不動産を賃す(投資・活用・賃貸経営)の記事一覧｜愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地｜大國土地株式会社

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■「農地貰える」は可能なのか？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶農地が必要なければ、「農地をあげます」と、第三者に無償で譲渡しても別に問題はありません。

農地の定義は、農地法第2条第1項において「耕作を目的とする土地」とされています。さらに、耕作とは「土地に労力を加え、肥料や管理を行い作物を育てること」と、具体的に説明されています。

つまり、土地を耕したり、農薬を散布したり、肥料を施すなどの農作業を行い、作物を育てるための土地はすべて農地とされます。これには、田んぼや畑だけでなく、牧草地や果樹園も含まれます。

現在、作物を栽培していない休耕地であっても、耕作がすぐに再開できる状態であれば、通常は農地として扱われます。また、地目が山林や宅地であっても、実際に農地として使用されている場合は、農地と見なされるため、注意が必要です。

■農地売却は農業委員会の許可が必要

農地は農地法第2条第1項により「耕作を目的とした土地」と定義されています。さらに耕作とは、「土地に労力を投入し、肥料を与え、管理を行い作物を育てること」と具体的に規定されています。

つまり、耕作や農薬の散布、肥料の投入などの農業活動が行われている土地は、すべて農地として扱われます。このため、田んぼや畑に限らず、牧草地や果樹園も農地に含まれます。

また、現在は作物を栽培していない休耕地であっても、耕作がすぐに再開できる状態であれば、農地とみなされるのが一般的です。さらに、地目が山林や宅地となっている土地でも、実際に農地として使用されている場合は、農地として扱われることに注意が必要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地の処分が難しい理由とは
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶以下の理由から農地の処分は決して簡単ではありません。

農業に従事していない人は、基本的に農地を購入することができません。また、農業に従事する人々の減少により、農地の購入希望者も少なくなっています。さらに、農地転用に関する条件も非常に厳しいものです。

まず、農地を農地として売却する場合、農地法第3条に基づく許可が必要です。この許可は、新しい所有者が引き続き農業を行うことが前提となっているため、結果として農業従事者以外が農地を購入することはできません。

しかし、農業の収益性の低下や従事者の高齢化などの要因により、購入可能な農業従事者自体が大幅に減少しています。たとえ無償で譲渡する場合でも、農地を所有すれば税金や管理費がかかるため、農地を農地として処分するのは年々難しくなっています。

さらに、農地を農業以外の用途に転用して売却する場合でも、農業保護の観点から厳しい制約があります。前述の「立地基準」に加えて、「一般基準」も満たさなければ、農地転用は許可されません。

このように、農地を手放す際には厳しい条件が課せられており、適切な理由や条件が揃っていない限り、農地の処分は非常に困難です。

そこでこの章では、農地を手放す具体的な方法について、解説していきます。

■相続放棄する

農地が本当に不要であれば、相続を放棄することが最も現実的な手段です。相続放棄を選択すれば、農地に関する悩みや問題に悩まされることはありません。

ただし、「家や現金は欲しいが、農地だけは相続したくない」という選択は認められないのが現実です。相続のルールでは、プラスの財産も借金のようなマイナスの財産も、全て一括して相続することが求められます。もし、負債が住宅や農地などの資産価値を上回る場合は、相続放棄を選ぶのが賢明でしょう。

なお、相続放棄をしても、相続人全員が放棄した場合、農地の管理義務は依然として残ります。その場合、家庭裁判所に申請して、相続財産管理人に遺産の管理を委ねる必要があります。

■国に引き取ってもらう

2023年4月27日から、新たに「相続土地国庫帰属制度」が施行されました。この制度を利用することで、相続した土地が維持できない場合、一定の条件を満たせば国に土地を引き取ってもらえる可能性があります。

ただし、どの土地でも簡単に引き渡せるわけではなく、対象となるのは相続や遺贈で取得した土地に限られます。さらに、厳しい条件をクリアしなければなりません。 相続土地国庫帰属制度の適用条件としては、以下のようなものがあります。

【申請時にすぐに却下される土地】

• ・建物が存在する土地
• ・担保権や使用権が設定されている土地
• ・通路など他人が使用する予定のある土地
• ・特定有害物質で汚染されている土地
• ・境界や所有権が不明確で、権利関係に問題がある土地
•  

