地目を転用すれば農地も売買できる？農地売却のルールと相場｜愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地｜大國土地株式会社

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地を売買するためのルール
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶簡単には売買ができないよう法律（農地法）によって保護されています。

農地は国民の食料自給を支える重要な資源であり、簡単に売却が進んでしまうと食料自給率の低下を招く可能性があります。これを防ぐために、農地は農地法によって厳しく保護されており、自由に売買できない仕組みとなっているのです。

実際に農地を売却する方法としては、主に次の2つがあり、それぞれ一定の条件を満たす必要があります。

農地としてそのまま売却する場合、売却後もその土地は農地として利用されなければなりません。そのため、購入できる相手は農業に従事している農家や農業就業者に限られ、さらに耕作面積などの一定の基準を満たす必要があります。

農地を他の用途に転用して売却する場合、転用後の土地を宅地などに変更すれば、購入者に特別な条件はありません。しかし、転用を行うためには「立地基準」と「一般基準」の2つの条件をクリアする必要があります。

「立地基準」は農地の種類に基づいており、基本的に転用可能なのは「第2種農地」と「第3種農地」に分類される土地のみです。自身が所有する農地がどの分類に該当するかを、まずは地元の市区町村に確認しましょう。

【立地基準と転用の許可】

• ・農用地区域内農地…原則として転用不可
• ・甲種農地…原則として転用不可
• ・第1種農地…原則として転用不可
• ・第2種農地…周辺土地が転用できない場合などに限り許可
• ・第3種農地…原則として転用許可

次に、「一般基準」は転用後に土地を適切に利用できるかを判断するための基準です。

【一般基準の概要】

• ・資力と信用があると認められること
• ・転用の妨げになる権利を有する者の同意が得られていること
• ・行政庁からの許認可が得られる見込みがあること
• ・遅滞なく転用目的に使用されること
• ・転用面積が適切であること
• ・周囲の農地の営農条件に支障がないこと
• ・農業用水排水施設に影響を与えないこと
• ・土砂流出や崩壊などの災害のリスクがないこと

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地の相場
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶一口に農地と言っても、地域や立地、田んぼか畑かなどによって価格は異なります。

（表）農地価格と対前年増減率（純農業地域）

（表）農地価格と前年増減率（都市的農業地域）


「平成29年田畑売買価格等に関する調査結果（全国農業会議所）」より引用

「純農業地域」は農村部、「都市的農業地域」は都市部とその周辺にある農地のことを指しています。都市部・農村部で価格差はありますが、農地の買い手不足が進んでいることなどから、農地としての価格は長らく下落傾向にあることがわかります。

農地売却に必要な手続きは、農地として売却する場合と、転用して売却する場合とで異なります。具体的にはそれぞれ次の通りです。

■農地のまま売却する場合

まず、農業委員会に転用許可を申請する必要があります。申請が受理されると、審査が行われ、問題がなければ許可証が交付され、その後売却が認められます。売却を進めるためには、不動産会社に仲介を依頼するなどの手続きを行うことが一般的です。

しかし、前述の通り、農地としてのまま売却する場合、買い手を見つけるのが難しく、売却価格が思うように上がらない可能性もあります。可能であれば、転用を検討してから売却する方が有利かもしれません。

■転用して売却する場合

　　
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