愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地,大國土地株式会社

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■離婚の財産分与とは？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶離婚時の財産分与を簡単に説明すると「結婚期間中に夫婦が協力して築いた財産を夫婦で分けましょう」ということです。

財産分与の対象となる資産には、現金、預貯金、不動産、有価証券などが含まれます。ただし、財産分与の対象は「婚姻期間中に夫婦が共同で築き上げた財産」に限られます。そのため、結婚前に取得した財産や、結婚中でも相続で得た資産は対象外です。

したがって、財産分与を進める際には、分配の対象となる財産を正確に特定することが非常に重要となります。

財産分与は原則として、夫婦がそれぞれ2分の1ずつ分け合う形が基本とされています。しかし、離婚の理由や婚姻期間中の生活費の負担割合、離婚後の生活環境などを総合的に考慮した結果、一方がより多くの財産を取得する場合もあります。

この「2分の1ルール」は実務上の一般的な基準であり、法的に明確に定められたものではない点に注意が必要です。

■財産分与の起源は離婚成立から２年以内

 財産分与は、理想的には離婚前に話し合いを終えておくべきですが、実際には財産分与が行われないまま離婚してしまう場合もあります。このような状況で適切な財産分与を受けられなかった場合でも、離婚後2年以内であれば財産分与を請求する権利があります。

ただし、この2年という期間を過ぎると請求権は失効してしまいます。そのため、財産分与の手続きは「離婚成立から2年以内」に行うことが一般的なルールとされています。

もし家の売却を検討している場合、不動産一括査定サービスを利用するのが便利です。必要事項を入力するだけで、複数の不動産会社から査定結果を比較できるため、より高値かつ早期に売却できる可能性が高まります。

▶離婚時に家を所有していた場合、その家が財産分与の対象となることがあります。しかし、家を物理的に半分に分けて分与することはできません。

いったい、どのような分け方があるのでしょうか。

■家を売る場合：売却した現金を分ける
家を売却して現金化し、その現金を分ける方法です。現金で分配する場合、明確に分けることができるため、わかりやすい手段といえます。ただし、住宅ローンが残っている場合には、以下のような点に注意が必要です。

□アンダーローンの場合
アンダーローンとは、住宅ローンの残高よりも家の売却価格が高い状態を指します。この場合、売却後に残る現金が財産分与の対象となります。理想的には、売却に伴う諸費用も売却代金でまかなえるとスムーズです。

□オーバーローンの場合
オーバーローンは、住宅ローンの残高が家の売却価格を上回っている状況を指します。このケースでは、家を売却しても負債が残るため、分けられる資産がありません。そのため、財産分与の対象とはならないのが一般的です。

■家を売らない場合：片方が住み続け、代償金を払う

家を売却せずに財産分与を行う方法のひとつとして、一方がその家を所有する形を選ぶことが可能です。この場合、家を取得した側はその分の財産を受け取ったとみなされるため、その他の財産分配においてはその点が考慮されます。

もし、共有財産が不動産のみであった場合、家を取得した人はその不動産の評価額の半分に相当する金額（代償金）を、もう一方の相手に支払う必要があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■離婚時の財産分与の注意点
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶家が離婚時の財産分与の対象になっているときは、次の3点に注意して話を進めていきましょう。

■現状と希望条件を整理する

家を財産分与する際には、ローンの残債があるかどうか、所有権が単独なのか共有なのかなどの条件によって手続きが異なることが分かります。まずは現在の家の権利関係（所有権や抵当権の状況など）を正確に確認することが重要です。

さらに、離婚後の希望条件を整理することも必要です。たとえば、家を売却するかどうかや、残す場合は誰がその家に住むのかといった点は、財産分与の方法に大きく影響します。

スムーズに財産分与を進めるためにも、事前に情報をきちんと整理することを心がけましょう。

■財産分与の内容に納得がいかないときは？

財産分与に関する話し合いが平行線をたどると、離婚後も問題が解決せず、家の処分が決まらないまま時間が経過することがあります。その結果、売却のタイミングを逃してしまうなど、思わぬ不利益を被る可能性もあります。

もし意見が合わず話し合いが進まない場合、離婚前であれば「離婚調停」、離婚後であれば「財産分与請求調停」を家庭裁判所に申し立てる方法があります。これらを活用し、自分の意見を法的な場で主張することも選択肢として考えてみてください。

■財産分与、不動産売却の時期を考慮する

不動産を財産分与の対象とする場合、離婚後に手続きを進めるほうが有利とされることがあります。その理由には、「じっくりと売却活動ができ、納得のいく価格で売却しやすいこと」や「不動産の名義変更がスムーズに進むこと」などが挙げられます。

一方で、注意すべき点もあります。「財産分与は離婚成立から2年以内に行う必要がある」という期限の制約や、「離婚後も引き続き相手との話し合いが必要になる」という負担が生じる可能性もあるため、これらを踏まえて計画を立てることが重要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

離婚に伴う財産分与の中で家が対象になると、手続きが一層複雑になります。それでも、こうした状況で離婚を迎える夫婦は決して珍しくありません。離婚そのものが大きな精神的・体力的負担となるため、家の問題にじっくり取り組む余裕が持てないこともあるでしょう。

