2024年05月の記事一覧｜愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地｜大國土地株式会社

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■実家を自分が相続する
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶次のような希望がある場合には、実家を自分が相続することが理想的です。

相続人が一人の場合、実家の相続は特に問題なく進みます。

しかし、相続人が二人以上いる場合、公平な分割が難しく、遺産分割協議でトラブルが生じる可能性があります。

トラブルを避けるためには、他の相続人に対して実家と同等の財産を分配したり、代償金を支払ったりする必要があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■実家をほかに相続人に相続させる
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶他の相続人が実家を相続したいと希望する場合、その相続人に実家を譲るという選択肢もあります。

ただし、実家をほかの相続人に譲る場合、自分が十分な財産を受け取れなくなるリスクがあるので注意が必要です。

実家のほかに現金、預貯金、有価証券などが十分ある場合は、それらを相続することで公平性を保てるでしょう。

一方、十分な相続財産がない場合は、公平な相続を実現するために代償分割や換価分割を選択する必要があります。

しかし、公平性を重視すると話し合いが揉めやすくなるため、ある程度の妥協点を決めておくことが重要になります。

前述した誰かが相続する場合と異なり、換価分割であれば不公平な相続を実現できるというメリットがあります。

換価分割を選択する場合は、ほかの遺産分割方法よりも手間と時間がかかる点に注意する必要があるでしょう。

また、必ずしも実家に価値があるとは限らず、換価分割を選択しても買い手が見つからない可能性もあります。

売却できなければ、相続人は固定資産税や修繕費などを支払ったり、空き家を管理したりしなければなりません。

相続放棄をすれば被相続人の財産を一切引き継ぐ必要がなくなり、実家の管理をする必要もなくなります。

相続放棄は、相続が開始したことを知ったときから3ヵ月以内におこなわなければなりません（民法第915条）。

そのため、できる限り早く相続財産を調査し、不動産の評価をして、相続財産をするか決定する必要があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

今回は、都心部に位置する空き家の活用方法とそのポイントについて紹介しました。 都心の空き家は立地条件から、店舗やシェアハウスとして有効活用することが可能です。
もし自ら運営や管理が難しい場合でも、不動産会社に売却を依頼することで、固定資産税などの税務対策を考えることができます。

空き家問題は全国的に社会的な課題となっており、地方自治体や国全体で多様な施策が進められています。これらの制度や取り組みを上手に活用して、手持ちの物件を有効に活かしていくことが重要です。

　　
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　■家の方が外より不快感を感じる２つの原因
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶部屋のサウナ化、熱帯夜…夏によく聞く悩みの２つの原因とは？

◆いったん入った熱が逃げていかない◆

家の内部は壁や屋根に囲まれているため、一度温まると熱がこもり、外よりも暑くなります。
RC造（鉄筋コンクリート）の場合は、昼間に熱を吸収し、夜になるとそれを放出するため、一日中家の中が不快な熱で満ちています。
木造住宅でも、特に2階では温かい空気が1階から流れてきたり、直射日光を受けることで室温が上昇します。要するに、室内に熱を入れない工夫が必要です。

この不快な熱の主な侵入経路は「窓」です。太陽光が差し込むことで、熱が室内に進入します。太陽が高い位置にあるときは、軒を設けることで太陽熱を遮断できますが、太陽が低い位置にあるときは窓から光が奥まで届き、室温が急上昇します。
特に東と西の窓には注意が必要です。

暑い部屋に身を置くことは、体にも影響があります。
人間は運動や食事によって生じた熱を放熱することで体温調節を行っていますが、温度が高い室内では放熱が十分に行われず、体温が上昇しやすくなります。

外であれば自然風が放熱を助けてくれますが、室内ではその効果が限定されます。
体内にこもった熱が不快感を引き起こすのです。

◆部屋の中にある温度差◆

家で過ごす休日、暑さに対処するために冷房を強めると、足元が冷えて寒さを感じますが、逆に冷房を弱めるとすぐに暑くなってしまいます。
このような不快な状況が続くと、せっかくの休日を楽しむことができません。