【審査で不承認となる可能性がある土地】

• ・管理費が著しくかかる険しい崖のある土地
• ・通常の管理を妨げる工作物や車両、樹木がある土地
• ・除去が必要な埋設物が存在する土地（産業廃棄物、浄化槽など）
• ・隣接地の所有者とトラブルなく管理・売却ができない土地
• ・管理や処分に過度な費用がかかる土地
•  

また、当制度を申請する際には、1筆あたり14,000円の審査手数料が必要で、この手数料は申請取り下げや不承認の場合でも返金されません。

さらに、帰属が承認された場合、土地の面積に関わらず20万円の負担金（土地の管理料）を支払う必要があります。ただし、市街化区域内の農地など、面積に応じて負担金が算定されるケースもあります。

特に面積による算定の場合、4,000㎡を超えると負担金が300万円を超えることもあるため、事前に詳細を確認しておくことが重要です。

■近隣や知り合いの農家に譲る

もし、知り合いに農家がいるなら、ぜひ農地の買い取りを打診してみてください。農家以外に売却する際は、煩雑な農地転用の手続きが必要です。ところが、同業である農家への売却なら、手続きも比較的簡単で、なにより売却代金が手に入ります。

とはいえ、高齢化などの理由から、多くの農家では現在所有している農地すら持て余しているのが実情です。よほど本格的に農業を営んでいるのでなければ、そう簡単には買ってもらえないと考えておくべきでしょう。

もちろん、農地の保護という意味では、知り合いの農家に買ってもらえるのが一番です。しかし、あまり農家への売却にこだわると、いつまでも不要な農地を手放せません。
専門業者に仲介を依頼するなど、できるだけ短期間での売却を意識してください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地の売却は出来る？相場確認
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

農地を手放す際、多くの人は無償譲渡よりも、できるだけ売却して少しでも現金を得たいと考えるでしょう。しかし、制約が多い農地が果たして実際に売買できるのか、疑問に思うこともあるかもしれません。

結論としては、農地の売却は十分に可能です。では、農地がどの程度の価格で取引されているのか、相場についてや具体的な売却方法についてご紹介します。

■価格相場

農地の価格相場は、一般社団法人全国農業会議所が毎年おこなっている「田畑売買価格等に関する調査」で確認が可能です。

※単位：千円/10a
※一般社団法人全国農業会議所「耕作目的田畑売買価格」を参考に作成

純農業地域とは、都市計画法において、市街化区域と市街化調整区域の線引きをしていない市町村の農用地区域のことです。
一方、都市的農業地域は、市街化区域と市街化調整区域が明確に線引きされている市町村の農用地区域を指します。

上表の通り、田・畑とも、純農業地域より都市的農業地域のほうが、売却価格は大幅に高いです。しかし、純農業地域は28年連続、都市的農業地域では30年連続で、農地の売却価格が下落しています。

こうした傾向からわかるように、もし農地の売却を検討しているなら、場所を問わずできるだけ早く売却に動き出すほうがよいでしょう。

■売却方法

農地を手放す方法として、主に2つのアプローチがあります。
・不動産会社を通じた一般的な売却

1. ・農地中間管理機構（農業バンク）を利用した売却
2.  

通常、農地の売却には次のいずれかの許可が必要です。

• ・3条許可（農業委員会）：農地をそのまま農地として売却する場合
• ・5条許可（都道府県知事）：農地を他の用途に転用して売却する場合
•  

農地を扱う不動産会社は少なく、特に3条許可に対応できる業者を見つけるのは難しいことが多いです。転用の手続きを含め、申請の手間や利益の少なさも影響しています。

そのため、迅速に農地を手放したい場合は、農地中間管理機構への売却を検討するのが良いでしょう。この機構は、売却希望者から農地を買い取り、農地の拡大を希望する農家に再販する役割を果たしています。

農地中間管理機構に依頼する際には、手数料として1〜2％がかかりますが、公的機関による安心感や譲渡所得の軽減特例（800〜2,000万円）が受けられる点で、大きなメリットがあります。売却だけでなく賃貸も選択肢に入るため、興味がある方はぜひ詳しく調べてみると良いでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

