カテゴリ：不動産を売る / 投稿日付：2023/04/21 00:00
一生に一度あるかないかのマイホーム購入。
「この家を購入して良いのか」と非常に慎重になる買主も多いことかと思います。
中古物件の購入希望者であればほとんど誰もが「売却理由」を気にしています。
そのため「家の売却理由はどうしよう」と悩まれている売主の方も多いのではないでしょうか？
今回は、そんな不動産売却時の売却理由とその対策についてご紹介していきます。
■家の老朽化
壁・床など家の内部が老朽化してきたことが原因で不動産売却をするという場合です。
老朽化の度合いによってその捉え方は変わりますが、買主へのお伝えし方によっては、
必要以上に相手方の購入意欲は下がってしまう場合があります。
老朽化対策
明らかな劣化部分は無くとも古いため、ダイレクトに「劣化が進んでいる」
という表現をしてしまうと、買主が「ほかの場所も劣化が進んでいる？」
と疑いを持ってしまうことがあります。
劣化がはっきりせず分かりにくい場合は、代わりに「築年数が経ってきたので、
この際、新しいお家に引っ越そうかと思いまして・・・」など
本当の気持ちをさらりとした表現でお伝えすれば問題ありません。
しかし、老朽化の度合いによっては買主に正直に伝えるなければ、
物件を引き渡した後に面倒なことなり困るのはご自身です。
「雨漏りがある」「シロアリの被害がある」にもかかわらず、
買主に伝えていない場合は「物理的瑕疵（かし）」とみなされ
「契約不適合責任」を負うこととなります。
なお、過去に雨漏りやシロアリの被害があって既に直している場合も、
告げておかないと後々紛争に発展する可能性もあります。
劣化があり不具合が生じておれば、それを買主にはそれを正直に伝えることをお勧めします。
買主に安心していただくために、担当の営業マンにリノベーションや
リフォームで改善できるという提案を予めに準備するよう依頼しておくことも一案です。
立地・環境が悪い
「異臭や騒音がひどい」「隣で事件があった」「通学や通勤が不便」など、
物件の周辺環境の問題によって家を売却する場合です。
理由によっては、買主が購入を思いとどまる可能性があります。
悪立地・悪環境の対策
たとえば、「異臭や騒音がひどい」。
そのような場合でも案外売主ご本人は慣れてしまっていて気にしておられない場合がありますが、
その事実を告げておかないと、係争に発展するような場合もあります。
このような問題点は、売る側が言葉だけで説明して、買主が不安がっている場合は、
思い切ってご近所宅にご一緒にお伺いして、第三者から直接その状態を聞いていただくようにすることをお勧めします。
案外住んでいる方々は慣れてしまっていて、気にしていないケースが多く、
その感想を聞いて買主が安心して商談がまとまるということが良くあります。
お隣で自殺や殺人があったなど「心理的瑕疵」に当たる可能性のあることは、
後に分かると紛争になりかねませんので先にきちん買主に伝えておきましょう。
これら忌まわしい事件は、事故物件公示サイトからの情報、また買主が引っ越してくれば
ご近所さんから聞いてすぐわかってしまうことです。
こういった場合で、ご自身の売却理由がそのことによるものでなく、
現在平穏に暮らせているのであれば、事件事故の事実をしっかりとご本人から伝えることで、
逆に信頼され安心してもらえるケースも多いです。
「通学や通勤が不便」というような場合、それを補うメリットをアピールすることも大事です。。
バス便利用の駅から距離のある立地の物件の場合、例えば「バスの乗り換えアクセスがスムーズである」
「近くに夜遅くまで営業しているコンビニがある」
「交通が不便な分、お家の間取りにゆとりがあり快適に暮らせています。」などプラスになる面を伝えることで補われるでしょう。
離婚
離婚をきっかけに不動産を売却するという場合です。
早期離婚である場合、家のローンがまだ残っている場合が多いです。
そのため不動産の売却金額がローン返済として充てられることがあります。
買主によっては「縁起が悪いのではないか？」とネガティブなイメージを持つ人もいるでしょう。
離婚の場合の対策
売主の離婚が原因で購入をやめるという買主は少ないでしょう。
ただし、イメージが悪いという理由で購入を取りやめるという方もゼロとは言えません。
別の似たような物件と迷っている場合、なんとなくイメージが良くないということから選ばれない場合もあります。
しかし、虚偽の説明をすると後々問題になるといけませんので、もし買主に聞かれた場合は、
それが事実であるのであれば、「お家や環境自体は気に入っているのですが、
事情があって引っ越さないといけなくなりました。」など
それ以上聞いてほしくないという含みをこめた差し障りのないご返事が良いかと思われます。
なお、夫婦喧嘩で警察沙汰になったというようなことがなければ、
『離婚したということ』は対策２でご説明しました心理的瑕疵にはあたりませんので、
特段告げなければいけない事項ではありません。
■まとめ
今回は、不動産売却時の売却理由とその対策についてご紹介しました。
不動産の売却には、さまざまな理由があります。
隣家から嫌がらせを受けているなど物件自体に関係のないことであっても、
ネガティブな理由で売却する際には、後々責任を負うことにならないよう、
伝えなければならないことはきちんと伝えておきましょう。
買主が購入を断念するきっかけに繋がるような理由に関しては、
マイナス面だけではなくプラスの面も伝えたり、改善する方法を伝えたりすることが大切です。
また、そういった説明をしたりすることを負担に思われる方は、
なかなか買い手が決まらなくて困っている方は、それら事実をきっちりと伝えた上で、
不動産会社に買い取ってもらうことも選択肢の一つです。
今後、不動産を売却予定の方は、今回の内容を参考に、
「売却の理由」の説明の仕方についても最初に不動産会社の営業担当と
正直にご相談されることお勧めします。
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