不動産を売るの記事一覧｜愛知県愛西市・稲沢市・津島市・名古屋市中川区の周辺エリアの不動産売却はセンチュリー21大國土地｜大國土地株式会社

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家とは
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶空き家とは、単純に「誰も住んでいない家」という認識ではないでしょうか。

住んでいない家が空き家とされるなら、通常はほとんど利用されない別荘はどう扱われるのでしょうか？特別措置法（以下、空家法）」では、１年以上住んでいない、あるいは利用されていない家を空き家と定義しています。

住居としての利用状況は、主に電気・ガス・水道の使用状況で確認されるため、年に1回程度の利用では空き家と判断される可能性が高いでしょう。行った「平成30年住宅・土地統計調査」でも、38万戸の「二次的住宅（別荘）」が空き家として存在していると報告されています。

別荘はそもそも不定期に利用されることが前提です。
一時放置された空き家とは性質が異なるため、空き家として認定する際には、個別の事情を考慮した判断が必要です。

参考： 総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査 結果の概要」

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■さまざまな空き家の定義
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶ひと言で空き家といっても、団体や法律によって、定義が少しずつ異なります。

■住宅・土地統計調査の空き家の定義

(注)1当省による。
　　2「家屋の種類等」欄及び「家屋の状態」欄は、各用語の定義に含まれる場合は「〇」含まれない場合は「×」を付した。

「空き家対策に関する実態調査結果報告書」のコラムは、住宅・土地統計調査における空き家の定義を非常にわかりやすいです。

住宅・土地統計調査では、「一戸建てアパートや完全に区画された建物の一部で、ひとつの個別が独立して生活できる住居で、普段人が住んでいないもの」を空き家と定義しているます。

また、この調査では、3か月以上人が住んでいない場合が空き家とみなされます。

さらに、マンションのような共同住宅に関しては、住宅・土地統計調査では居住者が驚くほど少ない空き家とされる、空家法では1室でも居住者がいる場合は空き家と見終わらない同じ国であっても、このように空き家の定義に大きな違いが見られます。

■空家等対策の推進に関する特別措置法の空き家の定義（空家法）

空家法では、「年間を通じて利用されていない住宅」を空き家としています。 ただし、別荘のように継続的な居住を前提としない建物でも、次のような場合は空き家には該当しません。

• ・月に1回以上利用している
• ・毎年お盆や年末年始に数日づつ滞在している
• ・倉庫として年に数回出入りしている
•  

たとえ10年以上住んでいる人がいなくて、建物が老朽化している場合でも、定期的に滞在していた物の出し入れをしている限り、空き家とは言いません。
「電気・ガス・水道の利用状況」や「登記情報、住民票の確認」「関係者への聞き取り調査」などをを通じて客観的に判断するのが望ましいとされています。

「特定空き家」とは、空家法で定義された、社会的または地域的に問題を考えて可能性のある空き家のことを指します。この法律は、放置された空き家が近隣住民に悪影響をおよぼしたり、景観を損ねたりすることを防ぐために制定されました。

特定空き家に指定される基準は以下の通りです。

• ・倒壊などの安全上の危険が顕在である状態
• ・著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• ・適切な管理が行われず、著しく景色が損なわれている状態
• ・周辺環境の保全のために放置が不適切である状態

火災保険を提供する各保険会社では、空き家の定義がそれぞれ異なります。

たとえば、日新火災海上保険の場合では「居住の目的で使用されていない住宅」を空き家と定義しています。

一方、東京海上日動火災保険は「空き家でも火災保険に加入できますか？」という問いに対し、次のように答えています。

「海外転勤などで一時的に空き家となっている家や、別荘のように一時的な住居を目的としていて、さらに家財が常時備えられている家は、契約が可能です。」

なお損保ジャパンは、以下の条件に当てはまる空き家なら、企業分野火災保険に加入できるとしています。

• ・今後も存続する予定が全くない建物
• ・かつて住居として使用され、家財も残っているが、今後住む予定がない建物
• ・建売業者が所有し、売却予定の建物
• ・転勤などの理由で現在利用されておらず、今後の使用予定が未定の建物
•  

火災保険に加入を検討している場合は、自宅がこれらの条件にどうかどうか、希望する会社に確認することをお勧めします。

そこでこの章では、農地を手放す具体的な方法について、解説していきます。

■空き家の増加

今年、人口減少や住宅の老朽化、社会的ニーズの変化を背景に、空き家数が増加しています。 総務省が実施した「平成31年度空き家対策に関する実態調査」によると、平成25年には空き家が820万戸存在し、これは総住宅数の13.5%に相当します。

この調査では、死亡や転落などによって発生する、私たちが一般的に検討している空き家は「その他の住宅」として分類されています。この「その他の住宅」は318万戸で、総住宅数の5.2 %を意識しております、過去20年間でその数は2.1倍に増加しています。