しかし、離婚後の家の扱いは極めて重要な課題です。この問題が長引かないようにすることや、不公平な財産分与で一方が大きな損をしないように配慮しながら、家の処遇を慎重に決めることが大切です。

　　
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　■持ち家の立退料の相場
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶突然立ち退きを求められたら、不安を感じるのは当然のことです。

そんなときには、まず立ち退き料の相場や計算方法など、基本的な知識をしっかりと把握することが大切です。

立ち退き料とは、公共事業や民間の開発計画によって土地や建物を明け渡す際に、移転費用やそれに伴う損失を補填するために支払われる金銭のことを指します。

この立ち退き料には、単に住居を手放すための補償だけでなく、住み慣れた環境を離れることで生じる精神的な負担や、新しい生活を始めるための慰謝料といった意味合いも含まれています。

しかし、借地契約の終了に伴う立ち退きの場合は、相手が個人であることが多いため、提示された金額が妥当かどうか注意が必要です。不当な金額が提示される可能性もあるため、弁護士などの専門家に相談しながら慎重に対応することが求められます。

立ち退きには、「土地区画整理」や「都市計画道路」などの公的なケースと、「借地契約の解約」による私的なケースの2種類があります。

□公的な立ち退き料（例：土地区画整理・都市計画道路）

行政が主導する公的な立ち退きの場合、立ち退き料の額は、主に不動産の資産価値によって変動します。ただし、基準となるのは「建物再建築価格」（現在の家を新築した場合の費用）であるため、多くの場合、資産価値よりも高い補償が期待できます。

□立ち退き料の内訳例

・建物再建築価格：新築のための建築費用

・解体費用：例として木造30坪2階建てで100～120万円

・移転費用：20～30万円程度

・仮住まい費用：家賃7万円×12ヶ月で70～80万円

・精神的苦痛に対する補償

このように、新居の建築費用だけでなく、解体費用や引越し代、仮住まいの費用、さらに立ち退きに伴う精神的負担への補償も含まれるのが一般的です。

また、土地に関しては「換地」と呼ばれる方法が取られることが多く、同等の資産価値を持つ別の土地が提供されるケースが一般的です。その場合、土地に対する現金補償は行われません。

□私的な立ち退き料（例：借地契約の解約）

借地契約解約による立ち退き料も、公的なケースと同様の補償内容が基本となります。ただし、換地は行われないため、土地に対する補償金が支払われます。

注意点として、借地契約解約の場合、立ち退き料を支払うのは個人であることが多く、提示された金額が相場とかけ離れている場合があります。特に、建物再建築価格や解体費用については専門知識がないと低い金額を提示されても気づきにくいことがあります。

さらに、借地権は借主の権利が強いため、正当な理由がなければ立ち退きを求めること自体ができません。このため、借地契約に関する立ち退きでは、正当性の有無を含めて弁護士などの専門家に相談することが重要です。

■立退料の算出方法

公的な立ち退き料は、建物の構造や築年数などをもとに、自治体が独自の基準で算出します。解体費用や移転費用、仮住まい費用については、一般的な市場相場が基準として用いられます。

新居に関しては、現在の家を同じ仕様で新築した場合の費用が基準になります。近年の建築資材価格や設備のグレードの上昇を考慮すると、当初の購入時の価格よりも高い補償を受けられる可能性が高いです。

一方、借地契約が解除される場合、借地権を貸主に売却するという形で補償が行われることが一般的です。この場合、補償額は「土地の評価額 × 借地権割合」によって算出されます。土地の評価額は通常、路線価が基準となり、路線価図には借地権割合が記載されています。

ただし、借地上に自宅を建てて住んでいる場合、立ち退きによる負担が非常に大きいため、借主には持ち家の買い取りを貸主に要求する権利が認められています。

また、家を売却する際は、不動産一括査定サービスを利用すると便利です。簡単な入力で複数の会社から査定結果を比較できるため、より高く、早く売却できる可能性が高まります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■持ち家で立退料がもらえるケース
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶必ず立ち退き料がもらえるのかどうか、初めて立ち退きを要求された人は、非常に不安を感じているはずです。

そこで、土地区画整理事業・都市計画道路・借地契約解除の3パターンごとに、立ち退き料がもらえる条件について解説していきます。

土地区画整理事業とは、都市の計画的な発展や公共の利益を目的としたプロジェクトの総称です。この事業では、道路、公園、下水道などのインフラを整備し、より便利で住みやすい街をつくるため、該当エリアの住民が土地を手放す必要があります。

公的な事業であるため、基本的に立ち退きを拒否することは難しいと考えられます。その代わりとして、新しい家を建てるための費用や引越しにかかる費用など、立ち退き料が支払われます。

また、土地に関しては、区画整理後に新しい区画へ戻る選択肢もあります。もし他の場所へ移転する場合は、代替地（換地）が提供されるか、現在の土地と同等の価値を持つ金銭的な補償を受けることが可能です。

■都市計画道路による立ち退き

都市計画道路とは、都市部の交通をスムーズにするために新設または拡張される大規模な幹線道路のことです。これは都市計画法に基づく大規模な再開発プロジェクトですが、すべての計画がすぐに工事に着手されるわけではありません。

