愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地,大國土地株式会社

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家とは
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶空き家とは、単純に「誰も住んでいない家」という認識ではないでしょうか。

住んでいない家が空き家とされるなら、通常はほとんど利用されない別荘はどう扱われるのでしょうか？特別措置法（以下、空家法）」では、１年以上住んでいない、あるいは利用されていない家を空き家と定義しています。

住居としての利用状況は、主に電気・ガス・水道の使用状況で確認されるため、年に1回程度の利用では空き家と判断される可能性が高いでしょう。行った「平成30年住宅・土地統計調査」でも、38万戸の「二次的住宅（別荘）」が空き家として存在していると報告されています。

別荘はそもそも不定期に利用されることが前提です。
一時放置された空き家とは性質が異なるため、空き家として認定する際には、個別の事情を考慮した判断が必要です。

参考： 総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査 結果の概要」

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■さまざまな空き家の定義
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶ひと言で空き家といっても、団体や法律によって、定義が少しずつ異なります。

■住宅・土地統計調査の空き家の定義

(注)1当省による。
　　2「家屋の種類等」欄及び「家屋の状態」欄は、各用語の定義に含まれる場合は「〇」含まれない場合は「×」を付した。

「空き家対策に関する実態調査結果報告書」のコラムは、住宅・土地統計調査における空き家の定義を非常にわかりやすいです。

住宅・土地統計調査では、「一戸建てアパートや完全に区画された建物の一部で、ひとつの個別が独立して生活できる住居で、普段人が住んでいないもの」を空き家と定義しているます。

また、この調査では、3か月以上人が住んでいない場合が空き家とみなされます。

さらに、マンションのような共同住宅に関しては、住宅・土地統計調査では居住者が驚くほど少ない空き家とされる、空家法では1室でも居住者がいる場合は空き家と見終わらない同じ国であっても、このように空き家の定義に大きな違いが見られます。

■空家等対策の推進に関する特別措置法の空き家の定義（空家法）

空家法では、「年間を通じて利用されていない住宅」を空き家としています。 ただし、別荘のように継続的な居住を前提としない建物でも、次のような場合は空き家には該当しません。

• ・月に1回以上利用している
• ・毎年お盆や年末年始に数日づつ滞在している
• ・倉庫として年に数回出入りしている
•  

たとえ10年以上住んでいる人がいなくて、建物が老朽化している場合でも、定期的に滞在していた物の出し入れをしている限り、空き家とは言いません。
「電気・ガス・水道の利用状況」や「登記情報、住民票の確認」「関係者への聞き取り調査」などをを通じて客観的に判断するのが望ましいとされています。

「特定空き家」とは、空家法で定義された、社会的または地域的に問題を考えて可能性のある空き家のことを指します。この法律は、放置された空き家が近隣住民に悪影響をおよぼしたり、景観を損ねたりすることを防ぐために制定されました。

特定空き家に指定される基準は以下の通りです。

• ・倒壊などの安全上の危険が顕在である状態
• ・著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• ・適切な管理が行われず、著しく景色が損なわれている状態
• ・周辺環境の保全のために放置が不適切である状態

火災保険を提供する各保険会社では、空き家の定義がそれぞれ異なります。

たとえば、日新火災海上保険の場合では「居住の目的で使用されていない住宅」を空き家と定義しています。

一方、東京海上日動火災保険は「空き家でも火災保険に加入できますか？」という問いに対し、次のように答えています。

「海外転勤などで一時的に空き家となっている家や、別荘のように一時的な住居を目的としていて、さらに家財が常時備えられている家は、契約が可能です。」

なお損保ジャパンは、以下の条件に当てはまる空き家なら、企業分野火災保険に加入できるとしています。

• ・今後も存続する予定が全くない建物
• ・かつて住居として使用され、家財も残っているが、今後住む予定がない建物
• ・建売業者が所有し、売却予定の建物
• ・転勤などの理由で現在利用されておらず、今後の使用予定が未定の建物
•  

火災保険に加入を検討している場合は、自宅がこれらの条件にどうかどうか、希望する会社に確認することをお勧めします。

そこでこの章では、農地を手放す具体的な方法について、解説していきます。

■空き家の増加

今年、人口減少や住宅の老朽化、社会的ニーズの変化を背景に、空き家数が増加しています。 総務省が実施した「平成31年度空き家対策に関する実態調査」によると、平成25年には空き家が820万戸存在し、これは総住宅数の13.5%に相当します。

この調査では、死亡や転落などによって発生する、私たちが一般的に検討している空き家は「その他の住宅」として分類されています。この「その他の住宅」は318万戸で、総住宅数の5.2 %を意識しております、過去20年間でその数は2.1倍に増加しています。

■特定空家に対する自治体の処置の増加

特定空き家に対する自治体の対応は、年々強化されています。

この法律により、特定空き家に認定されると、自治体は指導や児童育成者全員に改善を求めることができます。
仮に命令に従わない場合、行政は強制的に空き家解体を行うことも可能です。
なお、解体にかかる費用は、空き家の所有者に負担が求められます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家の処理方法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