■特定空家に対する自治体の処置の増加

特定空き家に対する自治体の対応は、年々強化されています。

この法律により、特定空き家に認定されると、自治体は指導や児童育成者全員に改善を求めることができます。
仮に命令に従わない場合、行政は強制的に空き家解体を行うことも可能です。
なお、解体にかかる費用は、空き家の所有者に負担が求められます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家の処理方法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

今後使う予定がない場合、空き家を持ち続けても固定資産税を払い続けるだけです。
特に、老朽化が進んで特定空き家に認定されると、今後の負担として解体費用も発生してしまいます。

この章では、空き家を手放すための方法を3つご紹介します。

■売却する

農地の価格相場は、一般社団法人全国農業会議所が毎年おこなっている「田畑売買価格等に関する調査」で確認が可能です。

■活用する

建物や土地に対する愛着がある場合や、珍しい家を手放すのがもったいないと感じるなら、空き家の活用を考えてみるのも一つの選択です。

具体的な活用方法として、以下のような活用法があります。

• ・賃貸物件として貸し出し、家賃収入を手に入れる
• ・駐車場やコインランドリーとして活用する
• ・リノベーションを行い、カフェやシェアオフィスとして新たに活用する
• ・地域のコミュニティセンターとして提供する
• ・趣味の場所として家庭菜園や園芸に利用する
•  

収入を目的とした活用法として、共同住宅や駐車場運営を選ぶ方も多くいます。
また、地域の人々が気軽に集える場所として無償で提供するのも良い選択肢です。収入は得られないかもしれないが、深い人間関係や充実感を得られる可能性が高いです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家を放置するリスク
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

空き家をそのままにしておくと、近隣トラブルの主な原因となるため、とにかく早く対処することをお勧めします。

• ・老朽化による建物崩壊リスク
• ・不法侵入や犯罪の温床となるリスク
• ・害虫や野生動物が大量発生するリスク
•  

空き家は放置するほどに老朽化が進み、地震や台風によって倒壊する危険が懸念されます。
万が一倒壊した建材が隣家に影響を与えれば、賠償問題に発展することは間違いありません。

また、空き家は周囲から目立ち悪く、不良や犯罪者が集まりやすい場所となることがあります。

さらに、管理が行き届かない荒廃した空家には、ゴミの不法投棄やネズミの大量発生といった害獣問題がつきものです。どれも、地域全体に悪影響をおよぼすものばかりですから、トラブルになる前に空き家の処分を検討する方が無難です。

　　
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　■住んでない家の売却にかかる税金
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶使っていない家を売却した際に発生する税金には、以下のようなものがあります。

家を売却して利益が生じた場合、それは譲渡結果として扱われます。 譲渡結果には、得られた税と住民税がそれぞれ課されます。

■印紙税

通常、売買契約書は2通作成され、その印紙代は販売主と買主がそれぞれ1通になります。

■登記費用
使っていない家でも、対抗当権が設定されている場合、その対抗当権を消すために登記費用が発生します。報酬が含まれます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■譲渡所得の計算方法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶家を売却して得た譲渡所得・所得税・住民税について詳しく解説します。

税金の面では、現金譲渡結果が重要かどうかがなポイントです。 現金譲渡結果金額は、次の計算式で求められます。

現金譲渡結果金額＝譲渡収入額-（取得費＋譲渡費用）-特別権利

次に、譲渡所得額や各種費用の算出方法について説明しています。

■譲渡所得の算出方法

通常、不動産の売却価格が譲渡収入額となります。 もし引き渡し後の固定資産税の精算金が発生する場合は、その金額も譲渡収入額に加算されます。

■取得費の算出方法
取得費とは、売却した不動産を購入や建築した際に支払った代金、仲介手数料、設備費、改良費などの合計金額をご了承ください。相当額を差し出す必要があります。

■譲渡費用の算出方法
譲渡費用とは、不動産を売却する際に発生した仲介手数料、印紙税、建物の解体費用などを合計した金額です。

■譲渡所得税の税率

譲渡結果には得税と住民税が課されますが、その優遇は不動産の全期間によって異なります。まずは全期間に応じた優遇を確認してみましょう。月1日時点で計算されます。

• ・住民税：5％
•  

全期間が5年以下の場合
・所得税（特別復興得税を含む）：30.63％

• ・住民税：9%

■空き家（被相続人の居住用財産）を売った時の特例

相続によって手に入れた家（被相続人が生存していたが、相続後は無人家）を売却する際には、最大で3,000万円の譲渡結果を放棄することが可能です。の適用を受けるには、対象となる不動産が昭和56年5月31日以前に建てられた一軒家（マンションではない）であること等の例外の条件です。

■譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

自宅を住まなくなった日から3年以内に売却した場合、最大で3,000万円の譲渡結果を譲渡することができます。ただし、売却相手が親子や夫婦などの特別な関係にある場合、この特例は適用できません。

