住んでいない家の売却。かかる税金、できる節税。｜愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地｜大國土地株式会社

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■住んでない家の売却にかかる税金
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶使っていない家を売却した際に発生する税金には、以下のようなものがあります。

家を売却して利益が生じた場合、それは譲渡結果として扱われます。 譲渡結果には、得られた税と住民税がそれぞれ課されます。

■印紙税

通常、売買契約書は2通作成され、その印紙代は販売主と買主がそれぞれ1通になります。

■登記費用
使っていない家でも、対抗当権が設定されている場合、その対抗当権を消すために登記費用が発生します。報酬が含まれます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■譲渡所得の計算方法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶家を売却して得た譲渡所得・所得税・住民税について詳しく解説します。

税金の面では、現金譲渡結果が重要かどうかがなポイントです。 現金譲渡結果金額は、次の計算式で求められます。

現金譲渡結果金額＝譲渡収入額-（取得費＋譲渡費用）-特別権利

次に、譲渡所得額や各種費用の算出方法について説明しています。

■譲渡所得の算出方法

通常、不動産の売却価格が譲渡収入額となります。 もし引き渡し後の固定資産税の精算金が発生する場合は、その金額も譲渡収入額に加算されます。

■取得費の算出方法
取得費とは、売却した不動産を購入や建築した際に支払った代金、仲介手数料、設備費、改良費などの合計金額をご了承ください。相当額を差し出す必要があります。

■譲渡費用の算出方法
譲渡費用とは、不動産を売却する際に発生した仲介手数料、印紙税、建物の解体費用などを合計した金額です。

■譲渡所得税の税率

譲渡結果には得税と住民税が課されますが、その優遇は不動産の全期間によって異なります。まずは全期間に応じた優遇を確認してみましょう。月1日時点で計算されます。

• ・住民税：5％
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全期間が5年以下の場合
・所得税（特別復興得税を含む）：30.63％

• ・住民税：9%

■空き家（被相続人の居住用財産）を売った時の特例

相続によって手に入れた家（被相続人が生存していたが、相続後は無人家）を売却する際には、最大で3,000万円の譲渡結果を放棄することが可能です。の適用を受けるには、対象となる不動産が昭和56年5月31日以前に建てられた一軒家（マンションではない）であること等の例外の条件です。

■譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

自宅を住まなくなった日から3年以内に売却した場合、最大で3,000万円の譲渡結果を譲渡することができます。ただし、売却相手が親子や夫婦などの特別な関係にある場合、この特例は適用できません。

■マイホームを売った時の軽減税率の特例

前項で選択した「生存用財産を譲渡した際の3,000万円特別控除の特例」を適用した家に対し、譲渡得金額（6,000万円以下の部分に限る）に対して、得税（復興特別特別控除）得られた税を含む）が10.21％、住民税が4％に軽くなります。

この特例を利用できる不動産は、すべての期間が10年以上である必要があります。

■特定の居住用財産の買換えの特例

住まなくなった日から3年以内に自宅を売却し、新しいマイホームを購入した場合、譲渡益に対する金銭を将来にわたって延長することができる特例があります。

この特例を利用できるのは、売却する不動産のすべての期間が10年以上で、かつ居住期間も10年以上である場合に限ります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■住んでいない家の売却方法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶「住んでいない家」と一口に言っても、その状態や市場価値は多種多様です。

■そのまま売却

築年数が比較的短く、老朽化が進んでいない住宅であれば、そのままの状態で売却することが可能です。不動産会社に売却査定を依頼し、販売価格の参考となる数字を算出してもらいましょう。

■古い家を取り壊してから売却

老朽化が進むだ一戸建てで、修理にかかる費用がかかる場合は、解体して土地として売却する選択肢も考えられます。が長くなることで固定資産税の負担が増えるリスクもあります。

■一部リフォームして売却
生きていくのが難しい状態にはあるもの、軽度の修繕を惜しんで住めるようになる場合、一部をリフォームしてから売却するという選択肢もあります。 リフォームを行う前に、その不動産の立地や特徴をもとに、市場性（販売可能性）について不動産会社などへ確認しておくと良いでしょう。

■瑕疵担保保険を付保してから売却

中古住宅では、買いにくい建物に隠れた欠陥が存在するのではないかと心配し、購入に踏み切れないこともあります。に、その調査や修繕にかかる費用を保険金でカバーしてもらえるため、安心感

この瑕疵保障保険は、売主の依頼により加入可能なので、不動産の市場価値を向上させるために、瑕疵保障保険を付保してから売却するという方法も考えられます。

■買取を利用して不動産会社に売却
自宅に住んでいないだけでなく、遠方にあるために室内の整理や購入希望者への対応が難しい場合は、不動産会社の買取サービスを利用することも考えてみてください。可能性はありますが、迅速に物件を手放すことができ、売却後の責任からも解放されるという猶予があります。

■空き家バンクに登録
市場性があまりにも高くない地方の空き家では、不動産会社に仲介を依頼してもすぐには買い手がつかないことがあります。そのような場合、自治体が運営する空き家バンクへの登録を考えてみるのこれにより、その地域に興味を持つ移住希望者の目に留まる可能性性があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■住んでいない家の売却方法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

住んでいない家を売却した際に確定申告が求められるのは、金銭譲渡結果金額が発生した場合や、特例を利用して金銭譲渡結果金額がゼロになった場合です。 特に後者は見落としやすいので、十分に注意が必要です。

　　
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