愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地,大國土地株式会社

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■住み替えの注意点
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶今の家を売って住み替える場合には、最低限次の4つの点には注意が必要です。

現在住んでいる家を売却しようとする場合、まず最初にやることは、不動産会社に売却査定を依頼して家の価値を算出してもらうことです。
この売却査定価格とは、「おおむね3ヶ月以内に売れるであろうと予測される価格」ととらえると良いでしょう。

不動産会社は、保有するデータや近隣の取引事例、売り出し事例などの客観的なデータをもとに価格を算出します。査定依頼を行う際には、複数の会社に見積もりを依頼し、比較・検討することが重要です。

注意が必要なのは、提示された売却査定価格はあくまで目安であり、その価格で必ず売れるという保証ではないという点です。車の買い取り価格とは異なり、不動産の査定は「この価格で売れるだろう」と予測された数値にすぎません。
実際に複数の不動産会社に査定を依頼すると、査定額にはかなりの幅があり、高い査定額を提示した会社が実際に高く売ってくれるとは限りません。売り出し価格は、これらの査定価格を基に自分自身で決定する必要があります。

特に気をつけるべきポイントは「査定額がそのまま売り出し価格ではない」という点です。査定額に固執するあまり、適切な売却のタイミングを逃すケースもあるため、注意が必要です。

住み替えを検討する際には、今の家を先に売却してから新居を購入する「売り先行」と、新居を先に購入してから今の家を売る「買い先行」のどちらを選ぶかを決める必要があります。

「売り先行」の場合、よく問題として挙げられるのが「仮住まい」の問題です。もしも売却後に新居がまだ決まっていない場合、賃貸物件を一時的に借りる必要が出てきます。そのため、仮住まいの賃貸料や2度の引っ越し費用など、出費が増えるうえに手間もかかります。

このような仮住まいの負担を避けるために「買い先行」を選ぶ場合は、慎重な判断が必要です。というのも、現在の家のローンが残っている場合、新居を購入しても、元の家が売れない限り住宅ローンが二重にかかる「ダブルローン」のリスクが生じます。

ダブルローン状態になるのは、新居の引き渡しから元の家が売却されるまでの期間で、売却が遅れるほどその期間は長くなり、金銭的な負担が増します。また、売却期限が迫っていると、買い手がつかない場合や、価格の値下げを要求されることがあり、結果的に大幅な値引きを強いられる可能性もあります。

仮住まいの手間を避けようとした結果、予想外の出費や負担がかかってしまうのでは、元も子もありません。仮住まいにかかる費用をあらかじめ必要な経費と捉え、それを考慮に入れた資金計画を立てることが、最終的にはより賢明な選択となるでしょう。

 
⑶経済的メリットばかりを優先しない

不動産売買では、多額の金銭が動くため、経済的なメリット・デメリットに目を向けがちです。たとえば、できるだけコストを抑えたい、売却利益を最大化したいといった考えが優先されやすいでしょう。経済的な利益を重視することは大切ですが、それに伴う手間や時間、精神的な負担にも注意を払うことが重要です。

物件の売買が長引けば、その分不安が増しますし、慣れない手続きや交渉はストレスの原因となります。時間や手間を節約し、売却と購入のタイミングを調整することで、ダブルローンを避けたり、仮住まいの費用を抑えるなど、結果的に経済的な利点が得られることもあります。

住み替えをスムーズに進めるには、不動産会社としっかりと計画を立て、「売り先行」か「買い先行」のどちらにするかを事前に決めることが大切です。その際、価格や売却のタイミングなど、何が調整できるのかをあらかじめ決めておくと、状況に応じた判断がしやすくなるでしょう。

⑷買取保証を付ける場合は慎重に

買取保証とは、一定期間内に家が売れなかった場合に、不動産会社が事前に決められた価格で買い取を保証してくれるサービスです。なかなか家が売れずに困るリスクを避けたい方にとって、非常に便利な制度です。しかし、この買取保証には注意すべきデメリットもあります。

最大のデメリットは、売却価格が市場相場より低くなる点です。通常、買取保証による売却価格は、仲介による売買で得られる価格よりも下がります。不動産の状態や特性にもよりますが、一般的には相場の7〜8割程度になることが多いです。買取保証を利用する際は、このようなデメリットを十分理解した上で、慎重に判断することが大切です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

住み替えは、多くの人にとって人生で一度あるかないかの大きなイベントです。
高額な不動産の売買を自分自身で体験する機会は、非常に貴重なものと言えるでしょう。
冷静な判断が難しい場面もあるかもしれませんが、可能な限り多くの情報を集め、自分にとって最適な選択をすることが大切です。

　　
　　□西尾張の地元に実績がある■
 ■おおにく土地に任せてみませんか？□

【当店におけるコロナ対策について】
　新型コロナウィルス感染拡大に伴い、staffのマスク着用、消毒、換気など
　皆さまが安心してご来店できるよう、最大限対策しております。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■不動産売却のチラシは信じてOK？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶チラシを鵜吞みにして売却をすすめるのはオススメできません。

「不動産を高く売ります」「こんな成功事例があります」みたいな、不動産売却を広告を見かけることがある方は多いでしょう。 普段はあまり目に入らないチラシでも、いざ不動産の場合売却を検討していると気になってしまうものです。

不動産売却のチラシは、売却を希望する人を対象にしたもので、一般的には以下のうたい文句が並べられることが多いです。

・売却物件大募集

・成約御礼

・こんなお客様がいます

・不動産を高く査定します

・売却成功の秘訣

不動産売却のチラシには、買い手が多くて高く売れる可能性や、買い手が求めている具体的な物件情報、売却のコツ、過去の実績や物件登録数のアピールなど掲載されています。

そういうチラシを見てみると、「自分の物件も高い値で売却できるのでは？」と期待してしまうこともあるでしょう。残念ながら、不動産売却のチラシに書いてあることはすべてが信頼できるわけではないのです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■不動産会社がチラシを配る理由
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶不動産会社がチラシを配布する理由にはどのような背景があるので詳しく説明していきます。

■業務の効率が上がる

不動産会社が報酬を得るために、不動産売買を成立させる必要があります。そのため、効率的に売買を進めるためには、まず売主を確保することが重要です。売主には売却したい理由があるため、契約が成立すれば、一度契約すればほとんどの場合、最終的に売却につながります。

物件をただ見たいだけの人や、的に最終他の不動産会社で契約するケースもあります。購入主に対しては、営業活動や物件のご案内、購入意思を固めるためのフォローを考えて行う必要があります。