農地を相続したものの、実際に使う予定がないと、ただ持て余すだけになってしまいます。しかし、だからといってすぐに無償で譲渡するのは、少し早急な判断かもしれません。

必要としている人が見つかれば、農地を売却してしっかりと利益を得ることも可能です。紹介した方法を参考にして、できるだけ損を避ける形で農地を処分するのが賢明です。

　　
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　■農地転用とは、農地以外に利用できる土地にすること
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶農作物を育てたり、家畜の放牧のために利用する農地の確保は、国としてとても重要なことです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■宅地転用できる農地とできない農地
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶農地にはさまざまな種類があります。

■第2種農地

市街化が進むと予想される農地、例えば鉄道の駅から500メートル以内に位置するような場所では、周囲の土地と比べて重要性が高い場合に、宅地への転用が認められることがあります。

■第3種農地

市街地または市街地化が顕著な地域、例えば鉄道の駅から300メートル以内に位置する農地は、一般的に宅地への転用が認められる場合が多いです。

■市街化区域内の農地
市街化区域内に位置する農地は、特例措置により、農業委員会への届出のみで（行政の許可なしに）転用が可能です。

■■宅地転用できない農地■■
■農用地区域内農地

市町村の農業振興地域整備計画で農用地区域に指定された農地です。生産性の高い土地が対象となるため、原則としてこの農地を他の用途に転用することはできません。

■甲種農地
市街化調整区域内で、土地改良事業などの対象となり、事業終了から8年以内の農地です。これらの農地は良好な営農条件が整っていることが多く、基本的には転用は認められていません。ただし、農業従事者の住宅など、特定の用途や目的に応じて例外的に許可される場合もあります。

■第1種農地
10ヘクタール以上の広大な一団の農地で、土地改良事業などを受け、優れた営農条件を持つ農地です。基本的には転用は認められていませんが、甲種農地と同様に、建物の用途や目的によっては例外的に転用が許可されることもあります。

■許可の流れ

転用許可を申請する際の一般的な手順は次の通りです

1. 1申請者が農業委員会に許可申請書を提出します。
2. 2農業委員会は意見書を添付し、申請書を知事または指定市町村長に送付します。
3. 3知事から許可の通知が届きます。
4.  

ただし、転用する農地の面積によっては、関係機関への意見聴取や農林水産大臣との協議が行われることがあります。

■必要書類

・許可申請書
・所有者の住民票、戸籍の附票
・土地の登記事項全部証明書
・土地の公図
・土地の位置図
・土地利用計画図
・資力証明書（残高証明書等）
・立面図
・平面図

上記は基本的に必要な書類ですが、農地転用の目的や状況に応じて、追加で提出を求められる書類がある場合もあります。それらの書類も合わせて提出する必要があります。

■農地転用にかかる費用
農地転用にかかる費用は主に二つに分けられます。一つは必要書類を取得するための費用で、もう一つは行政書士などの専門家に依頼する際の報酬です。書類取得の費用は1通あたり数百円ですが、書類の数が多いため、全体で数千円程度の出費となります。一方、専門家の報酬は依頼先によりますが、一般的に8万円から15万円ほどが相場です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地から宅地への転用にかかる期間
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

農地を宅地に転用する際の申請プロセスは、申請がスムーズに進んでも約6週間かかると言われています（自治体によって異なる場合があります）。ただし、申請には必要書類の準備や調査などが含まれるため、実際には2〜3ヶ月の準備期間を見込んでおくと良いでしょう。

多くの自治体では転用申請の受付期間を定めています。例えば、茨城県水戸市では、受付が毎月21日から25日までで、審議会は毎月13日に行われます。このスケジュールに合わせて申請を行わないと、最終的な許可が得られるまでに1ヵ月の差が生じる可能性があるため、注意が必要です。

また、市街化区域内の農地については、届出による転用申請を受け付ける自治体が多く、受付までに1週間程度かかることが一般的です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地から宅地への転用にかかる期間
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

■無許可の転用は罰則あり
農地法の改正により、違反転用に対する取り締まりが強化されています。違反が発覚すると、法人には1億円以下、個人には300万円以下の罰金が科せられる可能性があります。そのため、無許可での転用を避けるためには十分な注意が必要です。

■転用で固定資産税が大幅アップ
農地を宅地に転用すると、固定資産税が大幅に上昇する可能性があります。これは、農地の固定資産税評価額が比較的低く設定されているためです。もし、農地時代と同じ評価額が続くと考えていると、納税通知書が届いた際に驚くかもしれません。転用を行う前に、宅地としての固定資産税額をあらかじめ見積もっておくことをおすすめします。