実は同じ部屋内でも、頭部と足元で大きな温度差が生じていることがあります。
冷房を入れた部屋をサーモグラフィカメラで見ると、床付近が25度であるのに対して、天井は30度以上になることがあります。これにより部屋内で5度以上の温度差が生まれます。

この温度差の原因は、屋根からの熱が天井に侵入し、部屋の上部が暑くなることにあります。
エアコンの冷たい空気は下に溜まるため、部屋の上下で極端な温度差が生じ、快適な環境が得られません。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■家の中の熱中症が多い理由
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶実は、家の中こそ熱中症になる危険性が一番高いのです。

総務省消防庁のデータによると、平成30年5月から9月の間に熱中症で緊急搬送された人数は約95,000人でした。
そのうち、約38,000人が自宅での発症であり、全体の40％に相当します。
屋内にいるからといって安全とは限らないのです。

昼間はリビングなどでエアコンや扇風機を使って暑さ対策をしている家庭も多いですが、夜間の対策はどうでしょうか。
節約のためにエアコンを切って寝ていませんか？
実は、「夜は涼しいから大丈夫」という考えは甘いです。
昼間に熱せられた壁や天井が夜間になって部屋の温度を上げることがあります。
その結果、外気温よりも室内の方が暑くなることがあります。

建築基準法では、室温28度、湿度70％が快適な環境とされていますが、実際はそれ以下の設定が望ましいです。
自宅の温度計と湿度計を設置し、部屋の状態を定期的にチェックすることをお勧めします。思っている以上に高温多湿になっていることがありますので、数値で把握することで危険度が分かりやすくなります。

昼も夜も安心できない自宅では、快適とは言えません。
熱中症の発生件数は年々増加しており、家の中でも発症するリスクが高まっています。
現代では熱中症は家庭内でも発症することがあります。
24時間体制で対策を取らなければ、危険が続きます。

重要なのは、初めから日射を室内に侵入させないことです。
先述したように、高い位置の日差しは軒を設けることである程度遮られます。
特に重要なのは、朝日（東面）と夕日（西面）の対策です。これらの角度からの日差しは入射角が低くなるため、外付けのブラインドやオーニングを取り付けて、窓全体をカバーする工夫が効果的です。

手軽な方法としては、ホームセンターで入手できる断熱シートや断熱フィルムを窓に貼る方法もあります。
また、すだれやひさし、ブラインドなどを使って窓からの日差しをブロックするのも一般的な対策です。

根本的な暑さ対策として、住宅の高断熱化が必要です。

特に問題となるのは西側と東側の窓からの熱の侵入です。
高断熱性能の窓に交換することで、熱が室内に入り込むのを防ぎ、室内の温度上昇を抑えることができます。
リフォームの際には、フレームごと交換する方法や、内窓を増設して2重窓にする方法が効果的です。

フレームの交換には時間がかかりますが、アルミ製から樹脂製フレームに変えることで、熱伝導率が大幅に低下し、室内の熱の出入りを劇的に抑えることができます。
内窓を増設すると開け閉めの手間は増えますが、コストも抑えられ、短時間でリフォームが完了します。
窓のリフォームは断熱性能だけでなく、結露の防止にも効果的ですので、お悩みの方は検討してみてください。

一方で、部屋の温度差を防ぐためには屋根や天井の断熱化も重要です。
屋根断熱ではコストがかかりますが、屋根の下に断熱材を入れることで室内空間を有効活用できます。
一方、天井断熱では屋根を通過した熱が天井裏にたまるため、小屋裏のスペースが制限されますが、コストを抑えることができます。
コストや利用方法を考慮して、最適な方法を選んでください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■エアコン買い替えより、断熱リフォーム
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

夏の不快感の大きな原因は、住居の断熱性の低さです。
エアコンの冷風で対処する前に、そもそも熱が家の中に入るのを防ぐことが効果的です。

もしエアコンを高性能なものに買い替える予算があるのであれば、その予算を断熱化に投資することも考慮してみましょう。
次の夏がやってくる前に、家族の健康を守るために行動を起こすことが重要です。