これに対して、販売主は一度契約すれば途中で売却を取りやめることはほとんどなく、物件によっては短期的に売却できる可能性もあります。 結果として、不動産会社は効率的に報酬を得ることができるため、販売主向けのチラシを配布していると考えられます。

■売り物件を増やせるから

売り物件の豊富さは、不動産会社にとって大きなアピールポイントとなります。 購入希望者の立場からすれば、より多くの選択肢を提供できる不動産会社を選んだものです。

さらに、売り物件が多いほど売買契約が成立する可能性もあります。売り物件の数は不動産会社の利益に直結するため、会社としては物件数を増やすことが重要な戦略となります。

■他社と差別化できる

競争との差別化を守るためにも、保有する売り物件数の多さは非常に重要です。売り物件が多い、ごくまれな物件を取り扱える可能性が高くなります。

さらに、販売主との契約形態によっては、その物件を特定の不動産会社のみが取り扱える場合もあります。

■両手取引が狙える

不動産会社は、売主と買主をマッチングし、売買契約を成立させることで報酬を獲得します。売主または買主のいずれか一方とだけ契約するケースもありますが、売主と買主の両方と契約できれば、両方から成功報酬を得ることができ、会社にとってはより利益が増える仕組みです。

最近では、インターネットの普及により、買主自身が情報を集めやすくなったため、ハンド取引は減少傾向にあります。

ただ、不動産会社は販売主を増やすことで、両手取引のチャンスを高めようとしており、そのために売主の獲得に注力しています。

■物件情報が具体的に記載されている

「○○地域で駅から〇分」「間取りは○○」のような、具体的な物件情報が記載されたチラシを目にすることがありますが、買い手が求める物件情報を具体的に掲載してるチラシには注意が必要です。

特定の地名や間取りが掲載されていると、その地域で物件を持っている販売主は「これは自分の物件かも知れません」と関心を集められることが多いです。意図的に興味を持たせ、売却するため

しかし、実際にはそのような詳細な物件情報を載せることは、問題ありません。

地域の優先構成をよく理解している不動産会社であれば、どのような間取りが多いかは簡単に予測がつきます。間取りが主流となるため、特定の間取りを掲載することは難しいのでありません。

つまり、チラシに掲載されている情報は、買い手に取って本当に有益なものではなく、不動産会社が売り物件を増やしたいエリアに合わせた情報が記載されている可能性が高いのです。

■購入希望者の存在をにおわせている

「家族構成は○人で、○○の間取りを希望」「子どもの進学を機に購入を決定。○○が見える家を探しています」のようなチラシを見かけたことがある方もいるかもしれません。

このようなチラシを目にすると、ほぼ本当にそのような購入希望者がいるように感じられることがありますが、実際には架空の購入者であるケースが多いので注意しましょう。

具体的な購入希望者の情報が載っていると、販売主はその買い手をイメージしやすくなり、チラシの内容を信じてしまいがちです。効果があります。

しかし、不動産会社に問い合わせた場合、「その購入者はすでに約済みです。代わりに別の買い手を紹介します」と言われることもあります。

その購入者が本当に存在するのかどうかは不明です。 チラシには売主の関心を考慮するため、あえて特定的な購入者の情報が掲載されているため、注意してください。

■農地売却・転用の手続きが面倒

農地売却・転用の際には市町村の農業委員会に申請し許可を得なければなりません。
申請の際の事前の調査や書類の収集に手間がかかるほか、
農業委員会の開催は原則として毎月1回のため、
申請から許可まで時間を要することがあります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地の売却・転用
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

農地売却というと農地転用の申請手続きの複雑さ思い浮かべがちですが、
まずは所有地がどのような種類の農地であるかを確認することが大切です。
農地の種類によっては転用が認められないことがありますし、
買い手との売買契約については停止条件付きの売買契約にするなどの
工夫も必要ですので、専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

■どのような内容の農地かを知る

農地には、農用地区域内農地、甲種、第1種、第２種、第３種、の5種類があります。
農用地区域内農地、甲種農地は原則転用不可、
第一種、第二種と次第に制限が緩和されていき、第三種農地は原則転用可となっています。
農転の審査はかなり厳格に行われますので、農転が原則不許可の農地については、
ほぼほぼ農転ができないものと思っておいたほうがよいでしょう。

■買主と条件付き売買契約を結ぶ

農地の買い手が見つかったら、売買契約を締結します。
売買契約の後に農地売却許可・農地転用許可の手続きが必要になるため、
許可が下りることを条件に契約を有効とする、停止条件付き売買契約とします。

■農地売却・転売の手続きを行う

農地売却・農地転用の手続きは市町村の窓口を通して農業委員会に向けて行います。
多くの市町村では、農業委員会は原則毎月1回の開催スケジュールとなっています。
スケジュールに間に合わなければ、翌月の委員会に向けての許可申請となります。
手続きによって必要書類が異なりますので、事前にホームページや市町村の窓口で
確認しておきましょう。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地を売却した時の税金
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
農地を売却したときには、原則として譲渡益に対して譲渡所得税が課税されます。
税率は、譲渡した年の1月1日時点において
所有期間が5年以内の場合20.315％（復興所得税含む）、
５年を超える場合には39.63％です。農業振興のため、
譲渡所得税には特別控除（800万円・1600万円）の制度や、
買い替え特例による税の繰り延べの制度があります。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

農地の売却は、一般の不動産にくらべて手続きに手間がかかります。
これは、都市と農地の調和を図り、農業の振興を阻害しないようにするための大切な手続きです。
市町村の窓口でも、売却の相談は親切・丁寧に対応してもらえますので、
まずは窓口に相談することからはじめるのもよいでしょう。
都市部に近い農地ならば、活用の余地が大きいものもあります。
売却を考えているのならば、積極的に不動産業者や開発業者等の専門家に相談してみてください。

　　
　　□西尾張の地元に実績がある■
 ■おおにく土地に任せてみませんか？□

【当店におけるコロナ対策について】
　新型コロナウィルス感染拡大に伴い、staffのマスク着用、消毒、換気など
　皆さまが安心してご来店できるよう、最大限対策しております。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■「市況」で見る家を売るタイミング
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶保有する不動産のエリアでの需要が多く、供給が少ない場合には価格的には高値が付きやすいタイミングです。

家を高値で売却するための最も重要な要素は、不動産市場の動向です。この市場への影響を考慮する主なポイントとしては、経済全体の動向や金利の変動が挙げられます。

昨今の首都圏における不動産価格の上昇は、売却を検討する上で非常に有利な時期となっております。不動産を探す需要が多いタイミングでの売却が期待できるでしょう。

不動産市場の動向に加え、住宅ローンの金利には注視しておきましょう。

購入者にとっては、1％の低金利ローンのおかげで住宅ローンを利用して物件を購入しやすい環境にあります。売却する側としては、タイミングとして好機と言えます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■「築年数」で見る家を売るタイミング
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶農概ねマンションの売却のタイミングとしては大規模修繕前後と管理費や修繕積立金の改訂が行われる前、
　また、戸建ての場合には築15年程度での売却が１つのタイミングと言えます。