■自ら転用と権利移動を伴う転用の違い

 農地転用には、自ら所有する農地を転用する場合と、権利移動を伴う転用（例として、農地を売却して宅地に転用するケース）があります。この2つでは、適用される法律の条文が異なります。自分で転用する場合は農地法第4条が、権利移動を伴う転用には第5条が該当します。転用を進める際には、どちらの条文が適用されるのかを必ず確認し、進行手続きに違いがあることを把握しておくことが重要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

農地は基本的に保護すべき資源であるため、たとえ所有者が農業以外の用途に転用したいと考えても、簡単に宅地などに変更することはできません。これまで紹介してきた手続きのプロセスや注意事項からも、その難しさは明白です。

しかし、土地を有効に活用するために宅地への転用が必要だと判断した場合は、積極的に検討すべきです。自治体には必ず農地転用に関する窓口が設けられており、多くの自治体ではホームページ上で情報を提供しています。窓口に相談に行くことで、必要な書類も一緒に手に入れることができ、効率的に進めることができるでしょう。

　　
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　■カフェなどの店舗としての再活用
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶都内の空き家問題は、地方とは異なる多様なトラブルリスクを含んでいます。

持て余している物件を活用する一つの方法として、改装して店舗として利用する方法をご紹介します。

◆改装して店舗として利用◆

もともと住居として使われていた空き家も、改装することで店舗として再利用が可能です。人気の高いカフェはもちろん、レストラン、ブティック、ネイルサロン、リサイクルショップなど、多種多様な店舗に転用できます。空き家ならではの質感を活かせば、新築にはない独特でおしゃれな雰囲気を演出できるでしょう。

都心部の商店街にある空き家や空き店舗なら、改装しても違和感なく店舗運営が可能です。二階建ての一軒家であれば、一階を店舗、二階を生活スペースにすることで、店舗兼住宅としても利用できます。住宅地にある物件の場合、「隠れ家」としての付加価値をつけると良いでしょう。女性をターゲットにした隠れ家的店舗が口コミで人気を博した例もあり、うまく宣伝や雰囲気作りをすれば、駅前の好立地に負けない人気店に成長させることができるかもしれません。

◆改装可能な賃貸として利用◆
改装費用を捻出できない、または自分で店舗として利用するつもりがない場合は、借主が自由に改装できる賃貸店舗として貸し出す方法があります。都心部の物件であることや、自由に改装できることをメリットとして強調することで、多くの借主候補にとって魅力的な物件としてアピールできます。また、用途を店舗に限定せずに募集する方法も一案です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■【活用方法2】大型戸建てをシェアハウスに改装
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶店舗利用や一般賃貸が難しい比較的大型の空き家の場合、シェアハウスとして活用する方法が考えられます。

◆シェアハウスに改装する◆

部屋数が多い一戸建ての空き家を持て余しているなら、シェアハウスとしてリノベーションするのがおすすめです。現在では、単なるシェア住居としてだけでなく、特定のコンセプトを持つシェアハウスが人気を集めています。「シェアハウスで飼っている猫と一緒に暮らせる」「シングルマザーが協力して子育てを支援し合える」など、特定のニーズに応えるシェアハウスが立ち上げられています。

都心部の物件は入居者を集めやすい傾向がありますが、改装前にシェアハウスのコンセプトをしっかり決め、興味を引く工夫や仕組みを取り入れることで、さらに人気を集めることができます。ただし、家賃収入を得て経営することになるため、情報収集や手続きなどの事前準備は欠かせません。

◆シェアハウスとして利用する場合の注意点◆
シェアハウスを運営する際には、各部屋の住人と個別に賃貸借契約を結ぶことになります。トイレや浴室などの共用施設があるものの、契約上は他人同士が個別に家賃を支払って生活するため、管理体制を万全に整える必要があります。入居者同士のトラブルに備えて、契約時にルールやマナーについてしっかりと確認するなど、注意すべき点が多いでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

今回は、都心部に位置する空き家の活用方法とそのポイントについて紹介しました。 都心の空き家は立地条件から、店舗やシェアハウスとして有効活用することが可能です。
もし自ら運営や管理が難しい場合でも、不動産会社に売却を依頼することで、固定資産税などの税務対策を考えることができます。

空き家問題は全国的に社会的な課題となっており、地方自治体や国全体で多様な施策が進められています。これらの制度や取り組みを上手に活用して、手持ちの物件を有効に活かしていくことが重要です。