中には、着工まで数十年かかるケースもあり、計画区域内の土地や建物も通常通り売買されることが珍しくありません。しかし、工事が正式に決定すると、その土地や建物は立ち退きの対象となります。

この場合、土地区画整理事業と同様に立ち退き料が支払われることで解決が図られます。ただし、土地区画整理とは異なり、都市計画道路に指定された土地は道路として利用されるため、元の場所に戻ることはできません。そのため、周辺の別の土地が提供されることもなく、金銭的な補償のみが行われます。

■借地契約解除による立ち退き

借地上に自宅を建てる場合、土地の所有者と借主との間で借地契約を結ぶことになります。一般的な借地契約の期間は原則30年ですが、契約期間が終了しても建物が存在している場合、多くの場合は契約が自動的に更新されます。

もし建て替えが必要になり、地主がこれを拒否したとしても、裁判になれば建て替えが認められるケースがほとんどです。つまり、借地契約においては借主の権利が非常に強く保護されており、正当な理由がなければ契約の解除はできません。

ただし、地主が土地を利用する必要性が借主の必要性を上回ると判断された場合には、契約解除が認められることもあります。しかし、「将来的に子どもに土地を引き継ぎたい」や「売却して資金を得たい」といった理由では、正当な事由とは見なされないことが一般的です。

さらに、仮に契約解除が認められたとしても、現在その土地に建物を所有している借主に退去してもらうためには、立ち退き料が必要となります。この立ち退き料の金額は、借地権の価値を基準に計算されることが多いでしょう。また、建物を失うことに対する補償として、建物の買い取り費用も発生します。

分譲マンションも持ち家同様に立ち退き料がもらえるのか、確認していきましょう。

■建て替えの場合もらえない

マンション建て替えの場合、立ち退き料が支払われることはありません。マンションが老朽化し、建て替えが決定すると、建て替え計画への参加の意思を問われます。建て替えに賛同し、必要な費用を負担すれば、完成後のマンションに再び入居することができます。

一方、建て替えに参加しない場合は、管理組合から売渡請求権が行使されることになります。その場合、所有する持分を時価で売却することを強制されます。立ち退き料は支払われないため、売却代金と修繕積立金の清算額をもとに、新しい住まいを見つける必要があります。

■再開発の場合の対応方法

■空き家の解体・撤去の補助金

空き家や解体工事に対する補助金は、解体費用の一部を住民が負担する制度です。 この制度は、老朽化や危険な状態にある空き家を解体することで、地域の安全性を向上させます。
そのため、危険な状態にある空き家や「特定空き家」に指定されている物件は、補助対象として認められやすい傾向があります。

なお、補助金や助成金を利用する際には、自治体が指定する地域内の業者を使用することがされる場合があります。申請を進める前に、条件や要件をしっかり確認しておきましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■多くもらえるコツ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶ここまで何回もお伝えしているように、立ち退き料の算出方法に厳密な決まりはありません。

そのため、こちらの対応しだいで立ち退き料をアップさせることも十分可能です。最後に、立ち退き料を多くもらうコツを3点ご紹介します。

■市場価格をチェックしておく

立ち退き料の交渉を進めるうえで、市場価格の確認は欠かせません。なぜなら、政府や自治体、または貸主が、市場の平均価格に基づいた金額を提示してくるとは限らないからです。

予算に制限がある場合や、支出をできるだけ抑えたいという理由から、最低限の額を提示されることが多くあります。そのため、売買相場の平均額を把握しておくことで、「その金額は低すぎるので、相場に見合った金額を再考してください」といった交渉が可能になります。

ただし、市場価格を自分で正確に調べるのは難しいのが現実です。交渉を有利に進めるためには、不動産鑑定士に依頼し、正式に鑑定を受けるのが最も効果的です。

■借主の正当性をできるだけ多く提示する

借地契約の解除が問題となった場合、借主は自分がその土地に住み続ける正当な理由をできるだけ多く挙げることが重要です。前述のように、借地権の解除には、地主と借主の主張する正当性を比較することになるため、住み続ける理由を詳しく述べることで、立ち退きを回避する可能性を高めることができます。

たとえ立ち退きを受け入れる場合でも、借主が持つ正当性を強調することで、立ち退き料を増額できる可能性があります。以下のような具体的な対策を講じることをお勧めします。

• ・契約違反がないことや、契約を遵守してきた履歴を強調する
• ・自宅の修繕履歴や維持管理費用、リフォーム費用などの明細を準備する
• ・立ち退きによる不利益を整理する（例: 近隣関係の喪失、病気による移転の負担など）
• ・過去の判例を調べる（必要に応じて弁護士に相談する）

■弁護士に交渉を依頼する

立ち退き料をアップさせたいなら、弁護士に交渉を依頼しましょう。依頼費用はかかりますが、依頼費用以上の増額分をもたらしてくれる可能性は非常に高いです。さらに、弁護士に依頼すれば、煩わしく精神的に負担の大きい交渉事をする必要がなくなります。

まず、弁護士が交渉を代行するとなれば、相手も無茶な金額を提示してきません。弁護士は過去の判例などにも精通しているため、相場から大きく乖離した金額を提示しても相手にされないと相手も理解しているからです。

また、条件がうまくまとまらないときでも、弁護士ならギリギリのラインを狙って粘り強い交渉ができます。場数を経験している行政側と素人が1対1で交渉をしたら、おそらく精神的に参ってしまうでしょう。