　　
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　■熱中症情報をチェックしておく
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶熱中症警戒アラートを確認しておこう。

◆熱中症警戒アラート◆

令和3年から、環境省と気象庁によって『熱中症警戒アラート』が全国で実施され始めました。 熱中症のリスクが高まると予測された地域に向けて、屋外での活動を控えたり、予防策を講じるためのアラートが発信されます。
これらのアラートは、テレビやラジオ、メールや各種アプリの通知、自治体の防災無線などを通じて発表されます。
自分の住んでいる場所や行動する地域、また離れた場所に住む家族の地域など、各地のアラートを確認してみましょう。

◆熱中症の状態を知っておく◆

熱中症の初期症状は、気づきにくい軽い違和感として現れることがあります。
以下のような症状が自分や他人に見られた場合は、注意が必要です。

・顔が赤くなる
・めまいや立ちくらみがする
・足がつる、筋肉がピクピクと痙攣する
・頭痛や吐き気がする

これらの症状が軽度であっても、熱中症の初期段階である可能性があります。
水分をしっかり補給し、涼しい場所で休み、手のひらや脇の下、首元などを冷やして体温を下げましょう。 症状が改善しない場合は、医療機関に相談してください。

以下のような症状が現れた場合は、熱中症がかなり進行しています。

・足元がふらつく、まっすぐ歩けない
・異常に汗をかく、または全く汗をかかない
・体が熱く感じる
・水を飲めない
・うまく話せない、呼びかけに反応しない

このような症状が出た際には、水分補給や体温を下げる処置を行いながら、速やかに医療機関を受診するか、救急車を呼ぶ必要があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■熱中症対策をしておく
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶熱中症を予防するために、覚えておきたい基本的なポイントを振り返りましょう。

◆水分をこまめにとる◆

屋外だけでなく、室内でもこまめに水分を補給することが、熱中症対策で最も重要です。 ポイントは〝喉が渇いていなくても〟飲むことです。
喉の渇きを感じたときには、すでに体内の水分が不足しています。
１５分から３０分ごとに、コップ一杯（約200ml）の水分補給を心がけましょう。
水や麦茶など、カフェインが含まれていない飲み物がおすすめです。
汗をたくさんかいた場合には、スポーツドリンクで塩分を補うことも大切です。
外出時には、必ず水分を持ち歩くことを忘れないようにしましょう。

◆塩分は発汗した時に◆
大量に汗をかくと、体内の塩分が失われます。
屋外で一気に汗をかいた場合は、塩タブレットや飴、梅干しなどで塩分を補給しましょう。
ただし、塩分の摂取は「適度」が大切です。
過剰に摂取しないように気をつけてください。
スポーツドリンクには塩分と糖分が含まれているため、摂りすぎに注意が必要です。
高血圧などで医師から塩分について指導を受けている方は、必ず指示された摂取量を守りましょう。

◆気温・湿度をチェック◆

室温を28℃以下、湿度を40～60％に保つことで、熱中症のリスクを減らすことができます。
暑さを我慢せず、エアコンを適切に使いましょう。
また、各部屋に温度計と湿度計を設置して、常にチェックすることをおすすめします。

日差しを避ける、冷却グッズを活用する 通勤・通学・買い物などで日中に外出する際には、帽子や日傘を使って日差しを避けましょう。
遮熱効果の高い日傘を使用すると、頭部の温度が約5℃～10℃下がると言われています。
さらに、首元を冷やす冷却グッズなどを活用して、効率よく体を冷やすことも、熱中症リスクを低減するのに役立ちます。

◆過ごしやすい衣服を選ぶ◆

室内外問わず、過ごす際には通気性の良い服を選びましょう。
綿や麻などの素材は通気性が良く、熱がこもるのを防ぎます。
また、汗をかいてもすぐに乾く速乾性の高い素材の衣服や下着もおすすめです。

７月から８月にかけて、「熱帯夜」と呼ばれる最低気温が２５℃以上の日が増えてきます。
寝苦しい部屋では睡眠の質が低下し、体力も減退します。
さらに、〝翌日熱中症〟として遅れて現れる可能性もあります。
エアコンを効果的に利用するための睡眠時のポイントをチェックしてみましょう。