次に注目すべき重要なポイントは、物件の築年数です。一般的に、築年数が経過するとともに不動産価格は下落傾向です。

ただし、マンションと戸建てでは同じ築年数でも価格の違いがあります。

■マンションの場合
大規模修繕の時期が価格に影響を与えることが多く、通常、築12年ほどで実施されます。
マンションは、状況によっては修繕前よりも高い値で取引されることもあるため、修繕後の売却を検討する一つの目安です。

ただし、修繕積立金や管理費の値上げが同時に行われることも予想されるため、これが大幅な値上げになると、修繕後でもマイナス要因になる場合があります。
大幅に値上げが予想された結果、多くの住戸が売りに出し、それによって価格が急落し、値上げ前と比較して大幅に売却価格が下がったケースも過去データとしてあります。

国土交通省のデータによると、マンションの価格は減価償還年数47年を基準にして下落率を示しています。例えば、築30年程度の物件では、新築時の価格の約半分になることもあります。

しかし、特に東京都内では新築マンションの供給が限られているため、中古マンションの価格が上昇傾向にあります。そのため、地域によってはこのグラフ通りに価格が推移しないケースも見られます。

■戸建の場合

また、戸建ての場合、建物の構造によって売却価格が変動します。多くの戸建ては木造で建てられており、減価償却年数は22年です。そのため、築15年程度までは価格が下がり続けますが、それ以降は価格の下落幅が縮小する傾向です。

マンションと同様に、特に東京23区内では物件の数がかなり少ないため、築年数が古い戸建ては、建物自体には価値がつかず、「古家付きの土地」として売却されるが一般的です。

さらに、大手ハウスメーカーが建築した戸建ての場合、比較的高い査定額が提示されることが多いです。 これは、メーカーによって耐用年数が異なるため、建物の評価が高くなる傾向があるということになります。

■譲渡所得税

家を売却した際には、譲渡結果に応じて得税と住民税が課されます。（手数料など）を差し込んだ結果、残った利益のことを考えます。

計算式としては、
売却金額－購入金額－（売却費用＋購入費用)＝譲渡金額⇒譲渡所得
※この譲渡所得がプラスになれば課税対象になります。

売却費用の例としては、仲介手数料や印紙税が含まれ、購入費用には、仲介手数料、登記費用、ローン関連の諸費用、印紙税などが該当します。

■譲渡所得の税率

■3000万円特例控除

家を売却して譲渡結果が発生した場合、一部の条件に該当する場合、譲渡結果の計算時に最大で3,000万円が控除されます。

譲渡所得－特別控除＝課税譲渡所得金額

譲渡所得：譲渡価額－(取得費＋譲渡費用)

特別控除：3,000万円

譲渡結果が3,000万円に満たない場合、権利額は譲渡結果

例、その時のケースでは譲渡結果が2520万円でしたので、3,000万円の特別権利を適用すると現金対象額は実質ゼロ円になります。

譲渡結果（2520万円）－特別指名（3000万円）＝ 現金譲渡結果金額（－480万円）⇒ゼロ

■空き家の場合の適用条件
3,000万円の例外免除を利用する場合、居住中の家を売却する際には特に期限はありません。ただし、空き家となっている家を売却する場合には注意が必要です。 3年が経過する年の12月31日までに売却を完了しないと、この権利を利用することができません。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■「季節」で見る家を売るタイミング
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

ここでは、季節の観点から家を売るタイミングについて考えてみましょう。 家を売る時期は、一般的に人の移動が多い3月や9月に需要が高まる傾向があります。このような季節ごとのニーズの動向が以前ほど注目ではなくなってきています。

かつては人事異動のシーズンに合わせて必要が増えていましたが、不動産価格の上昇や住宅ローンの返済動向、さらにはコロナ禍の影響などが重なり、必要が集中する時期に変化が見られるようにそのため、最適な売却時期が昔ほど確定としないのが現状です。

もし、買い手が3月や9月に住宅購入を検討するなら、物件探しは正月明けの1月中旬以降や8月のお盆休み明けから始まることが多いです。月半ば以降や8月のお盆明けが適していると言えます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■家を売らない方がいいタイミング
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

❶購入から５年以内の家
先に解説したように、不動産価格が上昇している状況では、家を5年以内に売却すると短期譲渡得税が課税される傾向があります。

❷ローン金利が高い時
今後、ローン権利が上昇するようであれば、住宅購入に対して前向きが低下する可能性があります。その結果、家を売りに出ても希望する価格での売却が誠実になるかもしれません。そのため、考えが高い時期は、売却の最適なタイミングとは言えないでしょう。

❸相場価格が上昇しているとき
相場価格が上昇しているときに焦って売却すると、実際後より高値で売れる可能性があります。 そのため、相場の動向をしっかりと把握することが大切です。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

自宅の売却を考えている人に向けて、４つのポイントを基準に家の売却タイミングについて解説してきました。

家を売る際の最適なタイミングや避けた方が良いタイミング、さらに高い価値で売るためのコツを理解していただければ幸いです。事前に家を売るタイミングに関する知識を得ることで、より良いタイミング実際に自宅を売却する際には、ここで紹介したポイントをぜひ実践してがいかがでしょうか。

　　
　　□西尾張の地元に実績がある■
 ■おおにく土地に任せてみませんか？□

【当店におけるコロナ対策について】
　新型コロナウィルス感染拡大に伴い、staffのマスク着用、消毒、換気など
　皆さまが安心してご来店できるよう、最大限対策しております。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■「農地」とは？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶農地とは、作物を現に栽培（耕作）しているか、もしくはいつでも耕作できる土地のことです。

農地の定義は、農地法第2条第1項において「耕作を目的とする土地」とされています。さらに、耕作とは「土地に労力を加え、肥料や管理を行い作物を育てること」と、具体的に説明されています。

土地の評価は最新状態に基づいて行われて、一旦登録上の地目（田、畑、牧草地）に依存するわけではありません。家庭菜園として使用している場合、それは農地とは見なされません。
農地の取り扱いに関する法律上の制限は、主に「農地法」に定められています。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地と税金
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶農地は一般的に活用の幅に乏しく、収益性が低いと評価されているために、
　固定資産税や相続税について税制優遇が設けられています。