■マイホームを売った時の軽減税率の特例

前項で選択した「生存用財産を譲渡した際の3,000万円特別控除の特例」を適用した家に対し、譲渡得金額（6,000万円以下の部分に限る）に対して、得税（復興特別特別控除）得られた税を含む）が10.21％、住民税が4％に軽くなります。

この特例を利用できる不動産は、すべての期間が10年以上である必要があります。

■特定の居住用財産の買換えの特例

住まなくなった日から3年以内に自宅を売却し、新しいマイホームを購入した場合、譲渡益に対する金銭を将来にわたって延長することができる特例があります。

この特例を利用できるのは、売却する不動産のすべての期間が10年以上で、かつ居住期間も10年以上である場合に限ります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■住んでいない家の売却方法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶「住んでいない家」と一口に言っても、その状態や市場価値は多種多様です。

■そのまま売却

築年数が比較的短く、老朽化が進んでいない住宅であれば、そのままの状態で売却することが可能です。不動産会社に売却査定を依頼し、販売価格の参考となる数字を算出してもらいましょう。

■古い家を取り壊してから売却

老朽化が進むだ一戸建てで、修理にかかる費用がかかる場合は、解体して土地として売却する選択肢も考えられます。が長くなることで固定資産税の負担が増えるリスクもあります。

■一部リフォームして売却
生きていくのが難しい状態にはあるもの、軽度の修繕を惜しんで住めるようになる場合、一部をリフォームしてから売却するという選択肢もあります。 リフォームを行う前に、その不動産の立地や特徴をもとに、市場性（販売可能性）について不動産会社などへ確認しておくと良いでしょう。

■瑕疵担保保険を付保してから売却

中古住宅では、買いにくい建物に隠れた欠陥が存在するのではないかと心配し、購入に踏み切れないこともあります。に、その調査や修繕にかかる費用を保険金でカバーしてもらえるため、安心感

この瑕疵保障保険は、売主の依頼により加入可能なので、不動産の市場価値を向上させるために、瑕疵保障保険を付保してから売却するという方法も考えられます。

■買取を利用して不動産会社に売却
自宅に住んでいないだけでなく、遠方にあるために室内の整理や購入希望者への対応が難しい場合は、不動産会社の買取サービスを利用することも考えてみてください。可能性はありますが、迅速に物件を手放すことができ、売却後の責任からも解放されるという猶予があります。

■空き家バンクに登録
市場性があまりにも高くない地方の空き家では、不動産会社に仲介を依頼してもすぐには買い手がつかないことがあります。そのような場合、自治体が運営する空き家バンクへの登録を考えてみるのこれにより、その地域に興味を持つ移住希望者の目に留まる可能性性があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■住んでいない家の売却方法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

住んでいない家を売却した際に確定申告が求められるのは、金銭譲渡結果金額が発生した場合や、特例を利用して金銭譲渡結果金額がゼロになった場合です。 特に後者は見落としやすいので、十分に注意が必要です。

　　
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　■築４０年の戸建は売却できるか？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶築40年の戸建ては、前述のとおり建物自体に価値はほとんどありませんが、それでも売却することは可能です。

■築４０年の戸建資産はいくら？
以下のグラフは、国土交通省の調査に基づいた中古戸建住宅の価格査定の一例で、築年数の経過によってどの程度家の価値が下がるかを示しています。

前述のとおり、築40年の戸建てはほぼ土地の価値で評価されるため、固定資産税額は立地条件によって大きく変わります。築40年の戸建てにおける固定資産税の目安は、年間で2〜4万円ほどです。

固定資産税額は以下の計算式で求められます。

固定資産税額＝固定資産税評価額×1.4％（標準税率）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■築４０年の戸建をなるべく高く売る方法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶築40年の戸建てを売却する方法を紹介します。高く売るためには、家の状況にあった売却方法を選択する必要があります。

■古家付き土地として売却

売却時に費用や手間を省きたい場合は、古家付き土地として売りに出す方法があります。現状のままで売却することになるため、時間はかかるかもしれませんが、注文住宅を建てるために土地を探している方には需要があります。

ただし、購入者から解体費用の値引き交渉をされることが多いため、売却価格についてはあまり期待しない方が良いでしょう。

■リフォームして売却

リフォームを行ってから売却する方法もあります。これは、建物の躯体がしっかりしていて、フルリフォームが不要な場合に適しています。

ただし、築40年の戸建てでは建物自体の価値がほとんど土地の価格に依存しているため、リフォーム費用をそのまま売却価格に反映させることは難しいでしょう。

リフォームをすることで売れやすくなるかどうかは、不動産会社に相談してみるのが良いでしょう。

■リノベーション向き戸建として売却
建物の状態が良好であれば、リノベーション用の戸建てとして売却することも選択肢の一つです。手頃な価格で購入できる場合、外観や内装を自分たちの好みにアレンジできるため、こだわりのある購入者には魅力的に映るでしょう。