今後使う予定がない場合、空き家を持ち続けても固定資産税を払い続けるだけです。
特に、老朽化が進んで特定空き家に認定されると、今後の負担として解体費用も発生してしまいます。

この章では、空き家を手放すための方法を3つご紹介します。

■売却する

農地の価格相場は、一般社団法人全国農業会議所が毎年おこなっている「田畑売買価格等に関する調査」で確認が可能です。

■活用する

建物や土地に対する愛着がある場合や、珍しい家を手放すのがもったいないと感じるなら、空き家の活用を考えてみるのも一つの選択です。

具体的な活用方法として、以下のような活用法があります。

• ・賃貸物件として貸し出し、家賃収入を手に入れる
• ・駐車場やコインランドリーとして活用する
• ・リノベーションを行い、カフェやシェアオフィスとして新たに活用する
• ・地域のコミュニティセンターとして提供する
• ・趣味の場所として家庭菜園や園芸に利用する
•  

収入を目的とした活用法として、共同住宅や駐車場運営を選ぶ方も多くいます。
また、地域の人々が気軽に集える場所として無償で提供するのも良い選択肢です。収入は得られないかもしれないが、深い人間関係や充実感を得られる可能性が高いです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家を放置するリスク
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

空き家をそのままにしておくと、近隣トラブルの主な原因となるため、とにかく早く対処することをお勧めします。

• ・老朽化による建物崩壊リスク
• ・不法侵入や犯罪の温床となるリスク
• ・害虫や野生動物が大量発生するリスク
•  

空き家は放置するほどに老朽化が進み、地震や台風によって倒壊する危険が懸念されます。
万が一倒壊した建材が隣家に影響を与えれば、賠償問題に発展することは間違いありません。

また、空き家は周囲から目立ち悪く、不良や犯罪者が集まりやすい場所となることがあります。

さらに、管理が行き届かない荒廃した空家には、ゴミの不法投棄やネズミの大量発生といった害獣問題がつきものです。どれも、地域全体に悪影響をおよぼすものばかりですから、トラブルになる前に空き家の処分を検討する方が無難です。

　　
　　□西尾張の地元に実績がある■
 ■おおにく土地に任せてみませんか？□

【当店におけるコロナ対策について】
　新型コロナウィルス感染拡大に伴い、staffのマスク着用、消毒、換気など
　皆さまが安心してご来店できるよう、最大限対策しております。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■住んでない家の売却にかかる税金
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶使っていない家を売却した際に発生する税金には、以下のようなものがあります。

家を売却して利益が生じた場合、それは譲渡結果として扱われます。 譲渡結果には、得られた税と住民税がそれぞれ課されます。

■印紙税

通常、売買契約書は2通作成され、その印紙代は販売主と買主がそれぞれ1通になります。

■登記費用
使っていない家でも、対抗当権が設定されている場合、その対抗当権を消すために登記費用が発生します。報酬が含まれます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■譲渡所得の計算方法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶家を売却して得た譲渡所得・所得税・住民税について詳しく解説します。

税金の面では、現金譲渡結果が重要かどうかがなポイントです。 現金譲渡結果金額は、次の計算式で求められます。

現金譲渡結果金額＝譲渡収入額-（取得費＋譲渡費用）-特別権利

次に、譲渡所得額や各種費用の算出方法について説明しています。

■譲渡所得の算出方法

通常、不動産の売却価格が譲渡収入額となります。 もし引き渡し後の固定資産税の精算金が発生する場合は、その金額も譲渡収入額に加算されます。

■取得費の算出方法
取得費とは、売却した不動産を購入や建築した際に支払った代金、仲介手数料、設備費、改良費などの合計金額をご了承ください。相当額を差し出す必要があります。

■譲渡費用の算出方法
譲渡費用とは、不動産を売却する際に発生した仲介手数料、印紙税、建物の解体費用などを合計した金額です。

■譲渡所得税の税率

譲渡結果には得税と住民税が課されますが、その優遇は不動産の全期間によって異なります。まずは全期間に応じた優遇を確認してみましょう。月1日時点で計算されます。

• ・住民税：5％
•  

全期間が5年以下の場合
・所得税（特別復興得税を含む）：30.63％

• ・住民税：9%

■空き家（被相続人の居住用財産）を売った時の特例

相続によって手に入れた家（被相続人が生存していたが、相続後は無人家）を売却する際には、最大で3,000万円の譲渡結果を放棄することが可能です。の適用を受けるには、対象となる不動産が昭和56年5月31日以前に建てられた一軒家（マンションではない）であること等の例外の条件です。

■譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

自宅を住まなくなった日から3年以内に売却した場合、最大で3,000万円の譲渡結果を譲渡することができます。ただし、売却相手が親子や夫婦などの特別な関係にある場合、この特例は適用できません。

■マイホームを売った時の軽減税率の特例

前項で選択した「生存用財産を譲渡した際の3,000万円特別控除の特例」を適用した家に対し、譲渡得金額（6,000万円以下の部分に限る）に対して、得税（復興特別特別控除）得られた税を含む）が10.21％、住民税が4％に軽くなります。