　　
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■空き家を相続したものの活用方法がわからずにお悩みの方もいるのではないでしょうか？
　この記事では、日本の空き家の現状の他、所有すべきか否かについて解説。
　活用方法や活用事例についてもご紹介します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家の現状と課題
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶空き家の実数はどの程度なのか、現状を把握してみましょう

空き家の種類は以下の４種類に大別される。

・賃貸募集中の空き家
・売却中の空き家
・別荘
・用途が決まっていない空き家

■空き家が増える原因

【地方での過疎化】

• 人口や世帯数の減少が進行し始めると、居住しない住宅は増えることになります。

　⎿　地方での雇用状況が芳しくない。
　　　現在住んでいる場所から、離れている。

■空き家が抱える課題

【特定空き家】

空き家を放置したままにしておくと、「空き家対策特別措置法」という法律において、

• 行政執行をされることになります。
• ⎿固定資産税の軽減措置がなくなり、税金は6倍になる。
• 　立木の伐採や住宅の取り壊しの勧告。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家は所有すべき？活用すべき？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶空き家を所有・活用するメリットやデメリットを探っていきましょう

■メリット　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  

【利便性がある地方で自分が住む】

❶【そのまま貸す】
　　　…コストをかけずに貸すならそのまま貸す。
❷【リフォームして貸す】
　　　…築年数が経過している物件は、賃貸条件が改善するために、
　　　　リフォームしてもいいでしょう。
❸【シェアハウスにする】
　　　…高い賃料が見込める場所であれば、シェアハウスもあり。
❹【民泊】
　　　…業者に委託の場合が多い。
❺【解体して土地活用】
　　　…コインパーキングや、自身の駐車場・家庭菜園にも。
❻【売却】
　　　…空き家を活用する事が難しい場合は、最終的には売却という選択なります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
相続した空き家をそのまま所有すべてき、手放すべきか、
それとも活用すべきか、判断が付かない方も多いでしょう。
今回ご紹介したメリット・デメリットを参考に、
どのような判断をすべきか考えてみてください。

活用というと、不動産に慣れない方は不安に思うこともあると思いますが、
物件や立地に合った方法を選ぶことで多くのメリットが得られます。
慎重に検討して、空き家の活用方法を選びましょう。

　　
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■リースバックとは、自宅を売却することで、
　まとまった資金を手に入れることができるサービスです。
　リースバックを利用すれば、売却後も同じ家にそのまま住み続けることができます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■センチュリー２１のリースバック
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶センチュリー21のリースバック「売っても住めるんだワン」をご紹介

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■リースバックご利用の流れ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶リースバックご利用の流れは以下の通りになってます。

まずは、センチュリー２１大國土地に問い合わせをします。
ここでリースバックの説明や質疑応答をしたあと、
固定資産税額や、マンションの場合は管理費や共益費を伝え、
仮査定の依頼をします。

仮査定の結果を受けて手続きを進める場合には、物件の本調査に進みます。
本調査では、担当者などが物件の訪問や図面との違いがないかなどを確認します。
ここで最終的な売買価格と家賃を決定することになりますが、
仮査定時にはわからなかった瑕疵等が見つかれば、リースバックを利用できない恐れもあります。

その後、確定した売買価格と家賃を中心とした契約条件を提示され、
内容に問題がなければ売買契約、賃貸借契約等の手続きを行い、売買決済へと進みます。

　　
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駐車場経営は開業準備から運営開始まで以下のような流れで進みます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■料金設定は周辺相場に揃える

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
アパート経営と同様に、駐車場経営でも賃料設定が経営の安定性を左右します。
まずは、周辺相場を調査しましょう。
コインパーキングの場合、1時間単位で料金を設定するのか、
それとも30分単位で料金を設定するのかも検討が必要です。
また、1日最大料金をいくらにするかは、ほかの駐車場と差別化を図れる
部分でもあるのでしっかり検討したうえで決めましょう。

月極の場合も周辺相場を確認したうえで、料金を設定することが大切です。
集客したいからといって大幅に下げれば収益が得られず、
また、収益を上げたいからといって高く設定すれば集客が得られず、
キャッシュフローの悪化につながります。
周辺相場のほか、収益や運営費なども含めて検討するようにしましょう。
なお、一括借り上げ方式を採用した場合は、
業者が料金設定をするため自身で料金を設定する必要はありません。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■経営方式は一括借り上げか自営
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