もちろん、依頼するなら、立ち退き関連の交渉を得意とする弁護士を選ばなくてはいけません。ホームページで立ち退き交渉の実績が豊富かどうか、契約前にしっかりと確認してください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

多くの人は、これまで立ち退きを求められるような経験はないでしょう。一方で、相手側はおそらく数多くの立ち退き交渉を行ってきた経験者ばかりです。こうした状況では、準備なしで交渉に臨むと、かなり不利な立場に立たされることになります。

このため、この記事の内容を参考にして、しっかりと準備を整えてください。正式な交渉に入る前には、弁護士に相談することを強くお勧めします。

　　
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　■空き家のリフォーム、どこまで？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶空き家のリフォームはどの程度までが適切でしょうか？リフォーム・リノベーションを比較解説して、検討します。

相続などで手に入れた空き家を、より快適に活用するためにリフォームを検討する人はほとんどいません。

リフォームとは、みんなの建物を改善したり修繕したりして、新築に近い状態に戻すあるいは近づける意味で利用されます。

これに対し、リノベーションは、建物を修復・改築しながら価値を向上させることを目的とした大規模な改修のことを意味します。

一般的に、リノベーションはリフォームに比べて工事の範囲が広く、大きな工事となる場合が多いです。

築年数が浅かった、空き家になっている期間が短い場合は、家の劣化がほとんど進んでいないことが多いため、リフォームを行うだけで十分に快適な住まいになることができます。

リフォームでは、現状の状態を考慮しつつ、必要な部分だけを改善するため、予算に応じた柔軟な対応が可能です。また、工事期間が比較的短いことも特徴で、居住用としてはもちろん、賃貸物としても早期に活用することができます。

具体的には、壁紙や床材の張り替え、キッチンやトイレなどの設備交換、外壁や屋根の塗装などのリフォームの代表的な内容です。また、リフォーム後は売却時の査定額が上がり、賃貸の場合には入居者が見つかりやすいといったメリットも期待できます。

ただし、リフォームはリノベーションとは異なり、建物の基礎部分や構造には手を加えないことが一般的です。
そのため、家の間取り変更が通常できないので、大幅な利便性向上には限界がある点に対して注意が必要です。

築年数が経過している建物や何気なく放置されていた空き家の場合は、リノベーションを検討するのがよいでしょう。既存の間取りの変更も可能ですし、新しい価値を生み出すための改修工事を行う事もできます。

リノベーションのメリットは、住まいとしての機能や魅力を大幅に向上させることができる点です。 この工事を行うことで、空き家をより快適で住みやすい空間に建て替えるだけでなく、売却時査定額の増加や賃貸物件としての入居者競争力が向上します。
リフォームと比較して、リノベーションではより高い付加価値をつけられるのが特徴です。

具体的な工事例としては、建物の地震対策を強化する耐震補強や、断熱性能を向上させて省エネ効果を高める断熱工事があります。段差を無くす、スロープを付けるなどの高齢者や障害者が安心して暮らせる住環境を整えることも可能です。

さらに、空き家リノベーションの活用例として、古民家をカフェや民宿としてリノベーションするケースや、築年数が古いマンションやアパートをデザイナーズ物件として建て替えケースがあります。

ただし、リノベーションはリフォームに比べて工事の規模が大きいため、費用や工期が増加する傾向があります。そのため、計画を進める際には、十分な予算と時間の確保が重要です。

■リフォームの目的

 ⇒自分で住む
自分で住むだけなら、予算に合わせてのリフォームが可能です。
⇒賃貸にする
ターゲットに合わせてのリフォームする事により、よりニーズに添った物件にアップデートする事ができます。
⇒売却する
売却するターゲットに向けて、間取りや施設の変更する事により、価値を上げる事が可能です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■リフォームにかかる費用内訳
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶それでは、リフォームにかかる費用とその内訳について確認してみましょう。

空き家のリフォーム費用は、一般的に100万支払い500万円程度が相場となっています。

一方、リノベーションはリフォームよりも大規模な工事となるため、費用は500万円以上を見る必要があります。工事内容や範囲によっては、2,000万円近くかかる場合もありますので、予算計画をしっかり立てることができます。

上記は参考価格です。詳細な価格はリフォーム業者などに見積もりをだしてもらい確認しましょう。

空き家問題の解消に向けて、国や自治体が中心となり、様々な対策が行われています。そのため、空き家を有効活用するための補助金や助成金が提供されています。

空き家のリフォームには高額な費用がかかるため、工事を始める前に、自分が住む地域の自治体のホームページなどを確認し、補助金や補助金の対象となる条件に該当するかどうかをしっかり調べておきましょう。

■空き家リフォーム補助金

空き家リフォーム補助金とは、空き家のリフォームや改修工事にかかる費用の一部を支援するための制度です。 この制度は、空き家の有効活用を後押しすることで、地域の活性化を目指すことを目的としていますとしています。

補助金を受けるには、改修工事が定められる要件を満たしている必要があります。また、この制度は自治体の予算に基づいて運用されているため、募集期間が限定されている点に注意が補助金を利用したい場合は、事前に住民のホームページなどで詳細を確認することをおすすめします。