■農地の固定資産税
農地における固定資産税は、一般農地、市街化区域農地に区分されて課税されます。
一般農地は宅地にくらべ評価額が低く設定されているのが通常です。
一方で、市街化区域農地は利便性が高い地域にあるために、宅地並評価とされます。
もっとも、生産緑地（市街化区域の農地を保全するために都市計画法で
特別な指定を受けた農地）などは、一般農地と同様の評価となります。

■農地の相続税

相続税を計算するときの農地の相続税評価額は、農地を純農地、中間農地、
市街地農地、市街地周辺農地に分類し、それぞれ異なった評価基準を用いて算出されます。
どの農地に分類されているのかを調べるには、国税庁の路線価図・評価倍率表の
Webサイトが便利です。相続した農地で農業を続ける場合には、
相続税の納税猶予の制度があります。

■農地のままでは、相手が農業事業者に限られる

農地法により、農地のままで売却するためには、

買主もまた農業従事者でなければならないことになっています。

■活用方法が限られる

現況で耕作地となっている土地は、立地や法令上の制限の面で
他の用途への活用が難しい場合があります。
繁華街や住宅街から離れている場合が多いため、活用方法が限られていたり、
都市計画のなかで開発が制限されていたりすることがあります。

■農地売却・転用の手続きが面倒

農地売却・転用の際には市町村の農業委員会に申請し許可を得なければなりません。
申請の際の事前の調査や書類の収集に手間がかかるほか、
農業委員会の開催は原則として毎月1回のため、
申請から許可まで時間を要することがあります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地の売却・転用
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

農地売却というと農地転用の申請手続きの複雑さ思い浮かべがちですが、
まずは所有地がどのような種類の農地であるかを確認することが大切です。
農地の種類によっては転用が認められないことがありますし、
買い手との売買契約については停止条件付きの売買契約にするなどの
工夫も必要ですので、専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

■どのような内容の農地かを知る

農地には、農用地区域内農地、甲種、第1種、第２種、第３種、の5種類があります。
農用地区域内農地、甲種農地は原則転用不可、
第一種、第二種と次第に制限が緩和されていき、第三種農地は原則転用可となっています。
農転の審査はかなり厳格に行われますので、農転が原則不許可の農地については、
ほぼほぼ農転ができないものと思っておいたほうがよいでしょう。

■買主と条件付き売買契約を結ぶ

農地の買い手が見つかったら、売買契約を締結します。
売買契約の後に農地売却許可・農地転用許可の手続きが必要になるため、
許可が下りることを条件に契約を有効とする、停止条件付き売買契約とします。

■農地売却・転売の手続きを行う

農地売却・農地転用の手続きは市町村の窓口を通して農業委員会に向けて行います。
多くの市町村では、農業委員会は原則毎月1回の開催スケジュールとなっています。
スケジュールに間に合わなければ、翌月の委員会に向けての許可申請となります。
手続きによって必要書類が異なりますので、事前にホームページや市町村の窓口で
確認しておきましょう。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地を売却した時の税金
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
農地を売却したときには、原則として譲渡益に対して譲渡所得税が課税されます。
税率は、譲渡した年の1月1日時点において
所有期間が5年以内の場合20.315％（復興所得税含む）、
５年を超える場合には39.63％です。農業振興のため、
譲渡所得税には特別控除（800万円・1600万円）の制度や、
買い替え特例による税の繰り延べの制度があります。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

農地の売却は、一般の不動産にくらべて手続きに手間がかかります。
これは、都市と農地の調和を図り、農業の振興を阻害しないようにするための大切な手続きです。
市町村の窓口でも、売却の相談は親切・丁寧に対応してもらえますので、
まずは窓口に相談することからはじめるのもよいでしょう。
都市部に近い農地ならば、活用の余地が大きいものもあります。
売却を考えているのならば、積極的に不動産業者や開発業者等の専門家に相談してみてください。

　　
　　□西尾張の地元に実績がある■
 ■おおにく土地に任せてみませんか？□

【当店におけるコロナ対策について】
　新型コロナウィルス感染拡大に伴い、staffのマスク着用、消毒、換気など
　皆さまが安心してご来店できるよう、最大限対策しております。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■20坪の家の解体費用はいくら？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶20坪の家の解体費用の相場は、構造によって異なります。構造別の解体費用相場は以下のとおりです。

■解体費用には坪単価が重要

解体費用は、坪単価で計算されます。構造別の坪単価は以下のとおりです。

■解体費用の内訳

本体解体工事費用以外の解体費用の内訳は以下のとおりです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■解体費用が高額になる理由
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶家の解体費用は、建物の立地条件などで相場以上の金額になることもあります。解体費用が高額になる要因を解説します。

■立地が複雑になっている

20坪のようなコンパクトな住宅は、住宅密集地に位置することが多く、狭い道路のために解体に必要な重機が入らない場合があります。そうなる事により、解体工事の効率が悪くなり、人件費がかさんでしまうことがあります。

また、隣接する建物が近い場合、一般的な足場を設置することが危険となり、狭い場所専用の特殊な足場を使うこととなり、高額になります。

さらに、隣家への配慮が求められるため、作業効率が悪くなり、工期が伸びるでしょう。

■撤去する付帯物が多い
20坪の住宅を解体する際には、建物本体だけでなく、外構の塀や庭の植栽などブロックの付帯物も撤去しなければなりません。解体費用が上がるため、注意が必要です。

■地下に埋設物がある
家の解体工事中には、地下から埋設物が見つかることがあります。 これには、古い基礎や杭、排水管、構造物の残骸などさまざまな種類が含まれます。やむを得ないため、その分の追加費用がかかることがあります。

■アスベストが使用されている
アスベストも解体費用を上昇させる検討の一つです。
解体工事を行う際には、建物にアスベストが使われないか事前に調査する義務があります。ことも多く、工事中に発見された場合は、工期の再調整が必要になるでしょう。

■建物の構造が複雑
建物の構造が複雑な場合も、作業が増えるため費用が高くなります。
特に地下がある家では、地中深くまで掘り起こし、基礎を完全に撤去しなければいけないため、その後の廃材の運搬も含めてて、コストが高くなる傾向があります。