どうすれば良いのか？ 睡眠時に最適な室温は２５～２８℃です。２８℃を超えると、熱中症のリスクが上がります。
さらに、湿度を４０％～６０％に保つことで、汗をかきにくく、快適な睡眠環境を作ることができます。

夜間は気温が下がるため、エアコンを必要としないと感じる人も少なくないでしょう。
しかし、実際には昼間の熱が室内にこもっている場合があり、室温がなかなか下がらないことがあります。
特に７月から８月にかけては、日中の気温が高くなったり、熱帯夜が増えるため、寝るときもエアコンを常時運転することをお勧めします。
エアコンの設定ポイントは以下の通りです：

・就寝の１時間前には低めの設定（約２５℃）で室内を涼しく保つ。
・睡眠中は室温をやや上げて（約２６～２８℃）、快適な眠りをサポートする。
・風量は自動モードなどで調整して、快適な環境を維持します。

体づくりにおいて大切なのは、継続的な習慣化です。
日々の生活に取り入れやすく、自身の体調に合った運動を無理なく行うことが肝心です。

■運動
・ウォーキング（３０分）
・ジョギング（１５分）
・サイクリング（３０分）

通勤や通学、買い物の際に少し汗をかく程度の運動がオススメです。
階段を使うなどの小さな工夫も有効です。
ポイントは、「少し暑いな」と感じるくらいの環境で行うこと。
屋外での運動は、日中の気温が高い時などは避け、自身の体調をしっかり管理しながら行いましょう。

■習慣化
・室内でのストレッチや筋トレ（３０分）
・入浴時に湯舟につかる

室内でのストレッチや筋トレは、暑い日でも続けやすく、代謝を上げるのに効果的です。
夏場はシャワーだけですませがちですが、十分に水分補給を行い、湯舟につかって汗をかくことも、体の暑さ順応に役立ちます。

自分や家族、友人、ペット、大切な人が熱中症にならないように、日々の暮らしに取り入れた水分補給や熱中症対策を振り返り、定期的にチェックすることが重要です。

　　
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　■カフェなどの店舗としての再活用
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶都内の空き家問題は、地方とは異なる多様なトラブルリスクを含んでいます。

持て余している物件を活用する一つの方法として、改装して店舗として利用する方法をご紹介します。

◆改装して店舗として利用◆

もともと住居として使われていた空き家も、改装することで店舗として再利用が可能です。人気の高いカフェはもちろん、レストラン、ブティック、ネイルサロン、リサイクルショップなど、多種多様な店舗に転用できます。空き家ならではの質感を活かせば、新築にはない独特でおしゃれな雰囲気を演出できるでしょう。

都心部の商店街にある空き家や空き店舗なら、改装しても違和感なく店舗運営が可能です。二階建ての一軒家であれば、一階を店舗、二階を生活スペースにすることで、店舗兼住宅としても利用できます。住宅地にある物件の場合、「隠れ家」としての付加価値をつけると良いでしょう。女性をターゲットにした隠れ家的店舗が口コミで人気を博した例もあり、うまく宣伝や雰囲気作りをすれば、駅前の好立地に負けない人気店に成長させることができるかもしれません。

◆改装可能な賃貸として利用◆
改装費用を捻出できない、または自分で店舗として利用するつもりがない場合は、借主が自由に改装できる賃貸店舗として貸し出す方法があります。都心部の物件であることや、自由に改装できることをメリットとして強調することで、多くの借主候補にとって魅力的な物件としてアピールできます。また、用途を店舗に限定せずに募集する方法も一案です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■【活用方法2】大型戸建てをシェアハウスに改装
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶店舗利用や一般賃貸が難しい比較的大型の空き家の場合、シェアハウスとして活用する方法が考えられます。