■空き家の取得に関する補助金

■空き家の解体・撤去の補助金

空き家や解体工事に対する補助金は、解体費用の一部を住民が負担する制度です。 この制度は、老朽化や危険な状態にある空き家を解体することで、地域の安全性を向上させます。
そのため、危険な状態にある空き家や「特定空き家」に指定されている物件は、補助対象として認められやすい傾向があります。

なお、補助金や助成金を利用する際には、自治体が指定する地域内の業者を使用することがされる場合があります。申請を進める前に、条件や要件をしっかり確認しておきましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■メリット・デメリット
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶続いて、空き家リフォームのメリットとデメリットを見ていきましょう。

■メリット

空き家は放置しておくと、老朽化が終わる、災害時の倒壊の危険性が判断したり、犯罪の温床となるなど、さまざまなリスクを恐れることになります。を予防、防犯性を向上させ、空き家特有のリスクを軽減することができます。

また、空き家を一時放置していると、自治体から特定空き家として指定される恐れがあります。
特定空き家に指定されると、固定資産税の軽減が受けられなくなり、税負担が大幅に増えること改革を行い、正しく管理されている状態を放置することで、特定空き家に指定されるリスクを減らし、固定資産税の軽減を受け続けます。

さらに、空き家は何気なく使用されないことで、設備や内装が劣化し、汚れが目立つ場合があります。 リフォームによって、住み心地や快適さを向上させます。

空き家を売却するか賃貸に出す際には、設備や内装が新しく、快適な状態であることが求められます。

■デメリット
空き家をリフォームする際の最大のデメリットは、費用がかかることにあります。

リフォームでは、壁紙や床の張り替え、キッチンやトイレの設備交換、外壁や屋根の塗り直しなど、さまざまな費用がかかってきます。

リフォームの内容や規模によって費用は大きく異なりますが、数十万から数百万円が一般的ですが、規模が大きくなるリノベーションの場合、数千万円の費用がかかることもあります。
また、賃貸や売却を目的としてリフォームを行う場合、すぐに居住者や購入者が現れるわけではない点に留意が必要です。

リフォームには一定の工事期間が必要で、工事の規模や内容に応じて数週間から数ヶ月かかる場合があります。自分で住むためにリフォームを行う場合、その期間中に仮住まいが必要となるなど、生活に支障をきたす可能性があるため、事前に十分な準備が求められます。

さらに、リフォームには予期せぬ追加費用が発生することもあります。例えば、建物の老朽化が進んでいて予想以上に費用がかかり、シロアリの被害が発見され修繕が必要になる、あるいは耐震基準を満たしていない場合には、新耐震基準に合致しさせるための耐震工事が必要になることがあります。

特に家が古いので、リフォームにかかる費用は高額になりやすいので、事前に入って念な調査を行い、必要な費用の見積もりをとることが必要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■DIYでどこまでやれるか？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

空き家のリフォームにより、空き家の劣化を防ぎ倒壊や犯罪に利用されるリスクを減らすことができるのみでなく、資産価値を上げて賃貸物件することも、売却することもできます。当然、自分で住むことも可能です。

空き家のリフォームには費用がかかるため、目的を明確にして適切な箇所のリフォームを優先的におこなう必要があります。空き家のリフォームには国や自治体から補助金や助成金が出ることがあるため、上手に活用したいところです。

本記事の情報を参考に空き家のリフォームをおこない上手な活用につなげてください。

　　
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　■中古物件の注意点
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶中古物件の中には、価格や立地が優れていてもコンディションは優れていない物件は多々あります。

さらに、築年数も多岐にわたり、築浅の物件から築後50年以上経過しているものまでさまざまです。
今回は、「購入時の価格は安かったが、住み始めた後に予想外の費用がかさんでしまった」といった事態を避けるために、中古住宅を選ぶ際の注意点をご紹介します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■中古物件とは
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」では、新築住宅について、工事が完了してから1年以内であり、かつ誰も居住していない住宅と定義されています。
これに基づき、一般的には、築後1年以上経過している物件や、過去に人が住んだことがある物件が中古住宅として扱われています。

例えば、以前住んでいた個人が売主になる場合、リフォームを施して再販売する宅地建物取引業者が売主となる場合、または社宅や資産運用目的で保有していた物件を売却する一般法人が売主となる場合などがあります。このように、売主によって中古物件の取引条件は異なるのが一般的です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■カーテンや照明器具などの取り扱い
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

中古物件の購入者は、建物内のカーテンや照明器具も含めて気に入ることがありますが、これらが必ずしも物件に残るとは限りません。売主が次の住まいに持って行ってしまうこともあるためです。さらに、カーテンや照明器具が残される場合でも、実際に確認してみるとカーテンが破れていたり、照明器具が故障していることもあります。そのため、購入を決める前に、これらの備品が残されるかどうかや、その状態をしっかり確認することが重要です。また、エアコンについても、設置されたままかどうかを確認するのを忘れないようにしましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■中古物件の盲点：シックハウス症候群
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■住宅検査
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

中古物件には、築年数がかなり経過しているものも多く、シロアリ被害や雨漏り、傾きなどが見られる場合があります。さらに、大きな損傷がなくても、すでに耐用年数を過ぎた建材や設備が使用されているケースも少なくありません。そのため、築年数の古い中古物件を購入する際には、購入候補の状態を確認するために住宅検査（インスペクション）の利用を検討することが重要です。