■繁忙期に解体工事を依頼した

解体工事の繁忙期は、通常1月から3月とされています。どの工事でも同様ですが、繁忙期に依頼すると費用が高くなる可能性が高いです。

特に緊急でない場合は、この時期を避けて依頼することをおすすめします。

■建物が損傷してる

災害や老朽化で建物が破損している場合、作業には危険が伴い、慎重に進む必要があるため、通常より費用が高く設定されます。

さらに、災害による被害を受けた建物は、廃棄物の再利用が求められるため、廃材の分だけ時間がかかり、工期が延びることも費用が高額になる理由の一つです。

■不要物はｄきるだけ自分で片付ける

家の中にある不要なものは、自分で片付けると良いでしょう。 解体業者に売却を任せるとコストがかさむため、自らゴミ処理場に持ち込むことで費用を抑えられます。家電があれば、リサイクルショップで売却したり、出張買取を利用することで現金化でき、そのお金を解体費用に充てることができます。

■庭の植栽を自分で撤去する

庭の植栽も、できる限り自分で処理すればよいでしょう。業者に頼むと費用がかさむため、自分たちで解放できれば解体費用の節約につながります。は、ケガのリスクがあるため、無理をせず専門の業者に任せることをおすすめします。

■手続きは自分で

建物を解体する際には、さまざまな手続きが必要です。 通常は解体業者や司法書士などを代行しますが、これを自分で行うことで解体費用を節約することができます。

例えば、解体後には建物滅失登記の申請が必要です。司法書士や土地家屋調査士に依頼する場合、約5万円の費用がかかるところを、自分で手続きをするとしたら、書類取得のための手数料1,000必要な書類を揃え、管轄の法務局に申請するだけで手続きが完了します。

ただし、解体後1ヶ月以内に建物消滅登記を申請する必要があるので、注意が必要です。 郵送での申請も可能ですが、不備があると申請期限を過ぎる可能性があるので、直接法務局に面して申請することで、不備の修正をその場で行うことができます。

■複数の解体業者の見積もりを取る

解体業者を選ぶ際は、複数の業者から見積りを取り、比較することが大切です。また、業者間で価格競争をさせることで、費用を安く交渉できるでしょう。

さらに、見積書内容を細かく確認することも忘れないでください。業者によっては「解体費用一式」のような解消的な表現で記載される場合があり、これが追加費用につながる場合があります。明確に提示してもらうことが重要です。

疑問点がございましたら遠慮せずに質問し、原則に対応してくれるかどうかも、業者選択の判断基準として適切であれば良いでしょう。

■重機を保有している業者を選ぶ

解体費用を考えるための一つのポイントは、重機を所有している業者を選ぶことです。必要な重機を持っていない解体業者に依頼すると、解体費用が高くなる傾向があります。解体作業を行うために重機をレンタルする必要が発生し、そのレンタル費用が追加でかかってしまうため、レンタル代が余分にかかってしまうことがあるからです。

そこで、解体業者に見積もりを依頼する際には、重機を所有しているかどうかを確認することをおすすめします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■解体費用をお払えない場合の対策
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶20坪の家の解体費用が払えない場合の対策は以下のとおりです。

■補助金や助成金を利用する

20坪の住宅の解体費用が払えない場合、補助金や補助金を活用する方法が考えられます。 自治体によって、解体費用に対して補助金を提供しているところもありますので、これを利用します。

解体工事に関連する補助金には、空き家対策補助金や建て替え工事補助金などあり、提供される金額や利用条件は住民ごとに

自治体の公式ウェブサイトや窓口で、補助金の利用ができるか確認する事をおすすめします。

■ローンを利用する

ローンを利用するのも、20坪の住宅の解体費用が支払えない場合の対策の一つです。
解体を行う際には、目的に応じて選んでください 。以下のようなローンがあります。

・住宅ローン…
20坪の家が空き家の場合は、空き家解体ローンが利用できる可能性があります。空き家解体ローンとは、その名のとおり、空き家を解体する際に使えるローンで、主に地方銀行が提供しています。

1. ・空き家解体ローン…
2. 20坪の家が空き家の場合は、空き家解体ローンが利用できる可能性があります。空き家解体ローンとは、その名のとおり、空き家を解体する際に使えるローンで、主に地方銀行が提供しています。
3.  

• ・フリーローン…
• 20坪の家が空き家ではなく、建て替えもしない場合は、フリーローンを利用しましょう。フリーローンは解体費用だけでなく、幅広い用途に利用できるローンです。
•  
• ■売却する
• 古家付き土地として売却できれば、解体費用を支払う必要がありません。
•  
• ■不動産会社に買い取りを依頼する
• 立地が悪い場合などで売却が難しい場合は、不動産会社に買取を依頼しましょう。買取とは不動産会社に直接売却することです。
•  

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　
　　□西尾張の地元に実績がある■
 ■おおにく土地に任せてみませんか？□

【当店におけるコロナ対策について】
　新型コロナウィルス感染拡大に伴い、staffのマスク着用、消毒、換気など
　皆さまが安心してご来店できるよう、最大限対策しております。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家とは
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶空き家とは、単純に「誰も住んでいない家」という認識ではないでしょうか。

住んでいない家が空き家とされるなら、通常はほとんど利用されない別荘はどう扱われるのでしょうか？特別措置法（以下、空家法）」では、１年以上住んでいない、あるいは利用されていない家を空き家と定義しています。

住居としての利用状況は、主に電気・ガス・水道の使用状況で確認されるため、年に1回程度の利用では空き家と判断される可能性が高いでしょう。行った「平成30年住宅・土地統計調査」でも、38万戸の「二次的住宅（別荘）」が空き家として存在していると報告されています。

別荘はそもそも不定期に利用されることが前提です。
一時放置された空き家とは性質が異なるため、空き家として認定する際には、個別の事情を考慮した判断が必要です。

参考： 総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査 結果の概要」

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■さまざまな空き家の定義
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶ひと言で空き家といっても、団体や法律によって、定義が少しずつ異なります。

■住宅・土地統計調査の空き家の定義

(注)1当省による。
　　2「家屋の種類等」欄及び「家屋の状態」欄は、各用語の定義に含まれる場合は「〇」含まれない場合は「×」を付した。

「空き家対策に関する実態調査結果報告書」のコラムは、住宅・土地統計調査における空き家の定義を非常にわかりやすいです。

住宅・土地統計調査では、「一戸建てアパートや完全に区画された建物の一部で、ひとつの個別が独立して生活できる住居で、普段人が住んでいないもの」を空き家と定義しているます。

また、この調査では、3か月以上人が住んでいない場合が空き家とみなされます。

さらに、マンションのような共同住宅に関しては、住宅・土地統計調査では居住者が驚くほど少ない空き家とされる、空家法では1室でも居住者がいる場合は空き家と見終わらない同じ国であっても、このように空き家の定義に大きな違いが見られます。

■空家等対策の推進に関する特別措置法の空き家の定義（空家法）

空家法では、「年間を通じて利用されていない住宅」を空き家としています。 ただし、別荘のように継続的な居住を前提としない建物でも、次のような場合は空き家には該当しません。