駐車場経営を検討する際、経営方式も考える必要があります。
駐車場経営の経営方式は次の3種類です。

一括借り上げ方式では、駐車場が空車の有無に関わらず毎月一定の賃料を得ることが可能です。
また、管理業務はすべて業者が行ってくれるため労力がかかりません。
ただし、その分手数料は高めに設定されています。管理委託方式では、
管理業務を業者に委託するという点では一括借り上げ方式と変わりませんが、
毎月の賃料収入は契約数に比例するため、収益は変動します。

自営の場合は、募集を含めた管理業務も自身で行う必要があるため
時間や労力がかかりますが、業者に支払う手数料はなく、
また賃料も得た分だけ確保できるため、収益性は良いと言えるでしょう。
ただし、募集業務がうまくいかなければ収益悪化につながることも忘れてはなりません。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■パートナーとなる業者の選び方
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

一括借り上げ方式や管理委託方式を採用する場合、
専門業者に運営を委託することになりますが、業者選びは経営の良し悪しを決定する
要素のひとつと言っても過言ではありません。

選定する際には、どのような業務を担ってくれるのか、また、手数料はどのくらいなのかなど、
複数の業者を比較するようにしましょう。
不明点があれば、契約締結前にすべて明らかにしておくことが大切です。

　　
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駐車場経営には大きく月極駐車場形式とコインパーキング形式の2つがあります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■月極駐車場

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
まず、月極駐車場の特徴と収益モデルについて確認していきましょう。
月極駐車場は、利用者と月毎の利用契約を結んで、毎月の賃料を受け取るものです。
現地に何台駐車場を確保できるかによって収益の最大額が確定します。

コインパーキングと比べて機械の導入の必要がなく、敷地の舗装も必須ではないため、
始めようと思えばいつでも始められ、利用者との駐車場利用契約が終了すれば
いつでも辞めることのできる手軽さがあります。
なお、月極駐車場の場合は、地元の不動産会社に行って
入居者募集〜駐車場の管理を依頼するのが一般的です。

■収益モデル　収入と支出
┗月極駐車場では、毎月の賃料から、不動産会社に支払う管理費や年間を通して
　払わなければならない固定資産税を引いた合計額がプラスになれば、
　その利益に対して課税される税金を払う必要があります。
　基本的には、この流れだけで収入と支出が決まります。
　1台あたり5,000円／月で、20台駐車可能な駐車場を例にシミュレーションしてみましょう。
　なお、これらの収入に対して不動産所得として所得税と住民税が課されます。

┗月極駐車場では、不正駐車に注意する必要があります。
　契約者の車が駐車されていない間に不正に利用されてしまったり、
　未契約の空いているスペースに不正に駐車されてしまったりなど、
　不正駐車の被害は珍しいことではありません。

　仮に、対策をとらず不正駐車を野放しにしておいた場合、契約者に迷惑がかかるほか、
　解約を申し出る人が出てくる可能性もあります。
　不正駐車をした際の罰則を明記した看板や、防犯カメラの設置など、
　業者にアドバイスをもらいながら対策をするとよいでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■コインパーキング
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

コインパーキングはコインパーキングの利用者からの利用料が収入となります。
月極駐車場では、駐車台数によって収入の上限が決まりますが、
コインパーキングは車の出入りの回数によって収入が決まります。

また、コインパーキングでは機械の導入が必要ですが、その運用方法には専門業者に
土地を一括で貸し、専門業者が機械を導入して、地主は毎月一定額を受け取るパターンと、
専門業者から機械を購入して管理を専門業者に任せ、
収益を受け取って管理費を支払うパターンがあります。

前者は初期費用が不要ですが毎月の収入は少なく、一方、後者は初期費用がかかるものの
毎月の収入を大きくすることができます。一方コインパーキングは、
何かの用事がある時に一時的に利用するなどの利用法が考えられるため、
駅や繁華街、駐車場のない商業施設の近くなどにある土地が向いていると言えるでしょう。

■収益モデル　収入と支出
┗先ほどの月極駐車場と同じように20台駐車可能なコインパーキングという設定で
　シミュレーションしてみましょう。
　仮に、1時間100円で1日8時間稼働だった場合、1台あたりの収入は
　800円／日、月で2.4万円になります。
　20台であれば以下の収入が得られることになります。
・2.4万円×20台＝48万円／月

