2024年10月の記事一覧｜愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地｜大國土地株式会社

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家とは
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶空き家とは、単純に「誰も住んでいない家」という認識ではないでしょうか。

住んでいない家が空き家とされるなら、通常はほとんど利用されない別荘はどう扱われるのでしょうか？特別措置法（以下、空家法）」では、１年以上住んでいない、あるいは利用されていない家を空き家と定義しています。

住居としての利用状況は、主に電気・ガス・水道の使用状況で確認されるため、年に1回程度の利用では空き家と判断される可能性が高いでしょう。行った「平成30年住宅・土地統計調査」でも、38万戸の「二次的住宅（別荘）」が空き家として存在していると報告されています。

別荘はそもそも不定期に利用されることが前提です。
一時放置された空き家とは性質が異なるため、空き家として認定する際には、個別の事情を考慮した判断が必要です。

参考： 総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査 結果の概要」

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■さまざまな空き家の定義
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶ひと言で空き家といっても、団体や法律によって、定義が少しずつ異なります。

■住宅・土地統計調査の空き家の定義

(注)1当省による。
　　2「家屋の種類等」欄及び「家屋の状態」欄は、各用語の定義に含まれる場合は「〇」含まれない場合は「×」を付した。

「空き家対策に関する実態調査結果報告書」のコラムは、住宅・土地統計調査における空き家の定義を非常にわかりやすいです。

住宅・土地統計調査では、「一戸建てアパートや完全に区画された建物の一部で、ひとつの個別が独立して生活できる住居で、普段人が住んでいないもの」を空き家と定義しているます。

また、この調査では、3か月以上人が住んでいない場合が空き家とみなされます。

さらに、マンションのような共同住宅に関しては、住宅・土地統計調査では居住者が驚くほど少ない空き家とされる、空家法では1室でも居住者がいる場合は空き家と見終わらない同じ国であっても、このように空き家の定義に大きな違いが見られます。

■空家等対策の推進に関する特別措置法の空き家の定義（空家法）

空家法では、「年間を通じて利用されていない住宅」を空き家としています。 ただし、別荘のように継続的な居住を前提としない建物でも、次のような場合は空き家には該当しません。

• ・月に1回以上利用している
• ・毎年お盆や年末年始に数日づつ滞在している
• ・倉庫として年に数回出入りしている
•  

たとえ10年以上住んでいる人がいなくて、建物が老朽化している場合でも、定期的に滞在していた物の出し入れをしている限り、空き家とは言いません。
「電気・ガス・水道の利用状況」や「登記情報、住民票の確認」「関係者への聞き取り調査」などをを通じて客観的に判断するのが望ましいとされています。

「特定空き家」とは、空家法で定義された、社会的または地域的に問題を考えて可能性のある空き家のことを指します。この法律は、放置された空き家が近隣住民に悪影響をおよぼしたり、景観を損ねたりすることを防ぐために制定されました。

特定空き家に指定される基準は以下の通りです。

• ・倒壊などの安全上の危険が顕在である状態
• ・著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• ・適切な管理が行われず、著しく景色が損なわれている状態
• ・周辺環境の保全のために放置が不適切である状態

火災保険を提供する各保険会社では、空き家の定義がそれぞれ異なります。

たとえば、日新火災海上保険の場合では「居住の目的で使用されていない住宅」を空き家と定義しています。

一方、東京海上日動火災保険は「空き家でも火災保険に加入できますか？」という問いに対し、次のように答えています。

「海外転勤などで一時的に空き家となっている家や、別荘のように一時的な住居を目的としていて、さらに家財が常時備えられている家は、契約が可能です。」

なお損保ジャパンは、以下の条件に当てはまる空き家なら、企業分野火災保険に加入できるとしています。

• ・今後も存続する予定が全くない建物
• ・かつて住居として使用され、家財も残っているが、今後住む予定がない建物
• ・建売業者が所有し、売却予定の建物
• ・転勤などの理由で現在利用されておらず、今後の使用予定が未定の建物
•  