この特例を利用できる不動産は、すべての期間が10年以上である必要があります。

■特定の居住用財産の買換えの特例

住まなくなった日から3年以内に自宅を売却し、新しいマイホームを購入した場合、譲渡益に対する金銭を将来にわたって延長することができる特例があります。

この特例を利用できるのは、売却する不動産のすべての期間が10年以上で、かつ居住期間も10年以上である場合に限ります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■住んでいない家の売却方法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶「住んでいない家」と一口に言っても、その状態や市場価値は多種多様です。

■そのまま売却

築年数が比較的短く、老朽化が進んでいない住宅であれば、そのままの状態で売却することが可能です。不動産会社に売却査定を依頼し、販売価格の参考となる数字を算出してもらいましょう。

■古い家を取り壊してから売却

老朽化が進むだ一戸建てで、修理にかかる費用がかかる場合は、解体して土地として売却する選択肢も考えられます。が長くなることで固定資産税の負担が増えるリスクもあります。

■一部リフォームして売却
生きていくのが難しい状態にはあるもの、軽度の修繕を惜しんで住めるようになる場合、一部をリフォームしてから売却するという選択肢もあります。 リフォームを行う前に、その不動産の立地や特徴をもとに、市場性（販売可能性）について不動産会社などへ確認しておくと良いでしょう。

■瑕疵担保保険を付保してから売却

中古住宅では、買いにくい建物に隠れた欠陥が存在するのではないかと心配し、購入に踏み切れないこともあります。に、その調査や修繕にかかる費用を保険金でカバーしてもらえるため、安心感

この瑕疵保障保険は、売主の依頼により加入可能なので、不動産の市場価値を向上させるために、瑕疵保障保険を付保してから売却するという方法も考えられます。

■買取を利用して不動産会社に売却
自宅に住んでいないだけでなく、遠方にあるために室内の整理や購入希望者への対応が難しい場合は、不動産会社の買取サービスを利用することも考えてみてください。可能性はありますが、迅速に物件を手放すことができ、売却後の責任からも解放されるという猶予があります。

■空き家バンクに登録
市場性があまりにも高くない地方の空き家では、不動産会社に仲介を依頼してもすぐには買い手がつかないことがあります。そのような場合、自治体が運営する空き家バンクへの登録を考えてみるのこれにより、その地域に興味を持つ移住希望者の目に留まる可能性性があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■住んでいない家の売却方法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

住んでいない家を売却した際に確定申告が求められるのは、金銭譲渡結果金額が発生した場合や、特例を利用して金銭譲渡結果金額がゼロになった場合です。 特に後者は見落としやすいので、十分に注意が必要です。

　　
　　□西尾張の地元に実績がある■
 ■おおにく土地に任せてみませんか？□

【当店におけるコロナ対策について】
　新型コロナウィルス感染拡大に伴い、staffのマスク着用、消毒、換気など
　皆さまが安心してご来店できるよう、最大限対策しております。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■「農地貰える」は可能なのか？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶農地が必要なければ、「農地をあげます」と、第三者に無償で譲渡しても別に問題はありません。

農地の定義は、農地法第2条第1項において「耕作を目的とする土地」とされています。さらに、耕作とは「土地に労力を加え、肥料や管理を行い作物を育てること」と、具体的に説明されています。

つまり、土地を耕したり、農薬を散布したり、肥料を施すなどの農作業を行い、作物を育てるための土地はすべて農地とされます。これには、田んぼや畑だけでなく、牧草地や果樹園も含まれます。

現在、作物を栽培していない休耕地であっても、耕作がすぐに再開できる状態であれば、通常は農地として扱われます。また、地目が山林や宅地であっても、実際に農地として使用されている場合は、農地と見なされるため、注意が必要です。

■農地売却は農業委員会の許可が必要

農地は農地法第2条第1項により「耕作を目的とした土地」と定義されています。さらに耕作とは、「土地に労力を投入し、肥料を与え、管理を行い作物を育てること」と具体的に規定されています。

つまり、耕作や農薬の散布、肥料の投入などの農業活動が行われている土地は、すべて農地として扱われます。このため、田んぼや畑に限らず、牧草地や果樹園も農地に含まれます。

また、現在は作物を栽培していない休耕地であっても、耕作がすぐに再開できる状態であれば、農地とみなされるのが一般的です。さらに、地目が山林や宅地となっている土地でも、実際に農地として使用されている場合は、農地として扱われることに注意が必要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地の処分が難しい理由とは
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶以下の理由から農地の処分は決して簡単ではありません。

農業に従事していない人は、基本的に農地を購入することができません。また、農業に従事する人々の減少により、農地の購入希望者も少なくなっています。さらに、農地転用に関する条件も非常に厳しいものです。

まず、農地を農地として売却する場合、農地法第3条に基づく許可が必要です。この許可は、新しい所有者が引き続き農業を行うことが前提となっているため、結果として農業従事者以外が農地を購入することはできません。

