カテゴリ：不動産を売る / 投稿日付：2024/06/07 09:00
不動産を売却すると利益が出るのでしょうか？ 売却金額がそのまま手に入るわけではなく、税金も関わってきます。不動産を売却する際には、資産価値の査定額と税金がどのくらいかかるのかを事前に計算しておくことが重要です。そこで今回は、不動産売却にかかる税金についての基本的な知識とその計算方法をご紹介します。
■不動産を売却する際にかかる税金は大きく分けて2種類
▶土地や家、マンションなどの不動産を売却すると、所得税と住民税の2つの税金がかかります。
不動産を売却して得た収益を譲渡所得と呼びます。譲渡価格からその不動産の取得費や売却時の譲渡費用、特別控除額を差し引いて計算し、結果がマイナスの場合は課税所得がゼロとなり、税金は発生しません。しかし、プラスの譲渡所得には所得税と住民税が課されます。
譲渡所得に対する税率は、不動産の所有期間によって異なります。
所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得とされ、税率は20%（所得税15％、住民税5%）です。
一方、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、税率は39%（所得税30％、住民税9%）です。
また、平成49年までに関しては、算出された所得税に対して復興特別所得税2.1％が加算されることを覚えておく必要があります。
■売却したときの特別控除
▶所有期間にかかわらず譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例があります。
建物が共有名義であり、名義人たちが同住所に住んでいた場合、それぞれの名義人ごとに特別控除が適用されます。
例えば、夫婦で共有名義としている場合は、合計で6,000万円まで控除が受けられます。この特例を利用するためには、売却した年の前年および前々年に同じ特例を受けていないことなど、いくつかの適用条件があります。
さらに、譲渡所得が3,000万円を超えて課税所得が発生する場合でも、その住宅を10年以上所有していた場合には、軽減税率の特例を受けることができます。この特例では、3,000万円控除後の譲渡所得に対して、6,000万円以下は税率14％（所得税10％＋住民税4％）、6,000万円超の部分については税率20％（所得税15％＋住民税5％）が適用されます。なお、平成49年までは復興特別所得税2.1％が加算されます。
例えば、譲渡所得が3,000万円の場合の税金は42万円です。このうち、所得税部分の30万円に対して特別復興所得税66,300円が加算される計算になります。
■買い換え時の控除もある
▶住宅を売却して、新しく買い換えたときの譲渡損失の損益通算および繰り越し控除の特例を受けることができます。
平成16年1月1日から平成29年12月31日までに売却した年の1月1日時点で所有期間5年以上経過している自宅で住宅ローンが残っていて、さらにマイナス（譲渡損失）が出ている場合、このマイナスを一定の限度でその年の他の所得から差し引けるのです。 その年に引ききれなかった金額分は、翌年以降3年間繰り越し控除できます。
■不動産を売却して利益を得たら確定申告を
▶売却した翌年の2月16日から3月15日までに、確定申告を行いましょう。
たとえ収入のない専業主婦が不動産を売却して利益を得た場合でも、確定申告は必要です。
不動産の売却利益は「分離課税」として扱われ、給与所得や雑所得とは別に計算されます。
確定申告を行うことで所得税と住民税の金額が確定するため、指定された期日までにこれらの税金を納付する義務があります。
■まとめ
▶売り出し価格を決定する際、一般的には不動産会社に査定を依頼することが一般的です。
このように、不動産売却に関する税金について事前に理解し、計算しておくことで安心して手続きを進めることができます。また、控除を受けるためには申請が必要ですので、見逃しがないように専門家に相談しながら進めましょう。受けられる控除にも細かな要件がありますので、税理士に確認して確実に対処してください。
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