■更地にして売却
老朽化が進んでいる戸建ては、更地にして売却するのが賢明でしょう。建物の解体が不要なため、古家付き土地よりもスムーズに売却できる可能性があります。ただし、更地にするには解体費用がかかるため、売却しやすくなるかどうかは慎重に判断する必要があります。

家の売却を検討している方には、不動産の一括査定を利用することをおすすめします。下記のフォームに入力することで、複数の会社からの査定結果を比較できるため、高く・早く売却できる可能性が高まります。

■賃貸として貸し出す
戸建てを賃貸として貸し出すことも可能です。立地が良ければ、ファミリー層に人気があり、家賃収入を得ることが期待できます。戸建て賃貸は数が少ないため、子どもがいる家庭に特に好まれます。また、入居者が長期間住む傾向があるため、一度入居が決まると、安定した契約が続くことが多いでしょう。

さらに、賃貸からスタートした住人が、物件を気に入って購入するケースもあるため、将来的な売却の可能性も考慮できます。

ただし、建物の維持には、定期的なメンテナンスや修繕が必要であることを忘れないようにしましょう。

■空き家バンクに登録する

空き家バンクに登録するのも有効な手段です。空き家バンクとは、空き家の情報を集めて自治体のウェブサイトなどで公開し、購入希望者に提供する仕組みです。

この制度では仲介手数料が発生しないため、売却活動と合わせて登録することをおすすめします。

■不動産買取を利用する

築40年の戸建ての売却が困難な場合には、不動産買取の利用も選択肢の一つです。不動産買取とは、不動産会社に直接買い取ってもらう方法で、迅速な売却を希望する方に適しています。

ただし、物件の状態や立地条件によっては買取を断られることもあるので、注意が必要です。

また、不動産買取では市場価格の6〜8割程度の金額での取引となることが多いため、売却が難しい場合に検討するのが良いでしょう。

　　
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　■清掃・整理整頓で好印象な室内に
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶あくまで目安であり、実際の査定価格は不動産会社の担当者が物件を訪れて行う訪問査定によって決まります。

部屋が多少散らかっていても、内装が極端に悪くなければ査定価格が大幅に下がることはありませんが、査定価格と実際の売却価格が異なることは珍しくないため、注意が必要です。

購入希望者が内覧に来た際、部屋の状態を見て納得が得られなければ、価格の見直しを提案されることもあります。駅から近く、部屋の広さも十分で、共有部分の管理状態も良いといった魅力的な条件が揃っているマンションでも、部屋の印象によって価格が変わることがあるのです。そのため、マンションの資産価値を最大限に引き出すために、室内の清掃や整理整頓には十分気を配りましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■リフォームをする場合は慎重に
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶ここで気をつけたいのは、リフォーム費用と実際の売却価格のバランスが取れるかどうかという点です。

きれいな室内の方が高く早く売却できるのでは？と考え、リフォームをしてから売却を検討する方もいるでしょう。リフォームにかけた費用が売却価格に反映されると期待していたのに、結局は出費が増えただけで、売却価格に反映されなかったということもあります。特に、立地が良いマンションを求める買主の中には、リフォームを自分で行いたいと考える人も多いです。

ただし、人生で一度かもしれない不動産売却では、適切な判断が難しいこともあります。仲介とリフォームを一体で行える不動産会社に相談し、売却物件に最適な方法を提案してもらうと良いでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■販売実績が多い不動産会社を選ぶ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶マンションの売却や査定を進める際、不動産会社の選択は非常に重要です。

売却時には多くの方が複数の不動産会社に査定を依頼し、最も高い査定価格を提示する会社に販売活動を任せがちです。

しかし、不動産会社が提示する査定価格が市場価格よりも高すぎる場合、購入希望者からの反響が少なくなり、売却が難航することがあります。相場を超える価格設定では、長期間売れずに結果的に売却価格を大幅に下げざるを得ないケースもあります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■適切な販売活動をしてもらう
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶売却を決めたら不動産会社に依頼し、販売活動を通じて購入希望者を募ることになります。

販売活動には、インターネットで物件情報を公開したり、チラシを配布したり、オープンハウスを開催したりと、さまざまな方法があります。

ここで重要なのは、物件に適した販売方法を用い、希望に近い価格で迅速に売却できるかどうかです。そのため、豊富な取り扱い実績を持つ不動産会社であれば、多くの成功事例があるため、適切な販売方法を期待できます。

売主が注目すべきポイントは、不動産会社の担当者がしっかりと話を聞き、売主の希望を理解しているかどうかです。担当者が誠実に対応し、適切な販売活動を提案できれば、希望に近い価格での売却につながるでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

今回は、マンションを高く売るコツや、査定価格を上げるテクニックをご紹介しました。不動産の売却では、できるだけ高く売れることが理想です。最終的に重要なのは、売主が納得して売却を進められるかどうかです。テクニックの中でも特に重要なのは、信頼できる不動産会社を見つけることです。今回の記事を参考にして、ぜひ信頼できる不動産会社に依頼し、大切なマンションを高く売りましょう。