しかし、農業の収益性の低下や従事者の高齢化などの要因により、購入可能な農業従事者自体が大幅に減少しています。たとえ無償で譲渡する場合でも、農地を所有すれば税金や管理費がかかるため、農地を農地として処分するのは年々難しくなっています。

さらに、農地を農業以外の用途に転用して売却する場合でも、農業保護の観点から厳しい制約があります。前述の「立地基準」に加えて、「一般基準」も満たさなければ、農地転用は許可されません。

このように、農地を手放す際には厳しい条件が課せられており、適切な理由や条件が揃っていない限り、農地の処分は非常に困難です。

そこでこの章では、農地を手放す具体的な方法について、解説していきます。

■相続放棄する

農地が本当に不要であれば、相続を放棄することが最も現実的な手段です。相続放棄を選択すれば、農地に関する悩みや問題に悩まされることはありません。

ただし、「家や現金は欲しいが、農地だけは相続したくない」という選択は認められないのが現実です。相続のルールでは、プラスの財産も借金のようなマイナスの財産も、全て一括して相続することが求められます。もし、負債が住宅や農地などの資産価値を上回る場合は、相続放棄を選ぶのが賢明でしょう。

なお、相続放棄をしても、相続人全員が放棄した場合、農地の管理義務は依然として残ります。その場合、家庭裁判所に申請して、相続財産管理人に遺産の管理を委ねる必要があります。

■国に引き取ってもらう

2023年4月27日から、新たに「相続土地国庫帰属制度」が施行されました。この制度を利用することで、相続した土地が維持できない場合、一定の条件を満たせば国に土地を引き取ってもらえる可能性があります。

ただし、どの土地でも簡単に引き渡せるわけではなく、対象となるのは相続や遺贈で取得した土地に限られます。さらに、厳しい条件をクリアしなければなりません。 相続土地国庫帰属制度の適用条件としては、以下のようなものがあります。

【申請時にすぐに却下される土地】

• ・建物が存在する土地
• ・担保権や使用権が設定されている土地
• ・通路など他人が使用する予定のある土地
• ・特定有害物質で汚染されている土地
• ・境界や所有権が不明確で、権利関係に問題がある土地
•  

【審査で不承認となる可能性がある土地】

• ・管理費が著しくかかる険しい崖のある土地
• ・通常の管理を妨げる工作物や車両、樹木がある土地
• ・除去が必要な埋設物が存在する土地（産業廃棄物、浄化槽など）
• ・隣接地の所有者とトラブルなく管理・売却ができない土地
• ・管理や処分に過度な費用がかかる土地
•  

また、当制度を申請する際には、1筆あたり14,000円の審査手数料が必要で、この手数料は申請取り下げや不承認の場合でも返金されません。

さらに、帰属が承認された場合、土地の面積に関わらず20万円の負担金（土地の管理料）を支払う必要があります。ただし、市街化区域内の農地など、面積に応じて負担金が算定されるケースもあります。

特に面積による算定の場合、4,000㎡を超えると負担金が300万円を超えることもあるため、事前に詳細を確認しておくことが重要です。

■近隣や知り合いの農家に譲る

もし、知り合いに農家がいるなら、ぜひ農地の買い取りを打診してみてください。農家以外に売却する際は、煩雑な農地転用の手続きが必要です。ところが、同業である農家への売却なら、手続きも比較的簡単で、なにより売却代金が手に入ります。

とはいえ、高齢化などの理由から、多くの農家では現在所有している農地すら持て余しているのが実情です。よほど本格的に農業を営んでいるのでなければ、そう簡単には買ってもらえないと考えておくべきでしょう。

もちろん、農地の保護という意味では、知り合いの農家に買ってもらえるのが一番です。しかし、あまり農家への売却にこだわると、いつまでも不要な農地を手放せません。
専門業者に仲介を依頼するなど、できるだけ短期間での売却を意識してください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地の売却は出来る？相場確認
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

農地を手放す際、多くの人は無償譲渡よりも、できるだけ売却して少しでも現金を得たいと考えるでしょう。しかし、制約が多い農地が果たして実際に売買できるのか、疑問に思うこともあるかもしれません。

結論としては、農地の売却は十分に可能です。では、農地がどの程度の価格で取引されているのか、相場についてや具体的な売却方法についてご紹介します。

■価格相場

農地の価格相場は、一般社団法人全国農業会議所が毎年おこなっている「田畑売買価格等に関する調査」で確認が可能です。

※単位：千円/10a
※一般社団法人全国農業会議所「耕作目的田畑売買価格」を参考に作成

純農業地域とは、都市計画法において、市街化区域と市街化調整区域の線引きをしていない市町村の農用地区域のことです。
一方、都市的農業地域は、市街化区域と市街化調整区域が明確に線引きされている市町村の農用地区域を指します。

上表の通り、田・畑とも、純農業地域より都市的農業地域のほうが、売却価格は大幅に高いです。しかし、純農業地域は28年連続、都市的農業地域では30年連続で、農地の売却価格が下落しています。

こうした傾向からわかるように、もし農地の売却を検討しているなら、場所を問わずできるだけ早く売却に動き出すほうがよいでしょう。

■売却方法

農地を手放す方法として、主に2つのアプローチがあります。
・不動産会社を通じた一般的な売却

1. ・農地中間管理機構（農業バンク）を利用した売却
2.  

