農地が貰える！！の落とし穴！無償譲渡以外の農地の手放し方｜愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地｜大國土地株式会社

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■「農地貰える」は可能なのか？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶農地が必要なければ、「農地をあげます」と、第三者に無償で譲渡しても別に問題はありません。

農地の定義は、農地法第2条第1項において「耕作を目的とする土地」とされています。さらに、耕作とは「土地に労力を加え、肥料や管理を行い作物を育てること」と、具体的に説明されています。

つまり、土地を耕したり、農薬を散布したり、肥料を施すなどの農作業を行い、作物を育てるための土地はすべて農地とされます。これには、田んぼや畑だけでなく、牧草地や果樹園も含まれます。

現在、作物を栽培していない休耕地であっても、耕作がすぐに再開できる状態であれば、通常は農地として扱われます。また、地目が山林や宅地であっても、実際に農地として使用されている場合は、農地と見なされるため、注意が必要です。

■農地売却は農業委員会の許可が必要

農地は農地法第2条第1項により「耕作を目的とした土地」と定義されています。さらに耕作とは、「土地に労力を投入し、肥料を与え、管理を行い作物を育てること」と具体的に規定されています。

つまり、耕作や農薬の散布、肥料の投入などの農業活動が行われている土地は、すべて農地として扱われます。このため、田んぼや畑に限らず、牧草地や果樹園も農地に含まれます。

また、現在は作物を栽培していない休耕地であっても、耕作がすぐに再開できる状態であれば、農地とみなされるのが一般的です。さらに、地目が山林や宅地となっている土地でも、実際に農地として使用されている場合は、農地として扱われることに注意が必要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地の処分が難しい理由とは
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶以下の理由から農地の処分は決して簡単ではありません。

農業に従事していない人は、基本的に農地を購入することができません。また、農業に従事する人々の減少により、農地の購入希望者も少なくなっています。さらに、農地転用に関する条件も非常に厳しいものです。

まず、農地を農地として売却する場合、農地法第3条に基づく許可が必要です。この許可は、新しい所有者が引き続き農業を行うことが前提となっているため、結果として農業従事者以外が農地を購入することはできません。

しかし、農業の収益性の低下や従事者の高齢化などの要因により、購入可能な農業従事者自体が大幅に減少しています。たとえ無償で譲渡する場合でも、農地を所有すれば税金や管理費がかかるため、農地を農地として処分するのは年々難しくなっています。

さらに、農地を農業以外の用途に転用して売却する場合でも、農業保護の観点から厳しい制約があります。前述の「立地基準」に加えて、「一般基準」も満たさなければ、農地転用は許可されません。

このように、農地を手放す際には厳しい条件が課せられており、適切な理由や条件が揃っていない限り、農地の処分は非常に困難です。

そこでこの章では、農地を手放す具体的な方法について、解説していきます。

■相続放棄する

農地が本当に不要であれば、相続を放棄することが最も現実的な手段です。相続放棄を選択すれば、農地に関する悩みや問題に悩まされることはありません。

ただし、「家や現金は欲しいが、農地だけは相続したくない」という選択は認められないのが現実です。相続のルールでは、プラスの財産も借金のようなマイナスの財産も、全て一括して相続することが求められます。もし、負債が住宅や農地などの資産価値を上回る場合は、相続放棄を選ぶのが賢明でしょう。

なお、相続放棄をしても、相続人全員が放棄した場合、農地の管理義務は依然として残ります。その場合、家庭裁判所に申請して、相続財産管理人に遺産の管理を委ねる必要があります。

■国に引き取ってもらう

2023年4月27日から、新たに「相続土地国庫帰属制度」が施行されました。この制度を利用することで、相続した土地が維持できない場合、一定の条件を満たせば国に土地を引き取ってもらえる可能性があります。

ただし、どの土地でも簡単に引き渡せるわけではなく、対象となるのは相続や遺贈で取得した土地に限られます。さらに、厳しい条件をクリアしなければなりません。 相続土地国庫帰属制度の適用条件としては、以下のようなものがあります。

【申請時にすぐに却下される土地】

• ・建物が存在する土地
• ・担保権や使用権が設定されている土地
• ・通路など他人が使用する予定のある土地
• ・特定有害物質で汚染されている土地
• ・境界や所有権が不明確で、権利関係に問題がある土地
•  

【審査で不承認となる可能性がある土地】

• ・管理費が著しくかかる険しい崖のある土地
• ・通常の管理を妨げる工作物や車両、樹木がある土地
• ・除去が必要な埋設物が存在する土地（産業廃棄物、浄化槽など）
• ・隣接地の所有者とトラブルなく管理・売却ができない土地
• ・管理や処分に過度な費用がかかる土地
•  