• ・月に1回以上利用している
• ・毎年お盆や年末年始に数日づつ滞在している
• ・倉庫として年に数回出入りしている
•  

たとえ10年以上住んでいる人がいなくて、建物が老朽化している場合でも、定期的に滞在していた物の出し入れをしている限り、空き家とは言いません。
「電気・ガス・水道の利用状況」や「登記情報、住民票の確認」「関係者への聞き取り調査」などをを通じて客観的に判断するのが望ましいとされています。

「特定空き家」とは、空家法で定義された、社会的または地域的に問題を考えて可能性のある空き家のことを指します。この法律は、放置された空き家が近隣住民に悪影響をおよぼしたり、景観を損ねたりすることを防ぐために制定されました。

特定空き家に指定される基準は以下の通りです。

• ・倒壊などの安全上の危険が顕在である状態
• ・著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• ・適切な管理が行われず、著しく景色が損なわれている状態
• ・周辺環境の保全のために放置が不適切である状態

火災保険を提供する各保険会社では、空き家の定義がそれぞれ異なります。

たとえば、日新火災海上保険の場合では「居住の目的で使用されていない住宅」を空き家と定義しています。

一方、東京海上日動火災保険は「空き家でも火災保険に加入できますか？」という問いに対し、次のように答えています。

「海外転勤などで一時的に空き家となっている家や、別荘のように一時的な住居を目的としていて、さらに家財が常時備えられている家は、契約が可能です。」

なお損保ジャパンは、以下の条件に当てはまる空き家なら、企業分野火災保険に加入できるとしています。

• ・今後も存続する予定が全くない建物
• ・かつて住居として使用され、家財も残っているが、今後住む予定がない建物
• ・建売業者が所有し、売却予定の建物
• ・転勤などの理由で現在利用されておらず、今後の使用予定が未定の建物
•  

火災保険に加入を検討している場合は、自宅がこれらの条件にどうかどうか、希望する会社に確認することをお勧めします。

そこでこの章では、農地を手放す具体的な方法について、解説していきます。

■空き家の増加

今年、人口減少や住宅の老朽化、社会的ニーズの変化を背景に、空き家数が増加しています。 総務省が実施した「平成31年度空き家対策に関する実態調査」によると、平成25年には空き家が820万戸存在し、これは総住宅数の13.5%に相当します。

この調査では、死亡や転落などによって発生する、私たちが一般的に検討している空き家は「その他の住宅」として分類されています。この「その他の住宅」は318万戸で、総住宅数の5.2 %を意識しております、過去20年間でその数は2.1倍に増加しています。

■特定空家に対する自治体の処置の増加

特定空き家に対する自治体の対応は、年々強化されています。

この法律により、特定空き家に認定されると、自治体は指導や児童育成者全員に改善を求めることができます。
仮に命令に従わない場合、行政は強制的に空き家解体を行うことも可能です。
なお、解体にかかる費用は、空き家の所有者に負担が求められます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家の処理方法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

今後使う予定がない場合、空き家を持ち続けても固定資産税を払い続けるだけです。
特に、老朽化が進んで特定空き家に認定されると、今後の負担として解体費用も発生してしまいます。

この章では、空き家を手放すための方法を3つご紹介します。

■売却する

農地の価格相場は、一般社団法人全国農業会議所が毎年おこなっている「田畑売買価格等に関する調査」で確認が可能です。

■活用する

建物や土地に対する愛着がある場合や、珍しい家を手放すのがもったいないと感じるなら、空き家の活用を考えてみるのも一つの選択です。

具体的な活用方法として、以下のような活用法があります。

• ・賃貸物件として貸し出し、家賃収入を手に入れる
• ・駐車場やコインランドリーとして活用する
• ・リノベーションを行い、カフェやシェアオフィスとして新たに活用する
• ・地域のコミュニティセンターとして提供する
• ・趣味の場所として家庭菜園や園芸に利用する
•  

収入を目的とした活用法として、共同住宅や駐車場運営を選ぶ方も多くいます。
また、地域の人々が気軽に集える場所として無償で提供するのも良い選択肢です。収入は得られないかもしれないが、深い人間関係や充実感を得られる可能性が高いです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家を放置するリスク
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

空き家をそのままにしておくと、近隣トラブルの主な原因となるため、とにかく早く対処することをお勧めします。

• ・老朽化による建物崩壊リスク
• ・不法侵入や犯罪の温床となるリスク
• ・害虫や野生動物が大量発生するリスク
•  

空き家は放置するほどに老朽化が進み、地震や台風によって倒壊する危険が懸念されます。
万が一倒壊した建材が隣家に影響を与えれば、賠償問題に発展することは間違いありません。

また、空き家は周囲から目立ち悪く、不良や犯罪者が集まりやすい場所となることがあります。

さらに、管理が行き届かない荒廃した空家には、ゴミの不法投棄やネズミの大量発生といった害獣問題がつきものです。どれも、地域全体に悪影響をおよぼすものばかりですから、トラブルになる前に空き家の処分を検討する方が無難です。

　　
　　□西尾張の地元に実績がある■
 ■おおにく土地に任せてみませんか？□

【当店におけるコロナ対策について】
　新型コロナウィルス感染拡大に伴い、staffのマスク着用、消毒、換気など
　皆さまが安心してご来店できるよう、最大限対策しております。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■住んでない家の売却にかかる税金
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶使っていない家を売却した際に発生する税金には、以下のようなものがあります。

家を売却して利益が生じた場合、それは譲渡結果として扱われます。 譲渡結果には、得られた税と住民税がそれぞれ課されます。

■印紙税

通常、売買契約書は2通作成され、その印紙代は販売主と買主がそれぞれ1通になります。

■登記費用
使っていない家でも、対抗当権が設定されている場合、その対抗当権を消すために登記費用が発生します。報酬が含まれます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■譲渡所得の計算方法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶家を売却して得た譲渡所得・所得税・住民税について詳しく解説します。

税金の面では、現金譲渡結果が重要かどうかがなポイントです。 現金譲渡結果金額は、次の計算式で求められます。

現金譲渡結果金額＝譲渡収入額-（取得費＋譲渡費用）-特別権利

次に、譲渡所得額や各種費用の算出方法について説明しています。

■譲渡所得の算出方法

通常、不動産の売却価格が譲渡収入額となります。 もし引き渡し後の固定資産税の精算金が発生する場合は、その金額も譲渡収入額に加算されます。

■取得費の算出方法
取得費とは、売却した不動産を購入や建築した際に支払った代金、仲介手数料、設備費、改良費などの合計金額をご了承ください。相当額を差し出す必要があります。