　
　専門業者が一括借上するパターンだと初期費用を抑えることができ、
　毎月一定額を専門業者から受け取ることになります。
　この時の額は専門業者との契約内容により異なります。

　一方、自分でコインパーキングの機械を購入する場合、土地の広さにもよりますが、
　機械導入費用として300万円程度、整地費用として100万円程度の費用が必要となります。
　仮にこの金額を金利3%、借入期間3年としてシミュレーションしてみましょう。
　この収入に対して不動産所得として所得税と住民税が課されます。

※管理費を5％、固定資産税を年間24万円(月2万円)と仮定して計算しています。

 

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契約をする前に必ず理解しておくべきリスク・注意点をご紹介します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■駐車場は儲かる？儲からない？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

■土地活用の方法を検討する際、「儲かるか儲からないか」を気にする方は少なくありません。
では、駐車場経営はどうでしょうか。

結論から言えば、駐車場経営はアパート・マンション経営のように
収益性の高い土地活用方法とは言えません。

後述しますが、駐車場経営は土地の利用効率が低い分、収入も低くなるためです。
一方、駐車場経営にもメリットはあります。
どのようなメリットがあるのか、次のトピでご説明していきます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■駐車場経営のメリット
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

■土地活用の中でも駐車場経営は比較的低予算で始められることが魅力です。
まずは、駐車場経営のメリットについて理解しておきましょう。

■初期費用が少ない
┗アパート経営のように建物を建てる必要がないため、
　初期費用が少なく済み、すぐに始めることができます。

■狭小地や、変形地でも対応可能

 ┗場所が制限されることも少なく、たとえば、狭小地や変形地でも経営することが可能です。

■災害リスクが小さい

 ┗自然災害が起きたとしても、駐車場の場合は建物もなくアスファルト舗装や
　コンクリート舗装を行えば経営を再開することができるため、
　比較的災害に強い土地活用と言えます。

■ほかの事業への切り替えが容易

 ┗駐車場経営の特徴として、ほかの業態への切り替えが容易ということが挙げられます。
　月極駐車場であれば、道路の舗装もせず、ロープだけでも運営できないことはありません。
　とりあえずは固定資産税分を何とかしたいという動機で
　駐車場経営を始めてみても良いでしょう。
　その場合は、不動産会社に連絡して駐車場の区割りをしてもらい、
　利用者を募集してもらえば、後は管理を任せることができるので
　地主は何もする必要がありません。

　将来、売却したり、ほかの土地活用法に移行したりする時も、
　利用者との契約期間が終了すれば、特に費用をかける必要もなく行えます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■駐車場経営のデメリット

┗まずは税金負担が大きいという点です。
　アパートやマンションであれば固定資産税の減税対象になりますが、
　駐車場は減税の対象にはなりません。また相続税についても優遇措置はありません。

┗駐車場はアパートやマンションのように2階建てや3階建てではないため
　土地の利用効率が低いと言えます。

┗駐車場経営は土地の利用効率が低いため、
　アパート経営と比べると収益性も低くなってしまいます。

　　
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「予期せず、親の持っていた狭い土地を相続することになったけど、
　自分では使わないし、放っておいても税金などがかかるだけだし、一体どうしよう……」
と悩む人は多いですよね。

もし、この5～20坪程度の狭小地を有効活用したい場合には、どのような方法があるのでしょうか？

今回は、活用するか手放すか決める場合の判断をどうやってすればいいのかを解説していきますね。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■都市部の狭小地を活用する主な方法