◆シェアハウスに改装する◆

部屋数が多い一戸建ての空き家を持て余しているなら、シェアハウスとしてリノベーションするのがおすすめです。現在では、単なるシェア住居としてだけでなく、特定のコンセプトを持つシェアハウスが人気を集めています。「シェアハウスで飼っている猫と一緒に暮らせる」「シングルマザーが協力して子育てを支援し合える」など、特定のニーズに応えるシェアハウスが立ち上げられています。

都心部の物件は入居者を集めやすい傾向がありますが、改装前にシェアハウスのコンセプトをしっかり決め、興味を引く工夫や仕組みを取り入れることで、さらに人気を集めることができます。ただし、家賃収入を得て経営することになるため、情報収集や手続きなどの事前準備は欠かせません。

◆シェアハウスとして利用する場合の注意点◆
シェアハウスを運営する際には、各部屋の住人と個別に賃貸借契約を結ぶことになります。トイレや浴室などの共用施設があるものの、契約上は他人同士が個別に家賃を支払って生活するため、管理体制を万全に整える必要があります。入居者同士のトラブルに備えて、契約時にルールやマナーについてしっかりと確認するなど、注意すべき点が多いでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

今回は、都心部に位置する空き家の活用方法とそのポイントについて紹介しました。 都心の空き家は立地条件から、店舗やシェアハウスとして有効活用することが可能です。
もし自ら運営や管理が難しい場合でも、不動産会社に売却を依頼することで、固定資産税などの税務対策を考えることができます。

空き家問題は全国的に社会的な課題となっており、地方自治体や国全体で多様な施策が進められています。これらの制度や取り組みを上手に活用して、手持ちの物件を有効に活かしていくことが重要です。

　　
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　■建売住宅とは？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶建売住宅とは、土地と住宅がセットで販売されている不動産のことを指します。

分譲住宅と呼ばれることもあります。
通常、売主が設定した間取りや設備で建築された住宅を購入する形になります。

一方で、注文住宅とは、用意した土地に自分の理想に合わせて自由に設計・建築する不動産のことです。注文住宅では、間取りや設備を自由に選べる反面、完成までに時間と費用がかかることが多いです。

このように、建売住宅と注文住宅は土地の有無や住宅の自由度などが異なります。ただし、近年では、建売住宅でありながらも、着工前に購入者の希望を取り入れてプランを変更するケースも増えてきています。これは、現代の住宅購入者の多様なニーズに対応するための新しいスタイルです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■購入までの流れ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

❶条件の優先順位を明確にする

家族で理想の住まいについて話し合い、どの条件が最も重要かを明確にします。 完璧な物件を見つけるのは難しい場合が多いので、「譲れない条件」と「妥協できる条件」を明確にしておくと、物件選びがスムーズになります。

2. ❷ネットで情報収集

条件が決まったら、インターネットで物件情報を集めてみましょう。 これにより、希望のエリアでの物件の有無や価格帯などが分かります。 不動産会社に連絡する前に、最低限の知識を身につけることで、より効果的に物件を探せるでしょう。

3. ❸不動産会社に問い合わせる

不動産会社に連絡して、希望に合った物件を紹介してもらいましょう。 インターネットでの検索とは異なり、不動産会社では未公開物件も紹介してもらえることがあります。 会社に相談することで、より適した物件を見つけることができます。

4. ❹物件を見学し比較する

物件を実際に見学して比較検討し、購入を決定します。 見学の際は、デジカメやメジャーを持参し、間取り図に詳細を記録すると後で比較しやすくなります。 周辺環境も重要な要素なので、注意してチェックしましょう。

5. ❺建売住宅を購入する

契約書に署名し、重要事項説明を受けたら、鍵を受け取って引っ越し・入居となります。 注文住宅とは異なり、細かな打ち合わせは不要ですが、契約内容を理解して納得することが重要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■メリット・デメリット
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶建売住宅の利点の一つは、同じ地域の注文住宅と比較して価格が抑えられていることです。

しかし、価格が安いからと言って質が低いというわけではありません。
建材を大量に仕入れているため、単価が抑えられているのが主な理由です。

新築の建売住宅では、最新の設備が備わっているというのもメリットです。
ハウスメーカーは常に最新の情報を収集し、お客様のフィードバックを元に建築プロジェクトに反映させています。
間取りが決まっているため、多くの人が好む間取りが採用され、使いやすくノウハウの詰まった住宅に出会うことができます。