最近では、宅地建物取引業法の改正により、売主が事前に建物のコンディションを確認する建物状況調査を行っている場合もあります。しかし、売主による調査が行われていない物件では、買主が費用を負担して調査を依頼することも増えています。中古物件のインスペクションを考える際は、物件を紹介する宅地建物取引業者や中古物件の知識が豊富な設計士に相談してみるとよいでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■リノベーションの注意点
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

築年数が数十年を経過している物件や、室内が著しく劣化している場合、単なる表面的なリフォームでは不十分で、構造的な修復や重要な部分の交換が必要になることがあります。例えば、屋根の葺き替えや給排水設備の全面的な交換など、大規模なリフォームが求められることもあるでしょう。

また、リフォームや修繕に伴い、間取りの大幅な変更を考えている物件では、事前に希望するレイアウトが可能かどうかを確認することが重要です。なぜなら、既存の給排水管や、マンションの場合は共用の排水竪管の位置などによって、水まわり（キッチン・浴室・トイレ・洗面）のレイアウト変更ができない場合や、変更してもサイズを変えられないケースがあるからです。

実際、購入後に「思い通りの間取り変更ができなかった」や「キッチンや浴室の配置変更ができなかった」という話もよく聞かれます。大きな間取り変更を考える際は、詳細な設計図を事前に取得したり、リノベーションに精通した専門の会社や設計士に相談したりすることを強くおすすめします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■旧耐震基準
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

地震が頻繁に発生する日本において、中古物件の購入時には建物の耐震性が重要なチェックポイントとなります。このため、多くの都道府県や市区町村では、大地震への備えとして、住宅の耐震診断や補強工事に対して助成を行っています。助成を受けられるのは、主に1981年6月1日以前に着工された建物で、これらは旧耐震基準に基づくものです。

1981年6月1日の建築基準法改正以降、新築される建物は、それ以前に建設された旧耐震基準の建物よりも優れた耐震性を備えています。新耐震基準を満たす建物は、震度6強から7程度の大規模地震でも倒壊や崩壊することなく耐えられるとされています。

また、2000年には木造住宅を中心に建築基準法が再改正され、地盤調査の義務化や、木造建物の接合金物の規定、耐力壁の量とそのバランスの基準が新たに設けられました。これにより、特に木造住宅の耐震性は一層強化されることとなりました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■新耐震基準
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

中古物件の購入を検討する際、住宅ローンを利用する場合は、まず重要なのがその物件が住宅ローン控除の対象となるかどうかの確認です。この制度では、住宅ローンを利用して購入した場合、年末時点の借入残高の1%（最大年間40万円まで）が所得税から控除されるというものです。ローンを利用するなら、ぜひとも活用したい制度です。

ただし、住宅ローン控除を利用するためには、いくつかの要件を満たす必要があります。具体的には、物件の床面積が50m²以上（場合によっては40m²以上でも可）で、その半分以上が居住用であることが求められます。また、築年数は原則として20年以内（マンションの場合は25年以内）であることが必要です。もし築年数が20年を超えている場合（マンションの場合は25年を超えている場合）、耐震基準適合証明書を取得すれば、ローン控除の恩恵を受けることができます。したがって、築年数が規定を超える物件を検討する際には、事前にその物件が耐震基準適合証明書を取得できるかどうかを、物件を紹介する不動産業者に確認しておくことが大切です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■違法増築
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

マンションにはあまり見られませんが、一戸建ての中古物件の中には、違法に増築された部分が存在する場合があります。例えば、吹き抜けとして設計されていた空間に床を敷いて部屋として使用されていたり、屋根裏本来の使用目的でない場所に床が敷かれ、納戸として利用されているケースがあります。また、一階と二階の間の屋根部分を改造して部屋として増築された物件もあります。

こうした違法増築が行われている場合、建築基準法に基づく建ぺい率や容積率を超過していることがあり、そのままでは住宅ローンが利用できないことがあります。また、増築部分を元の状態に戻すことが求められる場合もあります。見た目に問題がなくても、違法な増築が行われていないか、または建築基準法に適合しているかどうかを、購入前に不動産業者などに確認しておくことが非常に重要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■予算計画
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
中古物件の購入時には、物件の築年数や室内の状態、外観の劣化具合に応じて、購入価格に加えてかなりのリフォーム費用が発生することがあります。また、物件の状態によっては、リフォームを始める前に修繕費が必要な場合もあります。そのため、中古物件を検討する際は、物件価格だけでなく、リフォームや修繕にかかる費用も考慮に入れた資金計画を立てることが重要です。最近では、リフォーム費用や修繕費用も住宅ローンと同じ金利で借りることができる商品が増えているので、リフォーム会社と詳細に相談しながら物件選びを進めることをおすすめします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■建物の保障
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
築後10年以内の一戸建ての中古物件では、所有者が変わっても新築時の10年保証が引き継がれることがあります。しかし、保証が引き継げることを知らない売主も多いため、購入前にその住宅を新築した建設会社に直接確認して、保証が引き継げるかどうか調べておくことが重要です。また、保証が継続される場合でも、一定の修繕費用を負担しなければならないこともあるため、保証の引き継ぎが可能かどうかに加えて、その条件も確認しておくことが大切です。

