土地を分割して売る。分筆の注意点とその流れ｜愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地｜大國土地株式会社

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■土地を分割して売ることはできる？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶土地を分割して売ることは可能です。しかし、分割後の影響を考慮する必要があります。

例えば、南側道路に接道してる100坪の土地を半分に分割して売却する場合、奥側の土地は建築基準法上の規定により建物を建てることができず、事実上、売却することが困難な状態となります。

このように、土地を分割すること自体は技術的には可能であっても、分割後の土地をどのように有効活用するかを事前に慎重に検討することが重要です。

「分筆」とは、土地を登記簿上で二つ以上の区画に分け、それぞれを個別の土地として再登録する手続きのことを言います。この手続きによって新しい地番が付与され、分割された土地が独立したものとして扱われます。

例えば、登記簿上の「1番地1」という土地を分筆すると、新たにできた土地には「1番地2」のような新しい地番が割り振られる仕組みです。 すでに「1番地2」が存在する場合は、「1番地3」以降で空いている地番が付与されることになります。

ただし、土地を分割して売却する場合には、分筆の手続きが必要な点を知っておきましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■土地の分筆の注意点
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶売却する土地と残った土地のバランスを見極めることが重要です。

土地を分筆する際には、境界線の位置を全員の希望に基づいて決定することが可能です。ただし、売却予定の土地と残す土地のバランスをしっかりと確保することが重要です。

その場合によっては、分筆によって法令に承諾する形の土地が決まる可能性があるため、所有者だけで境界線を決めるのは避けた方が良いでしょう。

特に、不動産会社や土地家屋調査士などの専門知識を持たないすべて者にとって、正しい分割方法や注意点を捉えるのは難しいものです。そのため、分筆を計画する際には、本章で解説する注意点を参考にしつつ、初期段階で専門家に相談することをお勧めします。

注意点❶　分筆できない可能性

土地を分筆する際、元の土地の境界が確定していれば、基本的に分筆手続きは可能です。ただし、以下のような状況では分筆ができない場合もあります。

• 隣接する土地との境界が未確定の場合
• 分筆後の土地が、法律や条例で定められた最低賃金を下回る場合
• 隣地所有者との境界に関する認識の違いが原因でトラブルとなり、境界立会証明書への意思が得られない場合

なお、分譲地として利用する際の開発許可の条件に「土地の最低面積が200㎡以上」といった規定がある場合、分筆によって200㎡未満の区画が発生することになると分筆は認められない。このような条件を十分に理解した上で手続きを進めることが重要です。

注意点❷　個人の売主をまとめて売却できない

たとえば、150坪の土地を3分筆し、1つを自分で所有し、残り2つを売却したいと考えた場合、個人として一般市場で買い手を増やす形で売却することはできません。

これは、個人が複数の土地を売却する行為が、宅地建物取引業法における「業として行う」に該当する可能性があるためです。免許を持たない個人では販売が制限されることになります。

そのため、大規模な土地を分筆しても、個人では複数の区画をまとめて市場で売却することはできないと覚えておきましょう。

注意点❸　価値が下がる可能性がある

建物を建てるには建築基準法を遵守する必要があり、これはすでに建物が建っている土地にも同様に適用されます。

たとえば、庭の部分だけを分筆して勝手に売却した結果、建物が建ぺい率を超えてしまったり、接道幅が２メートル未満になってしまったりするケースがあります。

今後の場合、土地の資産価値が大幅に減少し、金融機関からの融資が受けられなくなるため、現金で購入できる手に限られてしまう可能性があります。 土地家屋調査士に依頼しても断られることが多いです。

そのため、土地を分筆する際には、計画が法令に適合しているか事前に確認することが非常に重要です。

■分筆すべきか相談する

土地を分筆して区画ごとに売却価格を設定することで、逆に売れなくなる場合があります。

たとえば、100坪の土地であれば50坪ずつに分割のが一般的ですが、70坪の土地を分筆する場合、30坪と40坪に分かれるため、地域によっては狭小地と見なられる可能性があります。

さらに、勝手に50坪ずつに分筆できたとしても、道路の向きや接道幅などの条件が異なることで、一方の土地が売れ残りやすくなるケースも考えられます。 結果的に予定よりも低価格で売れてしまうこともあるでしょう。

また、自宅の一部を分筆して売却する場合、残る家が建ぺい率を超過しないように十分に注意してください。このように、分筆して売却することが本当にベストであることか判断する必要があり、専門家や不動産会社で相談するのも有効です。

■売却か買取かを決める

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■土地分筆の流れとかかる費用
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶土地を分筆することを決めた場合には、まず不動産会社に相談するのがおすすめです。

「分筆案」と「売却プラン」は密接にかかわっており、不動産会社の意見を参考にすることで、もっとも高値で売却できる分筆案にできるからです。
しかし、不動産会社に相談する以外にも、分筆する際には必要な準備があります。

この章では、分筆の流れと必要書類、費用について解説します。

■まずは必要書類を準備

土地の分筆をするためには、所有者や面積が分かる書類が必要となります。
不動産会社が用意できる書類もありますが、スピーディーに分筆するためにも以下の書類を準備しておきましょう。

上記の登記識別情報通知と過去の測量図、隣地との覚書以外の書類は不動産会社でも取得可能です。
しかし、それ以外の書類については所有者しか準備することができず、確認できないまま分筆をした場合、後からトラブルに発展することもあるため注意しましょう。

■分筆の流れ❶土地家屋調査士に依頼する。
必要書類が準備できれば、土地家屋調査士に分筆を依頼しましょう。
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■分筆の流れ❷境界測量をして境界を確定させる
分筆をするためには、境界測量をする必要があります。境界測量とは、土地家屋調査士が現行法令に従った方法で測量を行い、隣地所有者と道路管理者の合意を得て確定測量図を作成する作業のことです。

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■分筆の流れ❸土地の境界を確認する
分筆した後には、分筆ラインを示す境界杭が設置されるため、土地家屋調査士から提示された図面を基に境界を確認しましょう。
場合によっては土地家屋調査士に現地立会いをしてもらい、境界の明示をしてもらうことも可能です。

■土地の分筆にかかる費用

土地を分筆して売却の準備が整うまでには、「境界測量費」と「分筆費」、そして「地積更正登記費」がかかります。
これらの費用は土地家屋調査士に支払う諸費用となることから、一括で請求され内訳がないこともあります。

なお、ここで支払った費用の領収書は、土地を売却する際にかかる譲渡所得税の課税額を減らす際に使用することが可能です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

土地を分筆して売却する際は、まずその土地が本当に分筆に適している慎重に検討することが大切です。

分筆によって資産価値が消えたり、現存する建物が優先建築物となるリスクがあるほか、一度分筆して売却した土地を買い換えるのは非常に難しいからです。

そのため、売却を検討する段階で不動産会社に相談し、分筆の是非について専門的な意見を聞くことをお勧めします。また、分筆を進めるには土地家屋調査士への依頼が必要であり、分筆に関わる作業の多くを任せることになります。

土地を分筆して売却を成功させるためには、不動産会社のアドバイスと信頼できる土地家屋調査士のサポートが欠かせないと言えるでしょう。

　　
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