さらに、注文住宅と比較して工期が短く、入居時期が明確であるため、早く入居を希望する方にもおすすめです。
完成した物件を見ることで、生活をイメージしやすいという利点もあります。

一方、建売住宅の欠点としては、個性を重視しにくいことや、希望する設備が付いていない場合があり、希望を完全に叶えられない可能性があります。 事前に家族で妥協点を話し合っておくと、物件選びがスムーズに進むでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■適切な販売活動をしてもらう
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶売却を決めたら不動産会社に依頼し、販売活動を通じて購入希望者を募ることになります。

販売活動には、インターネットで物件情報を公開したり、チラシを配布したり、オープンハウスを開催したりと、さまざまな方法があります。

ここで重要なのは、物件に適した販売方法を用い、希望に近い価格で迅速に売却できるかどうかです。そのため、豊富な取り扱い実績を持つ不動産会社であれば、多くの成功事例があるため、適切な販売方法を期待できます。

売主が注目すべきポイントは、不動産会社の担当者がしっかりと話を聞き、売主の希望を理解しているかどうかです。担当者が誠実に対応し、適切な販売活動を提案できれば、希望に近い価格での売却につながるでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

この記事では、建売住宅の概要や購入手順、利点や欠点について紹介しました。 建売住宅にはメリットやデメリットがありますが、不安な点は不動産会社に相談することが肝要です。また、工事が完了する前であれば、壁紙や床材、扉、浴槽などの色を選択できるプランもあります。これらを考慮に入れて、家族が納得する理想の住まいを見つけることが重要です。

　　
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　■清掃・整理整頓で好印象な室内に
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶あくまで目安であり、実際の査定価格は不動産会社の担当者が物件を訪れて行う訪問査定によって決まります。

部屋が多少散らかっていても、内装が極端に悪くなければ査定価格が大幅に下がることはありませんが、査定価格と実際の売却価格が異なることは珍しくないため、注意が必要です。

購入希望者が内覧に来た際、部屋の状態を見て納得が得られなければ、価格の見直しを提案されることもあります。駅から近く、部屋の広さも十分で、共有部分の管理状態も良いといった魅力的な条件が揃っているマンションでも、部屋の印象によって価格が変わることがあるのです。そのため、マンションの資産価値を最大限に引き出すために、室内の清掃や整理整頓には十分気を配りましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■リフォームをする場合は慎重に
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶ここで気をつけたいのは、リフォーム費用と実際の売却価格のバランスが取れるかどうかという点です。

きれいな室内の方が高く早く売却できるのでは？と考え、リフォームをしてから売却を検討する方もいるでしょう。リフォームにかけた費用が売却価格に反映されると期待していたのに、結局は出費が増えただけで、売却価格に反映されなかったということもあります。特に、立地が良いマンションを求める買主の中には、リフォームを自分で行いたいと考える人も多いです。

ただし、人生で一度かもしれない不動産売却では、適切な判断が難しいこともあります。仲介とリフォームを一体で行える不動産会社に相談し、売却物件に最適な方法を提案してもらうと良いでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■販売実績が多い不動産会社を選ぶ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶マンションの売却や査定を進める際、不動産会社の選択は非常に重要です。

売却時には多くの方が複数の不動産会社に査定を依頼し、最も高い査定価格を提示する会社に販売活動を任せがちです。

しかし、不動産会社が提示する査定価格が市場価格よりも高すぎる場合、購入希望者からの反響が少なくなり、売却が難航することがあります。相場を超える価格設定では、長期間売れずに結果的に売却価格を大幅に下げざるを得ないケースもあります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■適切な販売活動をしてもらう
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶売却を決めたら不動産会社に依頼し、販売活動を通じて購入希望者を募ることになります。

販売活動には、インターネットで物件情報を公開したり、チラシを配布したり、オープンハウスを開催したりと、さまざまな方法があります。

ここで重要なのは、物件に適した販売方法を用い、希望に近い価格で迅速に売却できるかどうかです。そのため、豊富な取り扱い実績を持つ不動産会社であれば、多くの成功事例があるため、適切な販売方法を期待できます。