　　
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　■「近居・同居・高齢者施設」定年後は、３つの住み替え
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶定年を機に考える3つの「住み替え」

60歳前後の人々が住み替えを行った3つの事例に共通しているのは、終わりを迎え、年金生活が始まるタイミングで、住環境を整える瞬間に生活資金を確保している点です。

　　　　　　　　　　┏❶縮小買いかえ→家族と近居
自宅を売却　　　━━━❷複数物件購入→１つに同居
(一戸建てなど)　　　┗❸高齢者施設へ住みかえ

これまでの住み替えの流れは、「職場近くの賃貸アパート→準都心でのマンション購入→郊外の一戸建てに買い替え」と、都心から外側への向かうのが一般的でした。
定年後の人生が20年以上の生活と見られる今、従来の最終地点だった「郊外の一戸建て→都心のマンションへ」という新たなステージが登場しています。

独立して夫婦二人暮らしになり、広くなった一戸建てを売却してコンパクトなマンションを購入する例が増えています。が良い都心やその周辺を選ぶ傾向にあります。

売却後間もないAさんも、夫婦で住んでいた練馬区一戸建てを売り払い、港区にある2LDKのマンションを現金で購入しました。これにより、老後資金も十分に確保することができました。

Aさんが選んだマンションは、偶然にも娘夫婦と同じ建物内にありました。 このように、子ども夫婦が住むマンションの近くや同じ建物に住まいを移すケースはほとんどありません。

買いかえを通じて相続対策にもなるケースです。
自宅しか主な財産がない場合、複数の子どもがいる方に特に適しています。将来の相続がスムーズになるよう、自宅を売却して子どもの人数分のマンションを購入するという方法です。

Bさんの場合、渋谷区の自宅を約1億円で売却し、二人の子ども用に約4,000万円のマンションを2戸購入しました。諸経費を差し引いた後でも、1,000万円以上の資金が手元に残り、一人の子どもがまだ学生のため、夫婦で同居生活を続けています。

■ケース3：「高齢者施設」への住み替え

自宅を売却した資金を、シニア向け住宅の入居費用に活用するケースです。Cさんは世田谷区にあった一戸建てを売却し、その資金で入居一時金を支払い、月々の費用は年金から賄っています。

また、売却代金のうち入居金以外の部分は、緊急時の備えとして手元に残しました。

最近では、高額な入居一時金が不要で、月々の「賃料＋管理費」のみで入居できるシニア住宅も増えており、選択肢が広がっています。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■「お受験」子育て世帯の都心への買い替えが活発化
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶子育て世帯にも、これまでとは違った住みかえパターンが見られるようになっています。

最近の子育て世帯では「準郊外のマンションから都心のマンションへ住み替える」ケースが一般的になってきました。

従来のように「夫婦二人で暮らす都心近くの住まいから、子ども部屋を確保するために広めの郊外の家へ移る」という流れも依然として多く見られます。しかし一方で、子どもを有名な学校に通わせるためなどの理由で、多少狭くなっても都心への住み替えを選ぶ家庭も増加しています。

住み替えを検討する際には、新居に求める条件が重視されるためです。多くの人は、「ここなら住みたい」と思える物件に出会わなければ、現在の住まいを手放す決心がつかないようです。しかし一方で、「購入先が決まった後で自宅が売れなかったらどうしよう」という不安から、なかなか購入に踏み切れない人もいます。

こうした買いかえ時の不安を解消するために、多くの大手仲介会社では、買いかえをサポートする各種サービスを提供しています。例えば、購入資金を一時的に補う「つなぎ融資」や、売却が難航した場合に仲介会社が物件を買い取ることを保証する「買換保証」などです。サービス内容や適用条件は各社で異なるため、利用の際には詳しく確認することが推奨されます。

　　
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　■「2024」全国の家の売却相場
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶不動産価格は、時代の流れだけでなく、地域ごとに相場が異なるのが特徴です。

ここでは、全国の不動産会社が物件情報を登録・保留しているコンピューターネットワークシステム「レインズ（REINS）」の公開統計データを活用し、家の売却相場を見ていきましょう。

令和2年（2020年）国勢調査より、都道府県別人口が多い上位6県を対象に、2024年4月時点での中古戸建ての平均成約状況を表にまとめました。

上記の結果からは、東京都の売却相場がもっとも高いことが分かります。西日本では大阪府と愛知県を比較すると、愛知県の方が高額です。

 
■中古マンションの売却価格

中古戸建てと同様に、中古マンションについても2024年4月時点の成約状況を表にまとめました。

マンションの場合も、東京都の売却相場がもっとも高くなっています。一方で西日本では、愛知県よりも大阪府の方が相場が高くなっていることが分かりました。

このようにエリアごと、家の種類によっても相場が変わります。売却相場を調べる際には売りたい物件の条件をもとに、相場を調べていくことが大切です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■家の売却相場の４つの調べ方
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

実際の取引状況に基づいて、人口の多い都道府県ごとの相場を紹介しましたが、最も都道府県単位の平均であり、売りたい物件の相場と考えると一致するとは限りません。

ここでは不動産の相場を自分でさらに詳しく調べるための４つの方法について解説します。
それぞれの調べ方の特徴も紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