■譲渡費用の算出方法
譲渡費用とは、不動産を売却する際に発生した仲介手数料、印紙税、建物の解体費用などを合計した金額です。

■譲渡所得税の税率

譲渡結果には得税と住民税が課されますが、その優遇は不動産の全期間によって異なります。まずは全期間に応じた優遇を確認してみましょう。月1日時点で計算されます。

• ・住民税：5％
•  

全期間が5年以下の場合
・所得税（特別復興得税を含む）：30.63％

• ・住民税：9%

■空き家（被相続人の居住用財産）を売った時の特例

相続によって手に入れた家（被相続人が生存していたが、相続後は無人家）を売却する際には、最大で3,000万円の譲渡結果を放棄することが可能です。の適用を受けるには、対象となる不動産が昭和56年5月31日以前に建てられた一軒家（マンションではない）であること等の例外の条件です。

■譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

自宅を住まなくなった日から3年以内に売却した場合、最大で3,000万円の譲渡結果を譲渡することができます。ただし、売却相手が親子や夫婦などの特別な関係にある場合、この特例は適用できません。

■マイホームを売った時の軽減税率の特例

前項で選択した「生存用財産を譲渡した際の3,000万円特別控除の特例」を適用した家に対し、譲渡得金額（6,000万円以下の部分に限る）に対して、得税（復興特別特別控除）得られた税を含む）が10.21％、住民税が4％に軽くなります。

この特例を利用できる不動産は、すべての期間が10年以上である必要があります。

■特定の居住用財産の買換えの特例

住まなくなった日から3年以内に自宅を売却し、新しいマイホームを購入した場合、譲渡益に対する金銭を将来にわたって延長することができる特例があります。

この特例を利用できるのは、売却する不動産のすべての期間が10年以上で、かつ居住期間も10年以上である場合に限ります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■住んでいない家の売却方法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶「住んでいない家」と一口に言っても、その状態や市場価値は多種多様です。

■そのまま売却

築年数が比較的短く、老朽化が進んでいない住宅であれば、そのままの状態で売却することが可能です。不動産会社に売却査定を依頼し、販売価格の参考となる数字を算出してもらいましょう。

■古い家を取り壊してから売却

老朽化が進むだ一戸建てで、修理にかかる費用がかかる場合は、解体して土地として売却する選択肢も考えられます。が長くなることで固定資産税の負担が増えるリスクもあります。

■一部リフォームして売却
生きていくのが難しい状態にはあるもの、軽度の修繕を惜しんで住めるようになる場合、一部をリフォームしてから売却するという選択肢もあります。 リフォームを行う前に、その不動産の立地や特徴をもとに、市場性（販売可能性）について不動産会社などへ確認しておくと良いでしょう。

■瑕疵担保保険を付保してから売却

中古住宅では、買いにくい建物に隠れた欠陥が存在するのではないかと心配し、購入に踏み切れないこともあります。に、その調査や修繕にかかる費用を保険金でカバーしてもらえるため、安心感

この瑕疵保障保険は、売主の依頼により加入可能なので、不動産の市場価値を向上させるために、瑕疵保障保険を付保してから売却するという方法も考えられます。

■買取を利用して不動産会社に売却
自宅に住んでいないだけでなく、遠方にあるために室内の整理や購入希望者への対応が難しい場合は、不動産会社の買取サービスを利用することも考えてみてください。可能性はありますが、迅速に物件を手放すことができ、売却後の責任からも解放されるという猶予があります。

■空き家バンクに登録
市場性があまりにも高くない地方の空き家では、不動産会社に仲介を依頼してもすぐには買い手がつかないことがあります。そのような場合、自治体が運営する空き家バンクへの登録を考えてみるのこれにより、その地域に興味を持つ移住希望者の目に留まる可能性性があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■住んでいない家の売却方法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

住んでいない家を売却した際に確定申告が求められるのは、金銭譲渡結果金額が発生した場合や、特例を利用して金銭譲渡結果金額がゼロになった場合です。 特に後者は見落としやすいので、十分に注意が必要です。

　　
　　□西尾張の地元に実績がある■
 ■おおにく土地に任せてみませんか？□

【当店におけるコロナ対策について】
　新型コロナウィルス感染拡大に伴い、staffのマスク着用、消毒、換気など
　皆さまが安心してご来店できるよう、最大限対策しております。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■「農地貰える」は可能なのか？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶農地が必要なければ、「農地をあげます」と、第三者に無償で譲渡しても別に問題はありません。

農地の定義は、農地法第2条第1項において「耕作を目的とする土地」とされています。さらに、耕作とは「土地に労力を加え、肥料や管理を行い作物を育てること」と、具体的に説明されています。

つまり、土地を耕したり、農薬を散布したり、肥料を施すなどの農作業を行い、作物を育てるための土地はすべて農地とされます。これには、田んぼや畑だけでなく、牧草地や果樹園も含まれます。

現在、作物を栽培していない休耕地であっても、耕作がすぐに再開できる状態であれば、通常は農地として扱われます。また、地目が山林や宅地であっても、実際に農地として使用されている場合は、農地と見なされるため、注意が必要です。

■農地売却は農業委員会の許可が必要

農地は農地法第2条第1項により「耕作を目的とした土地」と定義されています。さらに耕作とは、「土地に労力を投入し、肥料を与え、管理を行い作物を育てること」と具体的に規定されています。

つまり、耕作や農薬の散布、肥料の投入などの農業活動が行われている土地は、すべて農地として扱われます。このため、田んぼや畑に限らず、牧草地や果樹園も農地に含まれます。

また、現在は作物を栽培していない休耕地であっても、耕作がすぐに再開できる状態であれば、農地とみなされるのが一般的です。さらに、地目が山林や宅地となっている土地でも、実際に農地として使用されている場合は、農地として扱われることに注意が必要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地の処分が難しい理由とは
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶以下の理由から農地の処分は決して簡単ではありません。

農業に従事していない人は、基本的に農地を購入することができません。また、農業に従事する人々の減少により、農地の購入希望者も少なくなっています。さらに、農地転用に関する条件も非常に厳しいものです。

まず、農地を農地として売却する場合、農地法第3条に基づく許可が必要です。この許可は、新しい所有者が引き続き農業を行うことが前提となっているため、結果として農業従事者以外が農地を購入することはできません。

しかし、農業の収益性の低下や従事者の高齢化などの要因により、購入可能な農業従事者自体が大幅に減少しています。たとえ無償で譲渡する場合でも、農地を所有すれば税金や管理費がかかるため、農地を農地として処分するのは年々難しくなっています。