通常、農地の売却には次のいずれかの許可が必要です。

• ・3条許可（農業委員会）：農地をそのまま農地として売却する場合
• ・5条許可（都道府県知事）：農地を他の用途に転用して売却する場合
•  

農地を扱う不動産会社は少なく、特に3条許可に対応できる業者を見つけるのは難しいことが多いです。転用の手続きを含め、申請の手間や利益の少なさも影響しています。

そのため、迅速に農地を手放したい場合は、農地中間管理機構への売却を検討するのが良いでしょう。この機構は、売却希望者から農地を買い取り、農地の拡大を希望する農家に再販する役割を果たしています。

農地中間管理機構に依頼する際には、手数料として1〜2％がかかりますが、公的機関による安心感や譲渡所得の軽減特例（800〜2,000万円）が受けられる点で、大きなメリットがあります。売却だけでなく賃貸も選択肢に入るため、興味がある方はぜひ詳しく調べてみると良いでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

農地を相続したものの、実際に使う予定がないと、ただ持て余すだけになってしまいます。しかし、だからといってすぐに無償で譲渡するのは、少し早急な判断かもしれません。

必要としている人が見つかれば、農地を売却してしっかりと利益を得ることも可能です。紹介した方法を参考にして、できるだけ損を避ける形で農地を処分するのが賢明です。

　　
　　□西尾張の地元に実績がある■
 ■おおにく土地に任せてみませんか？□

【当店におけるコロナ対策について】
　新型コロナウィルス感染拡大に伴い、staffのマスク着用、消毒、換気など
　皆さまが安心してご来店できるよう、最大限対策しております。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地転用とは、農地以外に利用できる土地にすること
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶農作物を育てたり、家畜の放牧のために利用する農地の確保は、国としてとても重要なことです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■宅地転用できる農地とできない農地
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶農地にはさまざまな種類があります。

■第2種農地

市街化が進むと予想される農地、例えば鉄道の駅から500メートル以内に位置するような場所では、周囲の土地と比べて重要性が高い場合に、宅地への転用が認められることがあります。

■第3種農地

市街地または市街地化が顕著な地域、例えば鉄道の駅から300メートル以内に位置する農地は、一般的に宅地への転用が認められる場合が多いです。

■市街化区域内の農地
市街化区域内に位置する農地は、特例措置により、農業委員会への届出のみで（行政の許可なしに）転用が可能です。

■■宅地転用できない農地■■
■農用地区域内農地

市町村の農業振興地域整備計画で農用地区域に指定された農地です。生産性の高い土地が対象となるため、原則としてこの農地を他の用途に転用することはできません。

■甲種農地
市街化調整区域内で、土地改良事業などの対象となり、事業終了から8年以内の農地です。これらの農地は良好な営農条件が整っていることが多く、基本的には転用は認められていません。ただし、農業従事者の住宅など、特定の用途や目的に応じて例外的に許可される場合もあります。

■第1種農地
10ヘクタール以上の広大な一団の農地で、土地改良事業などを受け、優れた営農条件を持つ農地です。基本的には転用は認められていませんが、甲種農地と同様に、建物の用途や目的によっては例外的に転用が許可されることもあります。

■許可の流れ

転用許可を申請する際の一般的な手順は次の通りです

1. 1申請者が農業委員会に許可申請書を提出します。
2. 2農業委員会は意見書を添付し、申請書を知事または指定市町村長に送付します。
3. 3知事から許可の通知が届きます。
4.  

ただし、転用する農地の面積によっては、関係機関への意見聴取や農林水産大臣との協議が行われることがあります。

■必要書類

・許可申請書
・所有者の住民票、戸籍の附票
・土地の登記事項全部証明書
・土地の公図
・土地の位置図
・土地利用計画図
・資力証明書（残高証明書等）
・立面図
・平面図

上記は基本的に必要な書類ですが、農地転用の目的や状況に応じて、追加で提出を求められる書類がある場合もあります。それらの書類も合わせて提出する必要があります。

■農地転用にかかる費用
農地転用にかかる費用は主に二つに分けられます。一つは必要書類を取得するための費用で、もう一つは行政書士などの専門家に依頼する際の報酬です。書類取得の費用は1通あたり数百円ですが、書類の数が多いため、全体で数千円程度の出費となります。一方、専門家の報酬は依頼先によりますが、一般的に8万円から15万円ほどが相場です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地から宅地への転用にかかる期間
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

農地を宅地に転用する際の申請プロセスは、申請がスムーズに進んでも約6週間かかると言われています（自治体によって異なる場合があります）。ただし、申請には必要書類の準備や調査などが含まれるため、実際には2〜3ヶ月の準備期間を見込んでおくと良いでしょう。