また、当制度を申請する際には、1筆あたり14,000円の審査手数料が必要で、この手数料は申請取り下げや不承認の場合でも返金されません。

さらに、帰属が承認された場合、土地の面積に関わらず20万円の負担金（土地の管理料）を支払う必要があります。ただし、市街化区域内の農地など、面積に応じて負担金が算定されるケースもあります。

特に面積による算定の場合、4,000㎡を超えると負担金が300万円を超えることもあるため、事前に詳細を確認しておくことが重要です。

■近隣や知り合いの農家に譲る

もし、知り合いに農家がいるなら、ぜひ農地の買い取りを打診してみてください。農家以外に売却する際は、煩雑な農地転用の手続きが必要です。ところが、同業である農家への売却なら、手続きも比較的簡単で、なにより売却代金が手に入ります。

とはいえ、高齢化などの理由から、多くの農家では現在所有している農地すら持て余しているのが実情です。よほど本格的に農業を営んでいるのでなければ、そう簡単には買ってもらえないと考えておくべきでしょう。

もちろん、農地の保護という意味では、知り合いの農家に買ってもらえるのが一番です。しかし、あまり農家への売却にこだわると、いつまでも不要な農地を手放せません。
専門業者に仲介を依頼するなど、できるだけ短期間での売却を意識してください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地の売却は出来る？相場確認
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

農地を手放す際、多くの人は無償譲渡よりも、できるだけ売却して少しでも現金を得たいと考えるでしょう。しかし、制約が多い農地が果たして実際に売買できるのか、疑問に思うこともあるかもしれません。

結論としては、農地の売却は十分に可能です。では、農地がどの程度の価格で取引されているのか、相場についてや具体的な売却方法についてご紹介します。

■価格相場

農地の価格相場は、一般社団法人全国農業会議所が毎年おこなっている「田畑売買価格等に関する調査」で確認が可能です。

※単位：千円/10a
※一般社団法人全国農業会議所「耕作目的田畑売買価格」を参考に作成

純農業地域とは、都市計画法において、市街化区域と市街化調整区域の線引きをしていない市町村の農用地区域のことです。
一方、都市的農業地域は、市街化区域と市街化調整区域が明確に線引きされている市町村の農用地区域を指します。

上表の通り、田・畑とも、純農業地域より都市的農業地域のほうが、売却価格は大幅に高いです。しかし、純農業地域は28年連続、都市的農業地域では30年連続で、農地の売却価格が下落しています。

こうした傾向からわかるように、もし農地の売却を検討しているなら、場所を問わずできるだけ早く売却に動き出すほうがよいでしょう。

■売却方法

農地を手放す方法として、主に2つのアプローチがあります。
・不動産会社を通じた一般的な売却

1. ・農地中間管理機構（農業バンク）を利用した売却
2.  

通常、農地の売却には次のいずれかの許可が必要です。

• ・3条許可（農業委員会）：農地をそのまま農地として売却する場合
• ・5条許可（都道府県知事）：農地を他の用途に転用して売却する場合
•  

農地を扱う不動産会社は少なく、特に3条許可に対応できる業者を見つけるのは難しいことが多いです。転用の手続きを含め、申請の手間や利益の少なさも影響しています。

そのため、迅速に農地を手放したい場合は、農地中間管理機構への売却を検討するのが良いでしょう。この機構は、売却希望者から農地を買い取り、農地の拡大を希望する農家に再販する役割を果たしています。

農地中間管理機構に依頼する際には、手数料として1〜2％がかかりますが、公的機関による安心感や譲渡所得の軽減特例（800〜2,000万円）が受けられる点で、大きなメリットがあります。売却だけでなく賃貸も選択肢に入るため、興味がある方はぜひ詳しく調べてみると良いでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

農地を相続したものの、実際に使う予定がないと、ただ持て余すだけになってしまいます。しかし、だからといってすぐに無償で譲渡するのは、少し早急な判断かもしれません。

必要としている人が見つかれば、農地を売却してしっかりと利益を得ることも可能です。紹介した方法を参考にして、できるだけ損を避ける形で農地を処分するのが賢明です。

　　
　　□西尾張の地元に実績がある■
 ■おおにく土地に任せてみませんか？□

【当店におけるコロナ対策について】
　新型コロナウィルス感染拡大に伴い、staffのマスク着用、消毒、換気など
　皆さまが安心してご来店できるよう、最大限対策しております。