さらに、農地を農業以外の用途に転用して売却する場合でも、農業保護の観点から厳しい制約があります。前述の「立地基準」に加えて、「一般基準」も満たさなければ、農地転用は許可されません。

このように、農地を手放す際には厳しい条件が課せられており、適切な理由や条件が揃っていない限り、農地の処分は非常に困難です。

そこでこの章では、農地を手放す具体的な方法について、解説していきます。

■相続放棄する

農地が本当に不要であれば、相続を放棄することが最も現実的な手段です。相続放棄を選択すれば、農地に関する悩みや問題に悩まされることはありません。

ただし、「家や現金は欲しいが、農地だけは相続したくない」という選択は認められないのが現実です。相続のルールでは、プラスの財産も借金のようなマイナスの財産も、全て一括して相続することが求められます。もし、負債が住宅や農地などの資産価値を上回る場合は、相続放棄を選ぶのが賢明でしょう。

なお、相続放棄をしても、相続人全員が放棄した場合、農地の管理義務は依然として残ります。その場合、家庭裁判所に申請して、相続財産管理人に遺産の管理を委ねる必要があります。

■国に引き取ってもらう

2023年4月27日から、新たに「相続土地国庫帰属制度」が施行されました。この制度を利用することで、相続した土地が維持できない場合、一定の条件を満たせば国に土地を引き取ってもらえる可能性があります。

ただし、どの土地でも簡単に引き渡せるわけではなく、対象となるのは相続や遺贈で取得した土地に限られます。さらに、厳しい条件をクリアしなければなりません。 相続土地国庫帰属制度の適用条件としては、以下のようなものがあります。

【申請時にすぐに却下される土地】

• ・建物が存在する土地
• ・担保権や使用権が設定されている土地
• ・通路など他人が使用する予定のある土地
• ・特定有害物質で汚染されている土地
• ・境界や所有権が不明確で、権利関係に問題がある土地
•  

【審査で不承認となる可能性がある土地】

• ・管理費が著しくかかる険しい崖のある土地
• ・通常の管理を妨げる工作物や車両、樹木がある土地
• ・除去が必要な埋設物が存在する土地（産業廃棄物、浄化槽など）
• ・隣接地の所有者とトラブルなく管理・売却ができない土地
• ・管理や処分に過度な費用がかかる土地
•  

また、当制度を申請する際には、1筆あたり14,000円の審査手数料が必要で、この手数料は申請取り下げや不承認の場合でも返金されません。

さらに、帰属が承認された場合、土地の面積に関わらず20万円の負担金（土地の管理料）を支払う必要があります。ただし、市街化区域内の農地など、面積に応じて負担金が算定されるケースもあります。

特に面積による算定の場合、4,000㎡を超えると負担金が300万円を超えることもあるため、事前に詳細を確認しておくことが重要です。

■近隣や知り合いの農家に譲る

もし、知り合いに農家がいるなら、ぜひ農地の買い取りを打診してみてください。農家以外に売却する際は、煩雑な農地転用の手続きが必要です。ところが、同業である農家への売却なら、手続きも比較的簡単で、なにより売却代金が手に入ります。

とはいえ、高齢化などの理由から、多くの農家では現在所有している農地すら持て余しているのが実情です。よほど本格的に農業を営んでいるのでなければ、そう簡単には買ってもらえないと考えておくべきでしょう。

もちろん、農地の保護という意味では、知り合いの農家に買ってもらえるのが一番です。しかし、あまり農家への売却にこだわると、いつまでも不要な農地を手放せません。
専門業者に仲介を依頼するなど、できるだけ短期間での売却を意識してください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地の売却は出来る？相場確認
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

農地を手放す際、多くの人は無償譲渡よりも、できるだけ売却して少しでも現金を得たいと考えるでしょう。しかし、制約が多い農地が果たして実際に売買できるのか、疑問に思うこともあるかもしれません。

結論としては、農地の売却は十分に可能です。では、農地がどの程度の価格で取引されているのか、相場についてや具体的な売却方法についてご紹介します。

■価格相場

農地の価格相場は、一般社団法人全国農業会議所が毎年おこなっている「田畑売買価格等に関する調査」で確認が可能です。

※単位：千円/10a
※一般社団法人全国農業会議所「耕作目的田畑売買価格」を参考に作成

純農業地域とは、都市計画法において、市街化区域と市街化調整区域の線引きをしていない市町村の農用地区域のことです。
一方、都市的農業地域は、市街化区域と市街化調整区域が明確に線引きされている市町村の農用地区域を指します。

上表の通り、田・畑とも、純農業地域より都市的農業地域のほうが、売却価格は大幅に高いです。しかし、純農業地域は28年連続、都市的農業地域では30年連続で、農地の売却価格が下落しています。

こうした傾向からわかるように、もし農地の売却を検討しているなら、場所を問わずできるだけ早く売却に動き出すほうがよいでしょう。

■売却方法

農地を手放す方法として、主に2つのアプローチがあります。
・不動産会社を通じた一般的な売却

1. ・農地中間管理機構（農業バンク）を利用した売却
2.  

通常、農地の売却には次のいずれかの許可が必要です。

• ・3条許可（農業委員会）：農地をそのまま農地として売却する場合
• ・5条許可（都道府県知事）：農地を他の用途に転用して売却する場合
•  

農地を扱う不動産会社は少なく、特に3条許可に対応できる業者を見つけるのは難しいことが多いです。転用の手続きを含め、申請の手間や利益の少なさも影響しています。

そのため、迅速に農地を手放したい場合は、農地中間管理機構への売却を検討するのが良いでしょう。この機構は、売却希望者から農地を買い取り、農地の拡大を希望する農家に再販する役割を果たしています。

農地中間管理機構に依頼する際には、手数料として1〜2％がかかりますが、公的機関による安心感や譲渡所得の軽減特例（800〜2,000万円）が受けられる点で、大きなメリットがあります。売却だけでなく賃貸も選択肢に入るため、興味がある方はぜひ詳しく調べてみると良いでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

農地を相続したものの、実際に使う予定がないと、ただ持て余すだけになってしまいます。しかし、だからといってすぐに無償で譲渡するのは、少し早急な判断かもしれません。

必要としている人が見つかれば、農地を売却してしっかりと利益を得ることも可能です。紹介した方法を参考にして、できるだけ損を避ける形で農地を処分するのが賢明です。

　　
　　□西尾張の地元に実績がある■
 ■おおにく土地に任せてみませんか？□

【当店におけるコロナ対策について】
　新型コロナウィルス感染拡大に伴い、staffのマスク着用、消毒、換気など
　皆さまが安心してご来店できるよう、最大限対策しております。