多くの自治体では転用申請の受付期間を定めています。例えば、茨城県水戸市では、受付が毎月21日から25日までで、審議会は毎月13日に行われます。このスケジュールに合わせて申請を行わないと、最終的な許可が得られるまでに1ヵ月の差が生じる可能性があるため、注意が必要です。

また、市街化区域内の農地については、届出による転用申請を受け付ける自治体が多く、受付までに1週間程度かかることが一般的です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地から宅地への転用にかかる期間
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

■無許可の転用は罰則あり
農地法の改正により、違反転用に対する取り締まりが強化されています。違反が発覚すると、法人には1億円以下、個人には300万円以下の罰金が科せられる可能性があります。そのため、無許可での転用を避けるためには十分な注意が必要です。

■転用で固定資産税が大幅アップ
農地を宅地に転用すると、固定資産税が大幅に上昇する可能性があります。これは、農地の固定資産税評価額が比較的低く設定されているためです。もし、農地時代と同じ評価額が続くと考えていると、納税通知書が届いた際に驚くかもしれません。転用を行う前に、宅地としての固定資産税額をあらかじめ見積もっておくことをおすすめします。

■自ら転用と権利移動を伴う転用の違い

 農地転用には、自ら所有する農地を転用する場合と、権利移動を伴う転用（例として、農地を売却して宅地に転用するケース）があります。この2つでは、適用される法律の条文が異なります。自分で転用する場合は農地法第4条が、権利移動を伴う転用には第5条が該当します。転用を進める際には、どちらの条文が適用されるのかを必ず確認し、進行手続きに違いがあることを把握しておくことが重要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

農地は基本的に保護すべき資源であるため、たとえ所有者が農業以外の用途に転用したいと考えても、簡単に宅地などに変更することはできません。これまで紹介してきた手続きのプロセスや注意事項からも、その難しさは明白です。

しかし、土地を有効に活用するために宅地への転用が必要だと判断した場合は、積極的に検討すべきです。自治体には必ず農地転用に関する窓口が設けられており、多くの自治体ではホームページ上で情報を提供しています。窓口に相談に行くことで、必要な書類も一緒に手に入れることができ、効率的に進めることができるでしょう。

　　
　　□西尾張の地元に実績がある■
 ■おおにく土地に任せてみませんか？□

【当店におけるコロナ対策について】
　新型コロナウィルス感染拡大に伴い、staffのマスク着用、消毒、換気など
　皆さまが安心してご来店できるよう、最大限対策しております。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■築４０年の戸建は売却できるか？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶築40年の戸建ては、前述のとおり建物自体に価値はほとんどありませんが、それでも売却することは可能です。

■築４０年の戸建資産はいくら？
以下のグラフは、国土交通省の調査に基づいた中古戸建住宅の価格査定の一例で、築年数の経過によってどの程度家の価値が下がるかを示しています。

前述のとおり、築40年の戸建てはほぼ土地の価値で評価されるため、固定資産税額は立地条件によって大きく変わります。築40年の戸建てにおける固定資産税の目安は、年間で2〜4万円ほどです。

固定資産税額は以下の計算式で求められます。

固定資産税額＝固定資産税評価額×1.4％（標準税率）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■築４０年の戸建をなるべく高く売る方法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶築40年の戸建てを売却する方法を紹介します。高く売るためには、家の状況にあった売却方法を選択する必要があります。

■古家付き土地として売却

売却時に費用や手間を省きたい場合は、古家付き土地として売りに出す方法があります。現状のままで売却することになるため、時間はかかるかもしれませんが、注文住宅を建てるために土地を探している方には需要があります。

ただし、購入者から解体費用の値引き交渉をされることが多いため、売却価格についてはあまり期待しない方が良いでしょう。

■リフォームして売却

リフォームを行ってから売却する方法もあります。これは、建物の躯体がしっかりしていて、フルリフォームが不要な場合に適しています。

ただし、築40年の戸建てでは建物自体の価値がほとんど土地の価格に依存しているため、リフォーム費用をそのまま売却価格に反映させることは難しいでしょう。

リフォームをすることで売れやすくなるかどうかは、不動産会社に相談してみるのが良いでしょう。

■リノベーション向き戸建として売却
建物の状態が良好であれば、リノベーション用の戸建てとして売却することも選択肢の一つです。手頃な価格で購入できる場合、外観や内装を自分たちの好みにアレンジできるため、こだわりのある購入者には魅力的に映るでしょう。

■更地にして売却
老朽化が進んでいる戸建ては、更地にして売却するのが賢明でしょう。建物の解体が不要なため、古家付き土地よりもスムーズに売却できる可能性があります。ただし、更地にするには解体費用がかかるため、売却しやすくなるかどうかは慎重に判断する必要があります。

家の売却を検討している方には、不動産の一括査定を利用することをおすすめします。下記のフォームに入力することで、複数の会社からの査定結果を比較できるため、高く・早く売却できる可能性が高まります。