火災保険に加入を検討している場合は、自宅がこれらの条件にどうかどうか、希望する会社に確認することをお勧めします。

そこでこの章では、農地を手放す具体的な方法について、解説していきます。

■空き家の増加

今年、人口減少や住宅の老朽化、社会的ニーズの変化を背景に、空き家数が増加しています。 総務省が実施した「平成31年度空き家対策に関する実態調査」によると、平成25年には空き家が820万戸存在し、これは総住宅数の13.5%に相当します。

この調査では、死亡や転落などによって発生する、私たちが一般的に検討している空き家は「その他の住宅」として分類されています。この「その他の住宅」は318万戸で、総住宅数の5.2 %を意識しております、過去20年間でその数は2.1倍に増加しています。

■特定空家に対する自治体の処置の増加

特定空き家に対する自治体の対応は、年々強化されています。

この法律により、特定空き家に認定されると、自治体は指導や児童育成者全員に改善を求めることができます。
仮に命令に従わない場合、行政は強制的に空き家解体を行うことも可能です。
なお、解体にかかる費用は、空き家の所有者に負担が求められます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家の処理方法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

今後使う予定がない場合、空き家を持ち続けても固定資産税を払い続けるだけです。
特に、老朽化が進んで特定空き家に認定されると、今後の負担として解体費用も発生してしまいます。

この章では、空き家を手放すための方法を3つご紹介します。

■売却する

農地の価格相場は、一般社団法人全国農業会議所が毎年おこなっている「田畑売買価格等に関する調査」で確認が可能です。

■活用する

建物や土地に対する愛着がある場合や、珍しい家を手放すのがもったいないと感じるなら、空き家の活用を考えてみるのも一つの選択です。

具体的な活用方法として、以下のような活用法があります。

• ・賃貸物件として貸し出し、家賃収入を手に入れる
• ・駐車場やコインランドリーとして活用する
• ・リノベーションを行い、カフェやシェアオフィスとして新たに活用する
• ・地域のコミュニティセンターとして提供する
• ・趣味の場所として家庭菜園や園芸に利用する
•  

収入を目的とした活用法として、共同住宅や駐車場運営を選ぶ方も多くいます。
また、地域の人々が気軽に集える場所として無償で提供するのも良い選択肢です。収入は得られないかもしれないが、深い人間関係や充実感を得られる可能性が高いです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家を放置するリスク
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

空き家をそのままにしておくと、近隣トラブルの主な原因となるため、とにかく早く対処することをお勧めします。

• ・老朽化による建物崩壊リスク
• ・不法侵入や犯罪の温床となるリスク
• ・害虫や野生動物が大量発生するリスク
•  

空き家は放置するほどに老朽化が進み、地震や台風によって倒壊する危険が懸念されます。
万が一倒壊した建材が隣家に影響を与えれば、賠償問題に発展することは間違いありません。

また、空き家は周囲から目立ち悪く、不良や犯罪者が集まりやすい場所となることがあります。

さらに、管理が行き届かない荒廃した空家には、ゴミの不法投棄やネズミの大量発生といった害獣問題がつきものです。どれも、地域全体に悪影響をおよぼすものばかりですから、トラブルになる前に空き家の処分を検討する方が無難です。

　　
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　■住んでない家の売却にかかる税金
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶使っていない家を売却した際に発生する税金には、以下のようなものがあります。

家を売却して利益が生じた場合、それは譲渡結果として扱われます。 譲渡結果には、得られた税と住民税がそれぞれ課されます。

■印紙税

通常、売買契約書は2通作成され、その印紙代は販売主と買主がそれぞれ1通になります。

■登記費用
使っていない家でも、対抗当権が設定されている場合、その対抗当権を消すために登記費用が発生します。報酬が含まれます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■譲渡所得の計算方法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶家を売却して得た譲渡所得・所得税・住民税について詳しく解説します。

税金の面では、現金譲渡結果が重要かどうかがなポイントです。 現金譲渡結果金額は、次の計算式で求められます。

現金譲渡結果金額＝譲渡収入額-（取得費＋譲渡費用）-特別権利

次に、譲渡所得額や各種費用の算出方法について説明しています。

■譲渡所得の算出方法

通常、不動産の売却価格が譲渡収入額となります。 もし引き渡し後の固定資産税の精算金が発生する場合は、その金額も譲渡収入額に加算されます。

■取得費の算出方法
取得費とは、売却した不動産を購入や建築した際に支払った代金、仲介手数料、設備費、改良費などの合計金額をご了承ください。相当額を差し出す必要があります。