■不動産情報ライブラリ

成約不動産の価格を詳しく知りたい場合には、「不動産情報ライブラリ」（旧：土地総合情報システム）を利用するのがおすすめです。このサイトは国土交通省が運営しており、2005年以降の発表ごとの成約価格を幅広く検索できます。

土地や戸建て、マンションなどの物件種別ごとに、所在地や地図から全国の約成価格を確認可能で、周辺施設や地価公示などの情報も取得できます。

• ・地域（住所や路線名など）
• ・価格情報区分
• ・物件の種類（成約情報は土地、建物、中古マンションなどのみ検索可能）
• ・時期
•  

この不動産情報ライブラリは成価格約情報のトラフィックが多いことも魅力で、2024年5月14日時点で登録された取引情報は計523万5,443件に上り、地方のデータも充実しています。

■REINS　MARKET　INFORMATION

レインズとは、不動産会社が情報を共有するためのコンピューターネットワークシステムのことです。
詳細な情報は、会員である不動産会社のみが閲覧可能で、全国各地で販売されている物件のデータが確認できます。

その中でも、REINS Market Informationでは、個人情報を保護した上で、一般の方も過去1年間分のデータを閲覧することが可能です。

価格の手順は以下の通りです。

• ❶「マンション」または「戸建て」を選択し、「都道府県」と「地域」を入力
• ❷売りたい物件に近い条件を追加で設定
• ❸条件に近い物件の価格などを確認
•  

さらに、東日本・中部・近畿・西日本と各地域のレインズがあるのも特徴です。
REINS Market Informationでは、年度別、月別に不動産市場動向を分かりやすくまとめたデータを閲覧できるため、エリア別の相場を大まかに知りたいときにも役立ちます。

■譲渡所得税

家を売却した際には、譲渡結果に応じて得税と住民税が課されます。（手数料など）を差し込んだ結果、残った利益のことを考えます。

計算式としては、
売却金額－購入金額－（売却費用＋購入費用)＝譲渡金額⇒譲渡所得
※この譲渡所得がプラスになれば課税対象になります。

売却費用の例としては、仲介手数料や印紙税が含まれ、購入費用には、仲介手数料、登記費用、ローン関連の諸費用、印紙税などが該当します。

■譲渡所得の税率

■3000万円特例控除

家を売却して譲渡結果が発生した場合、一部の条件に該当する場合、譲渡結果の計算時に最大で3,000万円が控除されます。

譲渡所得－特別控除＝課税譲渡所得金額

譲渡所得：譲渡価額－(取得費＋譲渡費用)

特別控除：3,000万円

譲渡結果が3,000万円に満たない場合、権利額は譲渡結果

例、その時のケースでは譲渡結果が2520万円でしたので、3,000万円の特別権利を適用すると現金対象額は実質ゼロ円になります。

譲渡結果（2520万円）－特別指名（3000万円）＝ 現金譲渡結果金額（－480万円）⇒ゼロ

■空き家の場合の適用条件
3,000万円の例外免除を利用する場合、居住中の家を売却する際には特に期限はありません。ただし、空き家となっている家を売却する場合には注意が必要です。 3年が経過する年の12月31日までに売却を完了しないと、この権利を利用することができません。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■「季節」で見る家を売るタイミング
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

ここでは、季節の観点から家を売るタイミングについて考えてみましょう。 家を売る時期は、一般的に人の移動が多い3月や9月に需要が高まる傾向があります。このような季節ごとのニーズの動向が以前ほど注目ではなくなってきています。

かつては人事異動のシーズンに合わせて必要が増えていましたが、不動産価格の上昇や住宅ローンの返済動向、さらにはコロナ禍の影響などが重なり、必要が集中する時期に変化が見られるようにそのため、最適な売却時期が昔ほど確定としないのが現状です。

もし、買い手が3月や9月に住宅購入を検討するなら、物件探しは正月明けの1月中旬以降や8月のお盆休み明けから始まることが多いです。月半ば以降や8月のお盆明けが適していると言えます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■家を売らない方がいいタイミング
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

❶購入から５年以内の家
先に解説したように、不動産価格が上昇している状況では、家を5年以内に売却すると短期譲渡得税が課税される傾向があります。

❷ローン金利が高い時
今後、ローン権利が上昇するようであれば、住宅購入に対して前向きが低下する可能性があります。その結果、家を売りに出ても希望する価格での売却が誠実になるかもしれません。そのため、考えが高い時期は、売却の最適なタイミングとは言えないでしょう。

❸相場価格が上昇しているとき
相場価格が上昇しているときに焦って売却すると、実際後より高値で売れる可能性があります。 そのため、相場の動向をしっかりと把握することが大切です。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

自宅の売却を考えている人に向けて、４つのポイントを基準に家の売却タイミングについて解説してきました。

家を売る際の最適なタイミングや避けた方が良いタイミング、さらに高い価値で売るためのコツを理解していただければ幸いです。事前に家を売るタイミングに関する知識を得ることで、より良いタイミング実際に自宅を売却する際には、ここで紹介したポイントをぜひ実践してがいかがでしょうか。

　　
　　□西尾張の地元に実績がある■
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