中古物件を購入する際のポイント注意点｜愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地｜大國土地株式会社

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■中古物件の注意点
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶中古物件の中には、価格や立地が優れていてもコンディションは優れていない物件は多々あります。

さらに、築年数も多岐にわたり、築浅の物件から築後50年以上経過しているものまでさまざまです。
今回は、「購入時の価格は安かったが、住み始めた後に予想外の費用がかさんでしまった」といった事態を避けるために、中古住宅を選ぶ際の注意点をご紹介します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■中古物件とは
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」では、新築住宅について、工事が完了してから1年以内であり、かつ誰も居住していない住宅と定義されています。
これに基づき、一般的には、築後1年以上経過している物件や、過去に人が住んだことがある物件が中古住宅として扱われています。

例えば、以前住んでいた個人が売主になる場合、リフォームを施して再販売する宅地建物取引業者が売主となる場合、または社宅や資産運用目的で保有していた物件を売却する一般法人が売主となる場合などがあります。このように、売主によって中古物件の取引条件は異なるのが一般的です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■カーテンや照明器具などの取り扱い
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

中古物件の購入者は、建物内のカーテンや照明器具も含めて気に入ることがありますが、これらが必ずしも物件に残るとは限りません。売主が次の住まいに持って行ってしまうこともあるためです。さらに、カーテンや照明器具が残される場合でも、実際に確認してみるとカーテンが破れていたり、照明器具が故障していることもあります。そのため、購入を決める前に、これらの備品が残されるかどうかや、その状態をしっかり確認することが重要です。また、エアコンについても、設置されたままかどうかを確認するのを忘れないようにしましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■中古物件の盲点：シックハウス症候群
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■住宅検査
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

中古物件には、築年数がかなり経過しているものも多く、シロアリ被害や雨漏り、傾きなどが見られる場合があります。さらに、大きな損傷がなくても、すでに耐用年数を過ぎた建材や設備が使用されているケースも少なくありません。そのため、築年数の古い中古物件を購入する際には、購入候補の状態を確認するために住宅検査（インスペクション）の利用を検討することが重要です。

最近では、宅地建物取引業法の改正により、売主が事前に建物のコンディションを確認する建物状況調査を行っている場合もあります。しかし、売主による調査が行われていない物件では、買主が費用を負担して調査を依頼することも増えています。中古物件のインスペクションを考える際は、物件を紹介する宅地建物取引業者や中古物件の知識が豊富な設計士に相談してみるとよいでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■リノベーションの注意点
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

築年数が数十年を経過している物件や、室内が著しく劣化している場合、単なる表面的なリフォームでは不十分で、構造的な修復や重要な部分の交換が必要になることがあります。例えば、屋根の葺き替えや給排水設備の全面的な交換など、大規模なリフォームが求められることもあるでしょう。

また、リフォームや修繕に伴い、間取りの大幅な変更を考えている物件では、事前に希望するレイアウトが可能かどうかを確認することが重要です。なぜなら、既存の給排水管や、マンションの場合は共用の排水竪管の位置などによって、水まわり（キッチン・浴室・トイレ・洗面）のレイアウト変更ができない場合や、変更してもサイズを変えられないケースがあるからです。

実際、購入後に「思い通りの間取り変更ができなかった」や「キッチンや浴室の配置変更ができなかった」という話もよく聞かれます。大きな間取り変更を考える際は、詳細な設計図を事前に取得したり、リノベーションに精通した専門の会社や設計士に相談したりすることを強くおすすめします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■旧耐震基準
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

地震が頻繁に発生する日本において、中古物件の購入時には建物の耐震性が重要なチェックポイントとなります。このため、多くの都道府県や市区町村では、大地震への備えとして、住宅の耐震診断や補強工事に対して助成を行っています。助成を受けられるのは、主に1981年6月1日以前に着工された建物で、これらは旧耐震基準に基づくものです。

1981年6月1日の建築基準法改正以降、新築される建物は、それ以前に建設された旧耐震基準の建物よりも優れた耐震性を備えています。新耐震基準を満たす建物は、震度6強から7程度の大規模地震でも倒壊や崩壊することなく耐えられるとされています。

また、2000年には木造住宅を中心に建築基準法が再改正され、地盤調査の義務化や、木造建物の接合金物の規定、耐力壁の量とそのバランスの基準が新たに設けられました。これにより、特に木造住宅の耐震性は一層強化されることとなりました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■新耐震基準
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

中古物件の購入を検討する際、住宅ローンを利用する場合は、まず重要なのがその物件が住宅ローン控除の対象となるかどうかの確認です。この制度では、住宅ローンを利用して購入した場合、年末時点の借入残高の1%（最大年間40万円まで）が所得税から控除されるというものです。ローンを利用するなら、ぜひとも活用したい制度です。

ただし、住宅ローン控除を利用するためには、いくつかの要件を満たす必要があります。具体的には、物件の床面積が50m²以上（場合によっては40m²以上でも可）で、その半分以上が居住用であることが求められます。また、築年数は原則として20年以内（マンションの場合は25年以内）であることが必要です。もし築年数が20年を超えている場合（マンションの場合は25年を超えている場合）、耐震基準適合証明書を取得すれば、ローン控除の恩恵を受けることができます。したがって、築年数が規定を超える物件を検討する際には、事前にその物件が耐震基準適合証明書を取得できるかどうかを、物件を紹介する不動産業者に確認しておくことが大切です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■違法増築
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

マンションにはあまり見られませんが、一戸建ての中古物件の中には、違法に増築された部分が存在する場合があります。例えば、吹き抜けとして設計されていた空間に床を敷いて部屋として使用されていたり、屋根裏本来の使用目的でない場所に床が敷かれ、納戸として利用されているケースがあります。また、一階と二階の間の屋根部分を改造して部屋として増築された物件もあります。

こうした違法増築が行われている場合、建築基準法に基づく建ぺい率や容積率を超過していることがあり、そのままでは住宅ローンが利用できないことがあります。また、増築部分を元の状態に戻すことが求められる場合もあります。見た目に問題がなくても、違法な増築が行われていないか、または建築基準法に適合しているかどうかを、購入前に不動産業者などに確認しておくことが非常に重要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■予算計画
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
中古物件の購入時には、物件の築年数や室内の状態、外観の劣化具合に応じて、購入価格に加えてかなりのリフォーム費用が発生することがあります。また、物件の状態によっては、リフォームを始める前に修繕費が必要な場合もあります。そのため、中古物件を検討する際は、物件価格だけでなく、リフォームや修繕にかかる費用も考慮に入れた資金計画を立てることが重要です。最近では、リフォーム費用や修繕費用も住宅ローンと同じ金利で借りることができる商品が増えているので、リフォーム会社と詳細に相談しながら物件選びを進めることをおすすめします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■建物の保障
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
築後10年以内の一戸建ての中古物件では、所有者が変わっても新築時の10年保証が引き継がれることがあります。しかし、保証が引き継げることを知らない売主も多いため、購入前にその住宅を新築した建設会社に直接確認して、保証が引き継げるかどうか調べておくことが重要です。また、保証が継続される場合でも、一定の修繕費用を負担しなければならないこともあるため、保証の引き継ぎが可能かどうかに加えて、その条件も確認しておくことが大切です。

　　
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