◆大都市で見られる狭小地を活用する方法
┗❶賃貸に出す
　❷駐車場・もしくは駐輪場
　❸トランクルームを経営
　❹空き土地を活用するサイトに登録

❶賃貸に出す

 ┗狭小地に建物（家）が残っている場合の活用方法として有力なのは、
　建物を適宜リフォームして、賃貸に出す方法。

　要は、“自分が戸建て投資のオーナーになる”ということです。

　リフォームの費用は、残った建物の具合によって異なりますが、
　居住に必要最低限なリフォームのみ行うのであれば、
　100～200万円程度で済む場合が多いです。

　仮に200万円のリフォーム費用がかかった場合、家賃を月/10万円に設定すれば、
　単純計算ですが20ヵ月で回収できます。

　戸建ての場合、1度入居したら長く住む傾向があるので、初期費用（リフォーム費用）の
　回収は難しくないでしょう。

　エリアによっては、リフォームにかかる費用に対し、
　家賃を高めに設定しても入居者が付きやすいという、収益上のメリットが大きい活用方法です。

❷駐車場・もしくは駐輪場
┗狭小地に建物がない更地の場合、駐車場に改装して貸し出すという活用方法があります。

　・駐車場経営には、建物を新たに建てなくても経営できること

• 　・契約者が途切れなければ安定した収入を得られること
• 　・災害リスクが少ないこと
• 　・付近に駐車場が少ない都市部では高い需要が見込めること
•  

　などの、様々なメリットがあります。

　ただ、あくまで狭小地なので、車を1～2台停めれるスペースしか作れません。
　月々の収益としては、3～6万円程度でしょう。

　駐車場の改装は簡単ではなく、アスファルトの施工や車止めの設置にはもちろん
　お金がかかりますし、コインパーキングの設備を整える場合はさらに多額のお金がかかります。

　先述した、家のリフォーム費用より高くなるケースも、少なくありません。
　初期費用に対して得られる収益は少ないので、
　「更地の狭小地を無駄にしないならそれで良し」という考え方でないと、
　大変な活用方法かもしれません。

　更地の狭小地は、小さな駐車場にするほかに、駅に近い場所であれば駐輪場にする方法や、
　駐車場＋自販機スペース、駐輪場＋自販機スペースにするといった、活用方法があります。


❸トランクルームを経営

狭小地にコンテナなどを置き、屋外型のトランクルームを経営することも、
狭小地活用方法の1つです。

都市部では住居が狭いため、物置としてのトランクルームの需要が結構あります。
比較的利回りの良い土地の活用方法として、近年注目されているのです。

トランクルーム運営に必要な初期費用は、コンテナの設置のほか、
外灯・防犯カメラ・ロックなどを設置にかかる200～500万円ほど。

初期費用は決して安いとは言えませんが、「荷物を預かる」だけなので、
他の賃貸経営と比べて、管理の手間は少なめなことがメリットです。

狭小地が比較的広い場合（20坪程度）や、駐車場と併設できる場合などにおすすめの活用方法です。


❹空き土地を活用するサイトに登録
┗空きスペースの活用サービスに登録することも、狭小地の上手な活用方法の1つです。

　空き地の登録にあたって設備が不要であれば、
　工事にかかる初期費用を浮かせられるという大きなメリットがあります。

　収益性は実際にどれだけ利用されるか次第であり、
　うまくいって月2～3万円の利益だと思われますが、
　“貸しも売りもしないで持て余すよりはお得”です。

　本格的な狭小地の活用方法を決定する前、すなわち「どうしようか？」
　と考えている間にでも着手できます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■活用する以外の方法

何らかの形で運用して活用する以外にも、相続で受け継いだ狭小地の扱い方は様々あります。
主な方法は下記の3つです。

1. ・狭小地の相続を放棄する　※相続前の場合
2. ・狭小地を自治体か個人（隣人など）に寄付する
3. ・狭小地を売却する

ただし、相続放棄は関連の手続きが面倒でありお金もかかること、
そして寄付が受け入れられるケースは自治体・個人ともに少ないことから、
【1】と【2】の選択肢は、あまり現実的ではありません。

よって、狭小地を運用することはしたくないが、
税金などがかかるまま手元に置いておくのも困るという人の多くが、
狭小地の売却を選ぶことになります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■活用するか売却するか悩んだ時の判断基準

狭小地を活用するか、それとも売却するか、どちらかに決めるための最も大事な判断基準は、
「自分が手間をかけてやってもいいと思えるか？」です。

どのみち狭小地の活用では、大儲けできることはほぼ無いので、
収益性の有無よりも、管理者としてのモチベーションが大事になります。

例えば管理会社と契約せずに、自主管理で戸建てを貸した場合、
入居者から「エアコンが壊れた！」などの連絡があれば、すぐに行かなくてはいけません。
それらの対応のために、予期せぬ出費がかさむこともあります。

この前提を理解したうえで、それでも「オーナーになってみたい！」
「やはり狭小地から収入を得てみたい！」という人は、
狭小地の活用（運用）にチャレンジするといいでしょう。

逆に、管理の負担が自分にとって厳しそうなら、
さくっと狭小地の売却をしてしまうのが無難です。

 そこで…⇓⇓⇓⇓⇓

　　
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