　　
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　■不動産を売却する際にかかる税金は大きく分けて2種類
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶土地や家、マンションなどの不動産を売却すると、所得税と住民税の2つの税金がかかります。

不動産を売却して得た収益を譲渡所得と呼びます。譲渡価格からその不動産の取得費や売却時の譲渡費用、特別控除額を差し引いて計算し、結果がマイナスの場合は課税所得がゼロとなり、税金は発生しません。しかし、プラスの譲渡所得には所得税と住民税が課されます。

譲渡所得に対する税率は、不動産の所有期間によって異なります。
所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得とされ、税率は20%（所得税15％、住民税5%）です。
一方、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、税率は39%（所得税30％、住民税9%）です。

また、平成49年までに関しては、算出された所得税に対して復興特別所得税2.1％が加算されることを覚えておく必要があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■売却したときの特別控除
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶所有期間にかかわらず譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例があります。

建物が共有名義であり、名義人たちが同住所に住んでいた場合、それぞれの名義人ごとに特別控除が適用されます。

1. 例えば、夫婦で共有名義としている場合は、合計で6,000万円まで控除が受けられます。この特例を利用するためには、売却した年の前年および前々年に同じ特例を受けていないことなど、いくつかの適用条件があります。
   
   

   さらに、譲渡所得が3,000万円を超えて課税所得が発生する場合でも、その住宅を10年以上所有していた場合には、軽減税率の特例を受けることができます。この特例では、3,000万円控除後の譲渡所得に対して、6,000万円以下は税率14％（所得税10％＋住民税4％）、6,000万円超の部分については税率20％（所得税15％＋住民税5％）が適用されます。なお、平成49年までは復興特別所得税2.1％が加算されます。
   
   

   例えば、譲渡所得が3,000万円の場合の税金は42万円です。このうち、所得税部分の30万円に対して特別復興所得税66,300円が加算される計算になります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■買い換え時の控除もある
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶住宅を売却して、新しく買い換えたときの譲渡損失の損益通算および繰り越し控除の特例を受けることができます。

 平成16年1月1日から平成29年12月31日までに売却した年の1月1日時点で所有期間5年以上経過している自宅で住宅ローンが残っていて、さらにマイナス（譲渡損失）が出ている場合、このマイナスを一定の限度でその年の他の所得から差し引けるのです。 その年に引ききれなかった金額分は、翌年以降3年間繰り越し控除できます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■不動産を売却して利益を得たら確定申告を
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶売却した翌年の2月16日から3月15日までに、確定申告を行いましょう。

たとえ収入のない専業主婦が不動産を売却して利益を得た場合でも、確定申告は必要です。
不動産の売却利益は「分離課税」として扱われ、給与所得や雑所得とは別に計算されます。
確定申告を行うことで所得税と住民税の金額が確定するため、指定された期日までにこれらの税金を納付する義務があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶売り出し価格を決定する際、一般的には不動産会社に査定を依頼することが一般的です。

このように、不動産売却に関する税金について事前に理解し、計算しておくことで安心して手続きを進めることができます。また、控除を受けるためには申請が必要ですので、見逃しがないように専門家に相談しながら進めましょう。受けられる控除にも細かな要件がありますので、税理士に確認して確実に対処してください。

　　
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　■空き家の所有権を確認
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶空き家の所有権を確認するとは、事前に空き家の所有者を特定することです。

不動産の売却は所有者にしかできませんので、空き家を売却しようとする人が所有者でない場合は、まず所有権を自分のものにする必要があります。

不動産の所有者を確認するには、法務局で登記簿謄本を調べます。
もし所有権が変更されていない場合は、法務局で所有権移転手続きを行う必要があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■販売には時間がかかることを理解する
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶空き家の売却手順は以下の通りです。

1. ・不動産会社の選択
2. ・媒介契約の締結
3. ・売却活動の開始
4. ・売買契約の締結
5. ・空き家の引き渡し
6.  

通常の不動産売却においても、不動産会社の選択から空き家の引き渡しまでには、3～6ヶ月程度の時間がかかります。
空き家を解体して更地として売却する場合は、この手順に解体作業も加わるため、さらに時間がかかることが予想されます。

さらに、経年劣化が進行している空き家の場合、状態の悪さが売却に影響し、時間を要する可能性があります。
計画を立てる際には、この点を十分に理解しておくことが重要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家の状態を把握する
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶物件の状態を確認するとは、建物や設備の劣化状況、地盤の状態などを事前に確認することを指します。

空き家を売却する際、売却後に何らかの欠陥が発覚した場合、売主は契約不適合責任を負う可能性があります。

契約不適合責任とは、売却後の空き家に欠陥があり、買主が代金減額や損害賠償を請求した場合、売主がその責任を負うことを意味します。

状態を把握し、買主に正確に伝えることで、売却後のトラブルを回避することができます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家の状態を把握する
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶経年劣化が進んだ空き家の場合、リフォームを施すことで売却が有利に進むと期待する人もいるでしょう。