■賃貸として貸し出す
戸建てを賃貸として貸し出すことも可能です。立地が良ければ、ファミリー層に人気があり、家賃収入を得ることが期待できます。戸建て賃貸は数が少ないため、子どもがいる家庭に特に好まれます。また、入居者が長期間住む傾向があるため、一度入居が決まると、安定した契約が続くことが多いでしょう。

さらに、賃貸からスタートした住人が、物件を気に入って購入するケースもあるため、将来的な売却の可能性も考慮できます。

ただし、建物の維持には、定期的なメンテナンスや修繕が必要であることを忘れないようにしましょう。

■空き家バンクに登録する

空き家バンクに登録するのも有効な手段です。空き家バンクとは、空き家の情報を集めて自治体のウェブサイトなどで公開し、購入希望者に提供する仕組みです。

この制度では仲介手数料が発生しないため、売却活動と合わせて登録することをおすすめします。

■不動産買取を利用する

築40年の戸建ての売却が困難な場合には、不動産買取の利用も選択肢の一つです。不動産買取とは、不動産会社に直接買い取ってもらう方法で、迅速な売却を希望する方に適しています。

ただし、物件の状態や立地条件によっては買取を断られることもあるので、注意が必要です。

また、不動産買取では市場価格の6〜8割程度の金額での取引となることが多いため、売却が難しい場合に検討するのが良いでしょう。

　　
　　□西尾張の地元に実績がある■
 ■おおにく土地に任せてみませんか？□

【当店におけるコロナ対策について】
　新型コロナウィルス感染拡大に伴い、staffのマスク着用、消毒、換気など
　皆さまが安心してご来店できるよう、最大限対策しております。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■築40年の戸建は後何年すめる？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶築40年の戸建てでも、あと30〜40年住むことは可能です。

構造部分以外の屋根や外壁、設備などのメンテナンス時期はそれぞれ異なります。そして、適切なメンテナンスを行うかどうかで家の寿命に大きな影響を与えます。
以下は、構造部分以外のメンテナンス時期の目安です。

建物の躯体部分に問題がなくても、設備の寿命が尽きることで住み続けることが難しくなる場合があります。

上記の表を参考にして適切なメンテナンスを行えば、住める期間を延ばすことができます。

家の売却を検討している方には、不動産一括査定の利用をおすすめします。
下のフォームに必要事項を入力するだけで、複数の会社の査定結果を比較できるため、高く・早く売れる可能性が高まります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■築40年の戸建を購入する際の注意点
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶築40年の戸建てを購入する際には、いくつか確認しておくべきポイントがあります。

購入後に後悔しないためにも、以下の点をしっかり頭に入れておきましょう。

築40年の戸建てを購入する際の確認ポイントは次のとおりです。

■雨漏りやシロアリ被害

築40年の戸建てを購入する際には、雨漏りの有無を確認することが重要です。雨漏りがひどくなると、数十万円から数百万円の補修費用がかかることがあります。特に構造部分が雨漏りで劣化している場合は、住宅の強度が低下している可能性があります。

実際に雨漏りが発生している物件だけでなく、天井や壁紙にシミがある物件も要注意です。これらは雨漏りの兆候である可能性が高いです。

また、シロアリ被害の有無も確認しましょう。シロアリは湿った木材を好むため、雨漏りしている住宅では特に注意が必要です。躯体部分や基礎部分がシロアリ被害にあっている場合は、建物の強度や耐震性が低下している可能性が高いため、シロアリ被害が確認された物件は避けることをおすすめします。

■間取り

築40年の戸建ては、リビングがないなど古い間取りが多い傾向があります。家事がしやすい動線になっているかどうかも確認することをおすすめします。また、自分たちの理想とする間取りがリフォームやリノベーションで実現可能かも考慮して物件を選びましょう。

木造住宅は構造上、間取り変更の自由度が高いとされていますが、大幅な変更には費用がかさみます。そのため、リフォームやリノベーションが少なくて済む間取りの物件を選ぶことで、コストを抑えることができます。

■カビの発生
築40年の戸建てなどの古い物件は、布基礎と呼ばれる構造であることが多いです。布基礎は、コンクリートが建物の壁面に沿って連続して設けられた基礎であり、床下に湿気がたまりやすいという特徴があります。

内覧時にカビのようなにおいがする場合は、床下をチェックすることをおすすめします。カビは健康被害を引き起こす原因となるため、カビが発生している物件は避けたほうが良いでしょう。

■価格は適正か？
一般的に、築40年の建物にはほとんど価値がないと言われており、その販売価格はほぼ土地の値段だけと見なされることが多いです。築40年の戸建ての価格は立地条件によって異なりますが、土地の面積や形状で適正価格かどうかを判断できます。

購入予定の物件周辺にある同規模の土地の価格を調べ、比較してみることをおすすめします。土地の価格は国土交通省が運営している「土地総合情報システム」で誰でも調べることができ、過去の取引事例から実際の成約価格を確認できます。