■譲渡費用の算出方法
譲渡費用とは、不動産を売却する際に発生した仲介手数料、印紙税、建物の解体費用などを合計した金額です。

■譲渡所得税の税率

譲渡結果には得税と住民税が課されますが、その優遇は不動産の全期間によって異なります。まずは全期間に応じた優遇を確認してみましょう。月1日時点で計算されます。

• ・住民税：5％
•  

全期間が5年以下の場合
・所得税（特別復興得税を含む）：30.63％

• ・住民税：9%

■空き家（被相続人の居住用財産）を売った時の特例

相続によって手に入れた家（被相続人が生存していたが、相続後は無人家）を売却する際には、最大で3,000万円の譲渡結果を放棄することが可能です。の適用を受けるには、対象となる不動産が昭和56年5月31日以前に建てられた一軒家（マンションではない）であること等の例外の条件です。

■譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

自宅を住まなくなった日から3年以内に売却した場合、最大で3,000万円の譲渡結果を譲渡することができます。ただし、売却相手が親子や夫婦などの特別な関係にある場合、この特例は適用できません。

■マイホームを売った時の軽減税率の特例

前項で選択した「生存用財産を譲渡した際の3,000万円特別控除の特例」を適用した家に対し、譲渡得金額（6,000万円以下の部分に限る）に対して、得税（復興特別特別控除）得られた税を含む）が10.21％、住民税が4％に軽くなります。

この特例を利用できる不動産は、すべての期間が10年以上である必要があります。

■特定の居住用財産の買換えの特例

住まなくなった日から3年以内に自宅を売却し、新しいマイホームを購入した場合、譲渡益に対する金銭を将来にわたって延長することができる特例があります。

この特例を利用できるのは、売却する不動産のすべての期間が10年以上で、かつ居住期間も10年以上である場合に限ります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■住んでいない家の売却方法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶「住んでいない家」と一口に言っても、その状態や市場価値は多種多様です。

■そのまま売却

築年数が比較的短く、老朽化が進んでいない住宅であれば、そのままの状態で売却することが可能です。不動産会社に売却査定を依頼し、販売価格の参考となる数字を算出してもらいましょう。

■古い家を取り壊してから売却

老朽化が進むだ一戸建てで、修理にかかる費用がかかる場合は、解体して土地として売却する選択肢も考えられます。が長くなることで固定資産税の負担が増えるリスクもあります。

■一部リフォームして売却
生きていくのが難しい状態にはあるもの、軽度の修繕を惜しんで住めるようになる場合、一部をリフォームしてから売却するという選択肢もあります。 リフォームを行う前に、その不動産の立地や特徴をもとに、市場性（販売可能性）について不動産会社などへ確認しておくと良いでしょう。

■瑕疵担保保険を付保してから売却

中古住宅では、買いにくい建物に隠れた欠陥が存在するのではないかと心配し、購入に踏み切れないこともあります。に、その調査や修繕にかかる費用を保険金でカバーしてもらえるため、安心感

この瑕疵保障保険は、売主の依頼により加入可能なので、不動産の市場価値を向上させるために、瑕疵保障保険を付保してから売却するという方法も考えられます。

■買取を利用して不動産会社に売却
自宅に住んでいないだけでなく、遠方にあるために室内の整理や購入希望者への対応が難しい場合は、不動産会社の買取サービスを利用することも考えてみてください。可能性はありますが、迅速に物件を手放すことができ、売却後の責任からも解放されるという猶予があります。

■空き家バンクに登録
市場性があまりにも高くない地方の空き家では、不動産会社に仲介を依頼してもすぐには買い手がつかないことがあります。そのような場合、自治体が運営する空き家バンクへの登録を考えてみるのこれにより、その地域に興味を持つ移住希望者の目に留まる可能性性があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■住んでいない家の売却方法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

住んでいない家を売却した際に確定申告が求められるのは、金銭譲渡結果金額が発生した場合や、特例を利用して金銭譲渡結果金額がゼロになった場合です。 特に後者は見落としやすいので、十分に注意が必要です。

　　
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