しかし、リフォームをしても必ずしも売却が有利に進むとは限りません。
リフォーム費用を上乗せして買い手を募集すると、売り出し価格が高すぎてなかなか買い手が見つからない可能性があります。

また、中古住宅を購入する人の中には、自分でアレンジしたいと考える人も多いです。
売主の好みでリフォームを行うと、それが買い手を限定し、売却が不利になる可能性もありますので、ご注意ください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家の価格設定はやや高めに設定する
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶売り出し価格を決定する際、一般的には不動産会社に査定を依頼することが一般的です。

適正価格を把握するのに役立ちますが、不動産会社の査定結果をそのまま売り出し価格にするのではなく、少し高めに設定することがおすすめされます。

その理由は、買い手が値下げ交渉を試みる可能性が高いためです。
たとえば、不動産会社の査定結果が2,000万円であり、自身の希望売却価格も同額の場合、通常は2,000万円で売り出します。

しかし、値下げ交渉により1,900万円での売却に応じることになると、希望売却価格を下回ってしまいます。

一方、2,100万円に設定し、値下げ交渉を経て2,000万円で売却した場合、買主は値下げ交渉に成功した喜びを感じ、売主も希望小売価格を達成できたという満足感を得ることができます。
これにより、双方の目的を達成できるでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■信頼できる不動産業者を選択する
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶空き家の売却結果は、不動産会社の選択に大きく左右されます。

空き家の売却結果は、不動産会社の選択に大きく左右されます。
ですから、空き家の売却が成功するためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが極めて重要です。

空き家の売却を検討する際は、1社だけではなく複数の不動産会社に相談することをお勧めします。

各不動産会社の査定結果や実績、担当者との相性などを検討した上で、最適な不動産会社を選ぶことで、空き家の売却成功の可能性を高めることができます。

　　
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それぞれの売却方法を詳しく見ていきましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■空き家の状態のまま売る
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶空き家の状態のまま売却するとは、特に手を加えずにそのまま売却することです。

家を解体せずに中古住宅や古家付き土地として売却します。

中古住宅や古家付き土地は、新築住宅よりも安価で購入できるため、一定の需要が期待されます。

また、解体せずに売却できるため、無駄な支出を抑えることができ、売却に時間がかかっても建物が残ったままで固定資産税の負担が軽減される点が利点です。

しかし、経年劣化が進んでいる物件の場合は、購入後の修繕費が多くかかる可能性があるため、買い手が見つかりにくいことがあります。
また、解体に伴う費用も考慮する必要があるため、注意が必要です。

【空き家の状態のまま売却するのがおすすめの人】

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■更地にして売る
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶更地にして売却するとは、空き家を解体して更地にしてから売却することを指します。

売主が解体費用を負担し、更地の状態で販売します。

空き家を解体して更地にすると、買主が解体費用を負担しなくても済むため、買い手を見つけやすくなるメリットがあります。

ただし、空き家を解体したからといって必ずしも売却が有利になるとは限りません。
解体による費用負担が増え、固定資産税の負担が大きくなる可能性もあるため、注意が必要です。

【更地にして売却するのが適している人】
・建物の老朽化が進んでいる人
・リフォームやリノベーションの費用をかけたくない人

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■更地にして売る
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▶不動産買取とは、不動産買取会社に直接不動産を売却することを指します。

通常、不動産を売却する際には不動産会社に仲介を依頼して買い手を探しますが、買取では不動産買取会社が直接買い取ってくれます。

買取では、売主と会社が条件に合意すれば即座に契約が成立し、現金化までの時間を大幅に短縮できる利点があります。
また、買取後の空き家に関する問題が買取会社の責任となるため、売却後のトラブルを回避できます。

ただし、不動産買取会社は安く買い取り、高く転売することで利益を得ます。
そのため、市場相場よりも買取価格が通常2～3割程度低い場合があることに留意してください。

【不動産買取が適している人】
・現金化を急いでいる人
・売却後のトラブルを避けたい人

　　
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　■不動産売却時のメリット・デメリット
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶個人が不動産を売却する理由として多いのが「生活費に充てる」ということです。

不動産を現金化することができることが何よりのメリットでしょう。

もしも住宅ローンの返済に困っていた場合、完済することで精神的にも
軽減されることがあります。ただし、注意が必要なデメリットとしては、
仲介手数料や譲渡所得税などの譲渡費用が最初に挙げられます。

さらに、あまり知られていないかもしれませんが、
銀行でローンを組む際にかかった火災保険の保険料や住宅ローンの
保証会社に支払った保証料など、不動産の売却によって戻ってくるお金もあります。
売却後には、これらの返戻金を申請することを忘れないようにしましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

メリットやデメリットを検証すると、おそらくデメリットよりもメリットの方が
優勢であることにお気づきいただけたでしょう。
一方で、多くの人が不動産売却について懸念する点は、
実際にはリスクであることも理解できたでしょう。