ただし、土地の価格は需要や市況に大きく影響されるため、複数の不動産会社に適正価格かどうかを尋ねてみるのも一つの方法です。

明らかに相場よりも高い場合は、値下げ交渉をすることをおすすめします。

出典：国土交通省 土地総合情報システム

■リフォームとリノベーションの違い

リフォームとは、通常、老朽化した建物を新築時の状態に戻すことを指します。具体的には、古くなったキッチンや浴室、トイレなどの水回り設備の交換や、壁紙・クロス、フローリングの張り替えなどの工事が典型的です。

一方、リノベーションとは、新築時以上の性能を持たせ、さらに新たな価値を付加することを意味します。建物を骨組みだけのスケルトン状態にして、間取りを大幅に変更したり、キッチンやお風呂、トイレなどの水回りの位置を変えるような工事がリノベーションに該当します。

■リフォーム費用の相場

 通常、戸建てのフルリフォームには500万円から2,000万円の費用がかかります。2,000万円に達する場合、建て替えと同じくらいのコストがかかることになります。

特に老朽化が進んでいる物件では、解体して新たに建て直すことを検討するのが良いでしょう。

■リノベーション費用の相場
築40年の戸建てに必要なリノベーション内容とその費用の目安は、以下の通りです。

水回りの設備交換にかかる費用は、先に述べたリフォームの費用相場と同じで、グレードが高くなるほど費用も増加します。

一般的に戸建てのリノベーション費用は500万円から2,000万円程度です。この価格帯の上限に近い場合、建て替えと同じくらいのコストがかかることがあります。

躯体が非常にしっかりしている場合や、建て替えに比べてコストを抑えられる理由がない限り、建て替えを検討する方が良いでしょう。

　　
　　□西尾張の地元に実績がある■
 ■おおにく土地に任せてみませんか？□

【当店におけるコロナ対策について】
　新型コロナウィルス感染拡大に伴い、staffのマスク着用、消毒、換気など
　皆さまが安心してご来店できるよう、最大限対策しております。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地を自分が相続する
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶1つ目の選択肢は、農地を相続し活用することです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■農地を相続し、国に譲る
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶2つ目の選択肢は、遺産を相続したうえで農地は国に譲渡することです。

相続した土地を国に譲渡できる制度のことを相続土地国庫帰属制度といい、相続後に活用できていない農地を返還することで、土地の維持管理にかかるコストをおさえられたり、農地の引き取り手を自身で探す必要がなくなったりします。

なお、相続土地国庫帰属制度を利用して返還できる土地には条件が定められています。

以下の要件を満たす土地は返還できないため注意しましょう。

さらに、相続土地国庫帰属制度を利用するためには、審査手数料および負担金の支払いが求められます。
これらの費用は、土地の面積に関わらず1筆（登記上の土地の個数を表す単位）あたり、審査手数料が14,000円、負担金が200,000円となっています。

相続放棄は相続財産を一切相続しない手続きを指します。

活用できる見込みがない農地であれば改めて売却する手間などを考えると、相続放棄してしまったほうがよいケースがあります。

ただし、不要な農地のみを相続放棄するということはできません。

相続放棄する場合、全ての相続財産を相続することができなくなります。

そのため、ほかの相続財産が豊富にあるならば、相続後の売却や相続土地国庫帰属制度の利用を検討したほうがよいでしょう。

　　
　　□西尾張の地元に実績がある■
 ■おおにく土地に任せてみませんか？□

【当店におけるコロナ対策について】
　新型コロナウィルス感染拡大に伴い、staffのマスク着用、消毒、換気など
　皆さまが安心してご来店できるよう、最大限対策しております。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■2024年4月から、不動産の相続登記が義務化
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶2024年4月1日から不動産の相続登記が義務化されました（不動産登記法第76条の2）。

相続登記の手続きには、次のような期限が定められています。

相続時：不動産の所有権を取得した日から3年以内に
遺産分割時：遺産分割の成立から3年以内に

相続登記を怠ると、正当な理由がない場合、10万円以下の過料が課せられる可能性があります。

実家を相続した場合には、必ず相続登記を行うようにしましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■共有名義にすると、将来的に問題が生じる可能性
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶共有名義にすることも可能ですが、将来的にトラブルの発生が容易になるため、推奨されません。

実家を共有名義にした場合、大規模な改修や売却を行う際には、他の名義人の同意が必要となります。さらに、共有名義の名義人が亡くなった場合、その不動産の持分相続が発生し、関係者が増加します。

このように共有名義にすることで、管理が複雑になったり、権利関係が複雑化したりするなどのデメリットがあります。

特定空き家として指定され、それに基づく勧告を受けた場合、翌年から非住宅用地として扱われ、「住宅用地の特例」の対象外となります。

その結果、固定資産税と都市計画税が大幅に増加することがあります。

未利用の実家を相続する際は、このリスクを考慮して検討する必要があります。

　　
　　□西尾張の地元に実績がある■
 ■おおにく土地に任せてみませんか？□

【当店におけるコロナ対策について】
　新型コロナウィルス感染拡大に伴い、staffのマスク着用、消毒、換気など
　皆さまが安心してご来店できるよう、最大限対策しております。