カテゴリ：不動産を売る / 投稿日付：2022/09/02 09:00
相続の際に、思いがけずに土地や空き家を所有することがあります。
それらを売却することになった時、具体的な手続きや方法が思いつかずに
途方に暮れる方も多いのではないでしょうか。
また、高額な取引となることもあるため、漠然と不安を感じる方もいるでしょう。
今回は、土地の売却に関する基本的な内容をご説明します。
❶売却の流れ、❷不動産会社の選び方、❸契約の結び方、❹売却に必要な税金・費用
について、解説していきます。
■土地を所有し続けることで生じるデメリット
１．土地や家を保有し続けるだけで税金がかかります
土地を所有し続けている間は毎年、固定資産税が課せられます。
これは毎年1月1日時点でその土地を所有する人（固定資産税課税台帳に登録されている人）に対して、市区町村が課税するものです。
1年あたりの固定資産税を年4回（4期）に分けて納付するのですが、一般的に1期あたり数万円と、決して小さな負担ではありません。
◐標準税率
地方税法にその定めがあり、ほとんどの自治体で「1.4％」となっています。
■土地を売却するときの流れ
土地を売却する！そしたら、売却完了までの流れを事前に把握しておきましょう。
◐土地売却の流れ
1．情報収集…土地価格の相場を知り、売買を仲介してくれる不動産会社を探す
2．土地を査定する…専門家である不動産会社に土地価格の査定を依頼する
3．土地の売却を依頼する…不動産会社と媒介契約を結び、土地の売り出し価格を決める
4．売買契約…不動産会社の活動により土地の買い手が見つかったら売買契約を結ぶ
5．契約・土地の引き渡し…売買契約書を取り交わし、不動産会社に仲介手数料などの費用を支払う
■不動産会社の選び方
不動産のように高額の取引には誰もが慎重になるうえ、
めてかつ不慣れな取引となれば不安も大きくなります。
安心して売却する物件・土地の仲介を依頼できる不動産会社を選ぶには、
以下の観点で検討しましょう。
不動産会社の選び方にはポイントがあります
❶過去の売買実績が豊富かどうか（契約成立率など）
❷売りたい土地とその周辺の不動産価格や地元の特性（土地の需要など）に詳しいか
❸担当者が土地の売り手に対して、初心者でも分かるよう、納得のいく説明をしてくれるか
■契約の結び方
不動産会社に依頼する形態には3種類があり、それぞれの契約形態の違いは次のとおりです。
- 専属専任媒介契約
- 不動産会社1社のみと契約する
- 依頼した不動産会社の紹介による相手としか取引できない
- 不動産会社から依頼者への状況報告は7日に1回以上
- 指定流通機関（レインズ）への登録は契約日から5日以内（休業日を除く）
- 契約期間は最長3ヶ月（売主からの申し出により、更新可能）
専任媒介契約
- 不動産会社1社のみと契約する
- 依頼した不動産会社の紹介以外（自分で見つけた相手）とも取引できる
- 不動産会社から依頼者への状況報告は14日に1回以上
- 指定流通機関（レインズ）への登録は契約日から7日以内（休業日を除く）
- 契約期間は最長3ヶ月（売主からの申し出により、更新可能）
一般媒介契約
- 複数の不動産会社と契約できる
- 依頼した不動産会社の紹介以外（自分で見つけた相手）とも取引できる
- 指定流通機関（レインズ）への登録義務なし
- 契約期間に定めなし（更新可能）
■土地の売却にかかる税金・費用
最後に、土地の売却にかかる税金・費用を確認します。
土地を売却する際には諸費用がかかります。また、売買契約書や売ったときの利益（売却益）に対して税金を納付する必要があります。
そこで、「不動産会社に支払う仲介手数料」「売却時に必ず必要な税金」「利益が出た場合に必要な税金」の3つに分けて、それぞれご紹介していきます。
■不動産会社に支払う仲介手数料
仲介手数料とは、売買契約が成立した時点で仲介してくれた不動産会社に支払う手数料です。
売買価格に応じて異なり、以下のように算出します。
200万円以下の部分…売買価格の5% + 消費税
200万円を超えて400万円以下の部分…売買価格の4% + 消費税
400万円を超える部分…売買価格の3% + 消費税
価格帯ごとに手数料率が異なるため、売買価格が400万円以上の場合は計算がしづらいと思う方もいるのでは。でも大丈夫です。400万円を超える場合には、一般的に以下の速算式を用いて計算を行うと、簡単です。
売買価格400万円を超える場合の速算式
仲介手数料 = （売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税
たとえば1,000万円で物件を売却したとしたら、36万円に消費税が仲介手数料の上限となります。
算出方法
（200万円×5％）＋（200万円×4％）＋（600万円×3％）＝36万円＋消費税
速算式による算出方法
1,000万円×3％＋6万円＝36万円＋消費税
いずれも同じ結果となります。
売却に必要な費用も不動産会社に相談してみよう！！！