これらがリスクであるならば、それらを回避する方法が存在します。
不動産売却を成功させるためには、これらのリスクを回避するための知識と
ノウハウを身につけていくことが重要です。

　　
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　■不動産売却のノウハウを身に付ける
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶しばしば「不動産は一生の買い物」と言われています。

不動産に詳しくない限り、初めての売却は聞き慣れない用語や
書類、手続き、税金などが次々と現れ、理解しきれないことばかりです。

また、不動産会社と契約したとしても、ただ委ねているだけでは売却が時間を要し、
希望の価格で売れない可能性があります。

不動産を手放す決断を下したら、ますます基本的な知識を身につけましょう。
わからないまま取引が進んでいくことのないよう、
売却活動に積極的にかかわりながら進める姿勢が肝要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■最低限押さえておきたい不動産売却の基礎知識
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶不動産の売却は何からはじめえばいい？

ざっくりとした流れは下記の通りです。

STEP1全体の流れを掴みスケジュールを立てる
STEP2必要書類を揃える
STEP3査定を依頼する
STEP4不動産会社と媒介契約を締結する
STEP5売り出し価格を決める
STEP6売却活動を始め・内見準備をする
STEP7申し込みが入る・価格条件を交渉する
STEP8売買契約を結ぶ・物件を引き渡す

ますは、複数の不動産会社に一括査定の見積もりを依頼すると同時に、
自分でも市場相場の調査や必要書類の整備を進めましょう。

一般的に、不動産の売却プロセスは、準備から引き渡しまで
約6ヶ月かかると言われています。
条件や時期によっては変動することもありますが、
余裕をもって売却活動を進めることが重要です。

「私の不動産はいくらで売れるのか？」
不動産を手放す際には、
単に複数の不動産会社に査定を頼むだけでなく、
自分自身もある程度の相場を理解しておくことが重要です。

「不動産取引価格情報検索」など国土交通省が提供するツールや、
不動産ポータルサイト、レインズなどを活用することで、
おおまかな相場感を得ることができます。

ただし、査定額や相場価格がそのまま売却価格と
一致するわけではないということを留意しておくべきです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■不動産会社との媒介契約
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶契約した不動産会社に全ておまかせしていても家は売れるものなのでしょうか？

良いパートナーとなる不動産会社を見つけることは重要なポイントです。
最初に一括査定を受け、数社に絞った後、一般媒介で契約するのも選択肢です。
信頼できる1社が見つかれば、専任契約に切り替えることも検討されます。

また、販売活動を完全に任せっきりにせず、サイト掲載情報や広告の改善点を見つけるなど、
買主が現れるまで積極的に関与することで、担当者の対応が向上することもあります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■法令による制限
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶古家を立て壊して売却したいが、次は建物が建てられないと言われた。

不動産はさまざまな法令の規制を受けます。
都市計画法による用途地域の制限や、建築基準法による
建ぺい率・容積率の定めで、新築不可であったり、
希望のプランの建物が建てられなかったりします。

そういった再建築不可物件であっても売却可能性があるので、
諦めずプロに相談してみましょう。




　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■不動産取引の費用と税金とは
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶古家を立て壊して売却したいが、次は建物が建てられないと言われた。

不動産を売却しても、その金額がまるごと手元に入るわけではありません。
不動産を手放す際には、さまざまな費用が発生します。
売却後に手元に残る予定の金額を見積もらないと、資金計画が進行困難になる可能性があります。

代表的な費用としては、仲介手数料、印紙代、抵当権抹消登記費用、
そして所得税や住民税などの譲渡益課税が挙げられます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■不動産登記
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶登記って必ずやらなくてはいけないもの？

不動産の取引を円滑に進めるためには、所有権の移転を正確に記録し、
広く一般に公示する仕組みが必要です。
これが不動産登記制度です。不動産の売買においては、金銭のやり取りだけでなく、
所有権の移転登記が完了した時点で取引が成立します。

相続で受け継いだ不動産を売却する場合も、相続登記が完了していないと
手続きが進まないため、慎重な注意が必要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■まとめ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

不動産を売却することは、一生に一度とは限りませんが、
高額な取引であるという事実は変わりません。
売る側も買う側も慎重に行動するのは当然のことです。
トラブルを避け、より有利な条件で売却を進めるためには、一定の知識を身につけ、
情報収集を怠らないことが大切です。

　　
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　■不動産は一生に一度の買い物か？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶しばしば「不動産は一生の買い物」と言われています。

確かに高額な買い物であるため、多くの人が買い替えるという
アイデアには踏み切りにくいかもしれません。

国土交通省の「2020年土地保有動態調査（2019年の取引分）」によれば、
不動産を売却する際の件数と面積において、
個人が法人を上回っていることが報告されています。

これにはいくつかの理由がありますが、
その中には買い替えを検討している人々も含まれているようです。

土地売主主体の状況(面積割合)