売主が注目すべきポイントは、不動産会社の担当者がしっかりと話を聞き、売主の希望を理解しているかどうかです。担当者が誠実に対応し、適切な販売活動を提案できれば、希望に近い価格での売却につながるでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

今回は、マンションを高く売るコツや、査定価格を上げるテクニックをご紹介しました。不動産の売却では、できるだけ高く売れることが理想です。最終的に重要なのは、売主が納得して売却を進められるかどうかです。テクニックの中でも特に重要なのは、信頼できる不動産会社を見つけることです。今回の記事を参考にして、ぜひ信頼できる不動産会社に依頼し、大切なマンションを高く売りましょう。

　　
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　■不動産を売却する際にかかる税金は大きく分けて2種類
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶土地や家、マンションなどの不動産を売却すると、所得税と住民税の2つの税金がかかります。

不動産を売却して得た収益を譲渡所得と呼びます。譲渡価格からその不動産の取得費や売却時の譲渡費用、特別控除額を差し引いて計算し、結果がマイナスの場合は課税所得がゼロとなり、税金は発生しません。しかし、プラスの譲渡所得には所得税と住民税が課されます。

譲渡所得に対する税率は、不動産の所有期間によって異なります。
所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得とされ、税率は20%（所得税15％、住民税5%）です。
一方、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、税率は39%（所得税30％、住民税9%）です。

また、平成49年までに関しては、算出された所得税に対して復興特別所得税2.1％が加算されることを覚えておく必要があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■売却したときの特別控除
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶所有期間にかかわらず譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例があります。

建物が共有名義であり、名義人たちが同住所に住んでいた場合、それぞれの名義人ごとに特別控除が適用されます。

1. 例えば、夫婦で共有名義としている場合は、合計で6,000万円まで控除が受けられます。この特例を利用するためには、売却した年の前年および前々年に同じ特例を受けていないことなど、いくつかの適用条件があります。
   
   

   さらに、譲渡所得が3,000万円を超えて課税所得が発生する場合でも、その住宅を10年以上所有していた場合には、軽減税率の特例を受けることができます。この特例では、3,000万円控除後の譲渡所得に対して、6,000万円以下は税率14％（所得税10％＋住民税4％）、6,000万円超の部分については税率20％（所得税15％＋住民税5％）が適用されます。なお、平成49年までは復興特別所得税2.1％が加算されます。
   
   

   例えば、譲渡所得が3,000万円の場合の税金は42万円です。このうち、所得税部分の30万円に対して特別復興所得税66,300円が加算される計算になります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■買い換え時の控除もある
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶住宅を売却して、新しく買い換えたときの譲渡損失の損益通算および繰り越し控除の特例を受けることができます。

 平成16年1月1日から平成29年12月31日までに売却した年の1月1日時点で所有期間5年以上経過している自宅で住宅ローンが残っていて、さらにマイナス（譲渡損失）が出ている場合、このマイナスを一定の限度でその年の他の所得から差し引けるのです。 その年に引ききれなかった金額分は、翌年以降3年間繰り越し控除できます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■不動産を売却して利益を得たら確定申告を
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶売却した翌年の2月16日から3月15日までに、確定申告を行いましょう。

たとえ収入のない専業主婦が不動産を売却して利益を得た場合でも、確定申告は必要です。
不動産の売却利益は「分離課税」として扱われ、給与所得や雑所得とは別に計算されます。
確定申告を行うことで所得税と住民税の金額が確定するため、指定された期日までにこれらの税金を納付する義務があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶売り出し価格を決定する際、一般的には不動産会社に査定を依頼することが一般的です。

このように、不動産売却に関する税金について事前に理解し、計算しておくことで安心して手続きを進めることができます。また、控除を受けるためには申請が必要ですので、見逃しがないように専門家に相談しながら進めましょう。受けられる控除にも細かな要件がありますので、税理士に確認して確実に対処してください。

　　
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