個人…64％
法人…34％
国・団体…2％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　■不動産売却はネガティブな理由だけではない
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
▶不動産の売却理由にはどういったものがあるのでしょうか。

主な理由としては、

☑住み替えのため
☑生活費に充てるため
☑買主が強く希望したため
☑買い入れ金返済のため
☑相続税を申告・納税する
☑相続税支払いのため

これに加えて、不動産投資家は、保有物件を整理して節税のために売却することもあります。

国土交通省の「2020年土地保有動態調査（2019年の取引分）」によると、
全国での個人による売却理由は、「買主又は仲介人から希望されたため売却」が最も多く、
次いで「生活費に充てるため」が多くの割合を占めています。
他にも様々な理由が挙げられます。

近頃の経済の変動から、多くの人が不動産を売却し、
厳しくなった住宅ローンの返済や生活費の補填に充てているようです。

手に入れた住まいを手放すことは惜しいと感じるかもしれませんが、
メリットが豊富なうちに売却することも賢明な手段の一つです。

売りたいタイミングや価格重視なのか、売却に期限があるのかなど
妥協できない条件を明確に設定することは、売却が成功するための近道と言えるでしょう。

■住み替えのために家を売る

永住を意図して購入した住宅やマンションでも、
ライフスタイルや家族構成の変化に伴い、新しい住まいに移りたいと考えることがあります。

現在の住まいを売却し、その代金を頭金にして新しい住まいを購入することで、
より快適な生活を手に入れる人々が増えているようです。

【住まいの主な買い替え理由】

・子供の誕生や成長に伴い、より広い住まいに引っ越したい
・以前の住居に不満がある
・アパートやマンションから戸建てに住み替えたい
・より良い生活環境で過ごしたい
・通勤や通学が便利な場所に移りたい
・老後の生活に備えて住まいを見直したい

ただし、買い替えの場合は、売却と新居の購入を同時進行で進める必要があります。
緻密な手続きが必要であり、売却と購入のタイミングのずれから
予期せぬトラブルが発生する可能性もあります。

これを回避するためにも、事前に不動産売却の手順を理解し、
必要な情報や知識を身につけておくことが重要です。

1. ■相続した不動産を売る

不動産と言っても、一戸建てか、マンションか、それとも土地かによって
事情は異なります。土地の場合は、用途によってかかる税率も変動します。

住宅として使用されている土地は、固定資産税を削減できますが、
活用されていない土地は、固定資産税だけでなく相続税の評価額も高くなります。

また、空き家となった実家を放置すると、
維持費だけでなく予期せぬトラブルの種となる可能性があります。

こうしたコストを節約するためには、売却が有効です。
相続税の支払い資金が必要な場合や、相続財産を平等に分割する手段として、
相続不動産の売却が行われることがあります。

なお、相続によって得た土地の場合は、
「不動産登記簿」（登記事項説明書）への相続登記が必要です。
土地の売却が可能なのはその土地の所有者であり、
「不動産登記簿」に記載された人物だけなので、あらかじめ確認しておくべきです。

1. ■転勤が決まって家を売る

2. 転勤や転職を契機に不動産の売却を検討する方は、
   他の理由と比較して売却を急ぐことが一般的です。
   
   

   将来的な帰還の可能性を考慮し、リロケーション会社などに助言を仰ぎつつ、
   賃貸にするか、あるいは売却するかを判断することが求められます。
   
   

   業務引継ぎや家族の転校手続きなど、様々な手続きと売却活動が同時進行するため、
   効果的で手際よい売却のサポートを提供してくれる不動産会社に頼る必要があります。
   
   

   売却の期限を明確に伝え、新しい拠点への円滑な移動を
   確保するための工夫が、売却の成功につながります。

   
   

1. ■離婚が理由で家を売る

2. 離婚に伴って家やマンションを売却する際、
   結婚後に取得した不動産は通常、財産分与の対象となります。
   
   

   ローン残債分を上回る売却金額であれば、残りの資産を分け合うことで解決できますが、
   残高を下回る場合は、預貯金などから補填する必要があり、さもないと売却が難しくなります。
   
   

   まず、売却によってローンが返済可能かどうかを判断するために、
   不動産査定を行うことが良いでしょう。
   また、夫婦でローンを組んでいた場合は、
   離婚後の債務負担の調整が必要となるため、細心の注意が必要です。

   
   

1. ■生活の立て直しのために家を売る

「住宅ローンの返済が厳しくなってきた」や「生活資金のために家を売却したい」
といった状況が生じ、できるだけ迅速に現金化したい場合、
不動産買取と呼ばれる手法も考慮できます。

通常の不動産仲介では最短で3カ月かかり、買い手が見つからない場合には
半年以上かかることがありますが、不動産会社の買取では契約まで
約1週間で進行する利点があります。

ただし、買取価格は市場価格よりも低いことが一般的なため、注意が必要です。

　　
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